廣東全省多家房企資金鏈緊張，市場調(diào)整已不可避免

　　廣州很多房地產(chǎn)開發(fā)商一方面紛紛打折促銷，另一方面放緩了開發(fā)速度，想以此來避免資金斷流，而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的2008年度市場分析報告說，如今資金鏈緊張的不止是廣州，全省很多房地產(chǎn)企業(yè)都到了一個危急關(guān)頭，市場調(diào)整已經(jīng)不可避免。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲：“我們認(rèn)為整個行業(yè)的資金鏈條，去年來看是緊張的�！�

　　蔡穗聲，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會委員。今年廣東房地產(chǎn)市場分析報告和房地產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)出來后，讓蔡穗聲會長對房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況非常擔(dān)心。

　　蔡穗聲：“我們看08年去年指標(biāo)，就發(fā)現(xiàn)了很大變化，它的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，就大幅度下調(diào)了，他下降了20個百分點，那其他的新開工面積，銷售面積，銷售金額，企業(yè)到位資金，還有一個是企業(yè)的購置土地，都出現(xiàn)負(fù)增長，這個負(fù)增長的出現(xiàn)，是03年以來的首次出現(xiàn)，那這些所有指標(biāo)都指明一個方向，我們分析認(rèn)為就是，廣東房地產(chǎn)應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入了周期性的調(diào)整。”

　　在眾多數(shù)據(jù)中，蔡穗聲最擔(dān)心的就是新開工面積出現(xiàn)了大幅度下降，2008年，商品房新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長，下降幅度達(dá)到9.28%，為2003年以來首次，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬平米，同比下降了38.97%，新開工面積甚至降到了2003年以來的最低，這個數(shù)據(jù)也印證了記者在廣州市區(qū)看到的情景。

　　蔡穗聲：“01、02、03都是一個低谷，這個低谷表現(xiàn)為了銷售是比較冷淡，沒有多少增長，房價是穩(wěn)定，甚至有負(fù)1%到2%點幾的增長，在02、03年幾年，無論是廣州，無論是廣東省，房價有負(fù)增長，這個情況一直延續(xù)到04年的下半年才開始有所好轉(zhuǎn)，05年就比較好了。06、07年它是一個高峰期。”

　　記者：“可以說現(xiàn)在的開工面積，基本上回落到了我們當(dāng)時最低谷的那個狀態(tài)？”

　　蔡穗聲：“可以這么說，所以這是一個，我們認(rèn)為是一個很不好的市場信號，也是一個我們特別提出來，希望社會各界能夠關(guān)注的一個信號，因為它影響到下一步的市場走向�！�

　　之所以造成新開工面積大幅減少的情況，蔡穗聲認(rèn)為很重要的原因就是開發(fā)商資金已經(jīng)非常緊張，地產(chǎn)報告顯示，2008年廣東省全年商品房銷售面積4824.41萬平方米，同比下降22.43%，銷售額2880億元，同比下降21.40%。

　　蔡穗聲：“那這么大幅度的下降情況下，造成了空置，空置上升15%，而且目前情況對市場的前景，到底什么時候會好轉(zhuǎn)，還不太明朗，這個情況下開發(fā)商很本能的就是要考慮一個收縮，第二個就是資金當(dāng)然很緊張，資金緊張當(dāng)然一方面跟市場銷售回籠資金不夠有關(guān)�！�

　　開發(fā)商資金緊張首先表現(xiàn)在到位資金上，2008年廣東省全年到位資金3762億元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成強(qiáng)烈對比，從房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例，也首次下滑到1.28：1，為5年來的最低。

　　蔡穗聲：“到位資金跟房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的一個比率，這個比率，當(dāng)然到位資金會稍微高過開發(fā)投資資金，它有一些余利在那里，但這個比率是03年以來降到最低，最低點，就最小的差距了，就說明他很不寬裕的，資金很不寬裕，這些都是說明了企業(yè)它資金的，整個行業(yè)的資金鏈條是，相對是緊張的�！�

