亞洲首富李嘉誠(chéng)這個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”轉(zhuǎn)向多方，鼓舞市場(chǎng)上更多的資金將籌碼壓向滬上商業(yè)地產(chǎn)

　　香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠(chéng)在接連拋售數(shù)棟位于上海黃金寶地的商業(yè)物業(yè)之后，于近日決意逆市啟動(dòng)內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——上海真如城市副中心項(xiàng)目。

　　2009年，內(nèi)地樓市多空博弈的關(guān)鍵年份，李嘉誠(chéng)這個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”轉(zhuǎn)向多方，無(wú)疑鼓舞了市場(chǎng)上更多的資金將籌碼壓在滬上商業(yè)地產(chǎn)身上。無(wú)論是最早進(jìn)入市場(chǎng)至今得以坐享租酬的恒隆地產(chǎn)(00101.HK)，還是近兩年為押寶內(nèi)地而不惜大規(guī)模舉債的新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)，港資開發(fā)商在上海商業(yè)物業(yè)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中已是先行一步。

　　與此同時(shí)，內(nèi)地房企卻拖累于居高不下的負(fù)債率和存量資產(chǎn)，在搶灘滬上商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)役中顯得有心無(wú)力。李嘉誠(chéng)看多滬上物業(yè)，這無(wú)疑刺激了他們加速布局商業(yè)地產(chǎn)的欲望。但無(wú)論是有意與帶頭大哥分一杯羹的本土最強(qiáng)開發(fā)商綠地，還是已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)注資最后沖刺階段的世茂股份(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回籠資金成為擺在他們面前的一道共同難題。

　　內(nèi)地最大項(xiàng)目即將破土

　　李嘉誠(chéng)看多滬上商業(yè)物業(yè)

　　在2009年的頭兩個(gè)月，李嘉誠(chéng)沽空上海地產(chǎn)的論斷一時(shí)甚囂塵上：1.5億起價(jià)拍賣滬上豪宅玉翠豪庭的40余家商鋪，將浦東御翠園200多幢出租10余年的商業(yè)別墅“轉(zhuǎn)租為售”。這位以地產(chǎn)發(fā)家的香港富豪接連拋售上海項(xiàng)目的一系列舉動(dòng)，曾被業(yè)內(nèi)看作是境外資本沽空上海商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)識(shí)。

　　3月初始，李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地最大的項(xiàng)目——上海真如城市副中心即將動(dòng)土卻傳遍坊巷。上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理何智奇在近日對(duì)媒體表示，收到長(zhǎng)實(shí)副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開工，目前長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)做好所有準(zhǔn)備，具體開工日期有望定在3、4月。公開資料表明，該公司是普陀區(qū)政府在2007年為服務(wù)真如項(xiàng)目招商引資而專門設(shè)立的國(guó)有全資子公司。

　　消息公布之后，投行瑞銀將長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK)的評(píng)級(jí)升至“買入”，并將其目標(biāo)價(jià)鎖定在75.9港元。

　　對(duì)于長(zhǎng)實(shí)真如項(xiàng)目即將開工的消息，真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人向理財(cái)周報(bào)記者表示，長(zhǎng)實(shí)確實(shí)已經(jīng)拿到部分施工許可證，真如項(xiàng)目即將于3、4月動(dòng)工。該人士同時(shí)還否認(rèn)了上海本土最大房產(chǎn)商綠地集團(tuán)將參與真如項(xiàng)目。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)企業(yè)事務(wù)部的黃麗婷也對(duì)記者表示，“真如城市副中心項(xiàng)目正按長(zhǎng)實(shí)的內(nèi)部規(guī)劃落實(shí)，但具體進(jìn)度目前不便公開。”

　　“作為香港的龍頭地產(chǎn)商，長(zhǎng)實(shí)此舉證明了李嘉誠(chéng)對(duì)投資大陸仍抱有信心，對(duì)于內(nèi)地，尤其是一線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有風(fēng)向標(biāo)的意義。”香港大福證券研究部主管麥德光認(rèn)為。

　　不過(guò)麥德光認(rèn)為，該項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的短期股價(jià)不會(huì)有很大提振作用，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)初期租金的收益率不會(huì)很高，大約在10%-15%左右，至少需要10年時(shí)間來(lái)精耕細(xì)作。另外，房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)盈利只占長(zhǎng)江集團(tuán)盈利比重的10%到20%。

　　根據(jù)上海市規(guī)土局的公開資料，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)于2006年12月以底價(jià)22億元競(jìng)得該真如副中心A3-6地塊。該項(xiàng)目的樓面價(jià)將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。何智奇認(rèn)為，按照每平米售價(jià)2萬(wàn)的保守估計(jì)，該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長(zhǎng)實(shí)帶來(lái)200億元的收入。

　　另?yè)?jù)2007年政府出臺(tái)的《上海市真如城市副中心規(guī)劃方案》，真如城市副中心被規(guī)劃為上海市第四個(gè)也是最后一個(gè)城市副中心，前三個(gè)副中心分別是徐家匯、五角場(chǎng)和花木。真如將成為上海及長(zhǎng)三角的服務(wù)中心，而長(zhǎng)實(shí)開發(fā)的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。