業(yè)主毀約“三大損招”

　　記者從張茂榮律師處了解到，近期出現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣糾紛中的“業(yè)主毀約三大損招”，特此列出供讀者參考，并配上破解招數(shù)，希望能提醒讀者注意。

　　以租客名合法解約

　　該情況出現(xiàn)于有租約的二手房買賣中。租客具有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，簽約時業(yè)主沒有告訴買方存在租約，或雖然告知但并沒有保證租客能夠放棄優(yōu)先購買權(quán)，簽約后一旦房價上漲，便借用租客名義起訴至法院，要求確認雙方的買賣合同無效，租客勝訴后實際并不購買，房子還是業(yè)主的。

　　拆招：租客具有法定的優(yōu)先購買權(quán)，起訴后法院一般都會判決買賣合同無效，故簽約時一定要業(yè)主寫明有無租約，如有租約需寫明“賣方保證租客放棄優(yōu)先購買權(quán)，如租客拒絕放棄導(dǎo)致本交易無法進行視為賣方違約，賣方應(yīng)雙倍返還買方定金或按房地產(chǎn)交易總價的一定比例支付買方違約金”。

　　“虛擬訴訟”自封房屋

　　實在找不到任何毀約理由的情況下，虛擬一個債權(quán)債務(wù)關(guān)系，找一個朋友，就說自己欠了他多少錢，讓朋友起訴自己，并查封涉案房屋，導(dǎo)致交易被迫中斷。

　　拆招：在合同中約定“本合同履行過程中，如因賣方債權(quán)人主張權(quán)利查封了該物業(yè)導(dǎo)致交易無法進行，視為賣方違約，賣方應(yīng)雙倍返還買方定金或按房地產(chǎn)交易總價一定比例支付買方違約金”，同時建議過戶前所有款項都予以監(jiān)管。

　　“惡意串通”共有權(quán)人提異議

　　此情況出現(xiàn)在有共有人的二手房買賣中。同租客一樣，共有人同樣享有優(yōu)先購買權(quán)，未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣一般無效。共有人之一與買方簽訂買賣合同，簽約后以另一共有人不同意為由解約，甚至以另一共有人名義起訴查封涉案房屋要求確認合同無效的情況時有發(fā)生。

　　拆招：房地產(chǎn)證上有共有人的，盡量讓所有共有人都在合同上簽名。