貨幣供應(yīng)量過大導(dǎo)致的資產(chǎn)升值，更多地表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓市場

　　一季度放貸量增長就超過4萬億元，很多人認(rèn)為所謂的小陽春都是銀行信貸托起來的。但是，這與房地產(chǎn)的關(guān)系不大。目前并未公布在一季度新增的貸款中，房地產(chǎn)貸款占了多少比重。每年房地產(chǎn)貸款連20%占比都不到，我估計(jì)今年4萬億里投資不超過3000億元用于房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)除了用物業(yè)抵押可以獲得貸款外，其余都很難拿到貸款。授信是沒有任何意義的，授信的惟一好處是可以在全國使用。比如我們的西安項(xiàng)目在北京拿到授信后，可以直接在當(dāng)?shù)啬玫劫J款，少了一個(gè)中間審批環(huán)節(jié)，其余什么意義都沒有。總行沒有授信的話，就需要多一次審批。授信額度只表現(xiàn)企業(yè)實(shí)力的一個(gè)方面，銀監(jiān)會(huì)不是傻瓜。

　　我預(yù)計(jì)，今年一年開發(fā)貸款規(guī)模大概會(huì)在5000億元左右，往年也不超過6000億元，一般都是在4000億元~6000億元之間。

　　只要貨幣量供應(yīng)大時(shí)就一定會(huì)出現(xiàn)通脹。但和房地產(chǎn)市場回暖沒有關(guān)系，更多的資產(chǎn)升值表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場，這個(gè)市場的交易量沒有回升就不代表房地產(chǎn)市場在回暖。目前就市場分析，80后和結(jié)婚一族占據(jù)的比重很大。1~3月交易戶型大多是90平方米以下，我們認(rèn)為目前連改善性需求都沒真正啟動(dòng)起來，改善性需求占據(jù)比例很低，還不到30%。

　　房地產(chǎn)與外貿(mào)肯定是最后復(fù)蘇的兩個(gè)行業(yè)

　　近來多個(gè)上市公司提出了再融資的方案，這讓很多人聯(lián)想到房地產(chǎn)是否已經(jīng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了。我不認(rèn)為是這樣，房地產(chǎn)肯定是宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)，但是在中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)和外貿(mào)經(jīng)濟(jì)肯定是最后復(fù)蘇的行業(yè)。

　　現(xiàn)在看到的只是房地產(chǎn)行業(yè)的一部分，只是住宅部分，還有30%以上的投資是非住宅業(yè)務(wù)，到目前為止，那些業(yè)務(wù)基本上是零啟動(dòng)。而且，到目前為止，針對(duì)非住宅產(chǎn)業(yè)，從信貸、土地、個(gè)人按揭貸款都沒有任何優(yōu)惠政策。商業(yè)貸款依然是首付40%，利率依然是高利率，很多地方還加了租金稅。商業(yè)貸款和寫字樓個(gè)貸基本上是竣工時(shí)或入住時(shí)才發(fā)放。這三分之一的市場被啟動(dòng)后，才叫做行業(yè)被啟動(dòng)。如果最后商業(yè)市場和寫字樓市場不起來的話，不能代表行業(yè)回暖。

　　16到30個(gè)城市的去庫存化已經(jīng)差不多了

　　一二月份全國土地的成交量按宗數(shù)與米數(shù)計(jì)算同期下降了70%，最高達(dá)80%，但是，3月份土地的成交量已經(jīng)開始回升，全國至少有16到30個(gè)城市的土地價(jià)格開始回升。這說明一個(gè)問題，就是這些城市的去庫存化已經(jīng)差不多了。雖然還沒有反映到全國，但是在部分城市已經(jīng)顯露出這樣的跡象。不過，這只是一個(gè)月的數(shù)據(jù)，而且是局部城市，中國也太大，到目前為止，我們監(jiān)測的70個(gè)城市里還沒有出現(xiàn)房價(jià)同時(shí)漲和同時(shí)跌的情況。這還要再看幾個(gè)月的數(shù)據(jù)再說。目前而言，應(yīng)該說交易量的上升是普遍的，價(jià)格是不平衡的。