主持人： 李和裕

　　嘉 賓： 回建強(qiáng) 易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員

　　黃河滔 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師

　　一季度尤其是3月的樓市成交數(shù)據(jù)可以用“華麗”來(lái)形容。從記者了解到的一線城市的情況看，3月京滬深等城市的商品住宅成交量已超過(guò)或接近2007年同期水平。針對(duì)樓市未來(lái)走向，業(yè)界觀點(diǎn)不盡相同。有人指責(zé)這種樓市回暖的行情是暫時(shí)的，甚至是由開發(fā)商“假按揭”造成的假象；有的學(xué)者則根據(jù)樓市成交數(shù)據(jù)的分布特點(diǎn)和趨勢(shì)得出結(jié)論：樓市回暖基本上已經(jīng)確立，市場(chǎng)回暖不容置疑。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不穩(wěn)定

　　樓市艷陽(yáng)天或遇挫折

　　主持人：基于一季度特別是3月樓市取得的“驕人戰(zhàn)績(jī)”，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為這預(yù)示著作為先導(dǎo)行業(yè)的房地產(chǎn)可于今年下半年見(jiàn)底恢復(fù)，甚至3到6個(gè)月后房地產(chǎn)價(jià)格也將筑底回升，并帶領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2010年走向復(fù)蘇。您對(duì)此有什么想法？

　　回建強(qiáng)：從2月中下旬開始，以一線城市“領(lǐng)銜”的不少地方樓市逐步擺脫了春節(jié)期間成交慘淡的困局，迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”。從3月的交易數(shù)據(jù)看，一線城市商品住宅市場(chǎng)成交量實(shí)現(xiàn)蛙跳式上漲，迅速回填了2008年來(lái)的月度成交缺口，并達(dá)到2007年同期的成交水平。如果4、5月樓市能夠延續(xù)3月的華麗走勢(shì)，那么我覺(jué)得就可以說(shuō)樓市的“艷陽(yáng)天”已經(jīng)來(lái)臨，但是從“小陽(yáng)春”到“艷陽(yáng)天”，還是有一段距離的。

　　影響商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)的因素主要有兩大類：一是宏觀政策因素，另一個(gè)是市場(chǎng)因素。宏觀政策方面目前的基調(diào)是寬松的，包括金融政策和土地政策在內(nèi)，都給開發(fā)商一個(gè)較寬松的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)鼓勵(lì)商品住房成交量的提升。只要宏觀政策基調(diào)不再突然反復(fù)，特別是由當(dāng)前的寬松轉(zhuǎn)向緊縮，那么政策因素對(duì)樓市的發(fā)展就是中立或有利的。從市場(chǎng)因素看，關(guān)系到住宅市場(chǎng)成交及價(jià)格走勢(shì)的因素很多，如宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)信心、空置率等等。

　　在短期內(nèi)，消費(fèi)信心和供求關(guān)系對(duì)市場(chǎng)成交及價(jià)格影響較大，如剛性需求的釋放就是這次成交放量的主要原因。而長(zhǎng)期看，樓市受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素影響較大。宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定決定了消費(fèi)者收入能否穩(wěn)定增長(zhǎng)、企業(yè)資金鏈?zhǔn)欠癜踩�、消費(fèi)信心是否恢復(fù)、產(chǎn)品能否順利供應(yīng)等。從各種跡象看，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還不能樂(lè)觀。

　　因此，面對(duì)成功獲得的“小陽(yáng)春”行情，我相信樓市也一定會(huì)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定而出現(xiàn)“艷陽(yáng)天”，但這個(gè)過(guò)程并不如想像中的那樣順利，樓市的持續(xù)發(fā)展必須解決動(dòng)力問(wèn)題，即持續(xù)不斷的剛性或改善性需求入場(chǎng)。而從目前來(lái)看，過(guò)去積累的剛性需求能夠帶來(lái)短時(shí)的市場(chǎng)繁榮，并不能解決持續(xù)增長(zhǎng)的問(wèn)題。