　　由于2008年房地產(chǎn)銷售業(yè)績不好，因此也拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回籠資金，報告顯示，全年廣東省房地產(chǎn)銷售回籠資金只有1577.9億元，相比2007年的2031.9億元，減少了454億元，降幅達(dá)22.35%，出現(xiàn)了5年以來的負(fù)增長，與此同時，銷售回籠資金占到位資金的比例僅為42%，為2002年以來最低。

　　蔡穗聲：“資金來源比例中，從51%下降到41%，下降了近10個百分點，那這是很大的變化，而且這41%的比例，也是近五、六年來最低的比例，這些都造成了開發(fā)商他的資金鏈條十分緊張，在這緊張的情況下，又對市場前景還不明朗的態(tài)勢下，很自然的選擇，就是縮小投資，那這個縮小投資，我們認(rèn)為不是一個很好的現(xiàn)象�！�

　　面對房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，投資下降，蔡穗聲十分擔(dān)心房地產(chǎn)這個經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)，變成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的累贅。

　　蔡穗聲：“如果我們這個態(tài)勢延續(xù)下去，那我認(rèn)為無論對房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)市場，對中國宏觀經(jīng)濟(jì)都相當(dāng)不利的�！�

　　廣東房地產(chǎn)協(xié)會蔡穗聲認(rèn)為一兩家大型房企倒閉或并購并不會引發(fā)全行業(yè)崩盤

　　如今廣東不少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，只能用內(nèi)外交困來形容，很多業(yè)內(nèi)人士都預(yù)測，一場大規(guī)模的市場調(diào)整即將到來。

　　2009年，恒大集團(tuán)勢必又將成為人們所關(guān)注的焦點。2007年，恒大同由淡馬錫、美林等機(jī)構(gòu)投資者簽訂了對賭協(xié)議，即如果恒大地產(chǎn)在2009年12月6日前上市，則給機(jī)構(gòu)投資者的回報率不少于70%，恒大地產(chǎn)若無法完成上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份，也就是說，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分、公司解體的危險，如果恒大一旦解體，會不會有大量的爛尾樓出現(xiàn)？同國際投行有密切接觸的恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅做出了否定的回答，因為投行也不愿意炒房炒成了房東，相反對中國房地產(chǎn)市場化有積極意義。

　　恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅：“那么我相信房地產(chǎn)業(yè)，通過這一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，或者這一次調(diào)整以后，它表現(xiàn)出來的可能也不是我們想象中間的企業(yè)倒閉、破產(chǎn)，它可能不是這樣方式，而是一些比如像這個股權(quán)的轉(zhuǎn)移，在市場是一種更理性的�！�

　　但何世紅相信，在中國此輪的房地產(chǎn)調(diào)整中，肯定會出現(xiàn)一次洗牌或者調(diào)整。

　　何世紅：“我們在成熟的，比如像在香港的這個市場也好，其實已經(jīng)是屢見不鮮了，我想中國的市場不可能說是就特別，在這樣一次大的波動中，那么它都沒有任何的波瀾，我想這個是不可能的，那么其實我們簡單以香港為例，香港在上一次調(diào)整過程中，其實我們可以看到真正的，當(dāng)年很多很有名的企業(yè)，現(xiàn)在我們已經(jīng)找不到了，完全找不到了�！�

　　那是否意味著一兩家大型房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉或者并購重組，會引發(fā)全行業(yè)的崩盤呢？廣東房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為根本不會出現(xiàn)。

　　廣東房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲：“在中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，它整個市場份額只是占2.7%，去年的數(shù)字2.7%，那么在一個城市里，我們所看到每一個城市，都有不少于上百個公司在運作，市場集中度都很低，一個、兩個公司，真的出現(xiàn)一種很惡劣的一種結(jié)局的話，我覺得對市場肯定有負(fù)面影響，但是不會太過嚴(yán)重。”

　　因此，面臨資金困難的企業(yè)要想在競爭中生存下去，就必須加快資金的運轉(zhuǎn)速度，也就意味著開發(fā)商會以更低的價格出售自己的房子。

　　何世紅：“他就需要根據(jù)自己經(jīng)營的目標(biāo)，根據(jù)市場目前的一個供求關(guān)系，根據(jù)目前消費者的心里，對價格的預(yù)期的一個水平，去制定自己的價格策略，他只有這樣子，他在市場上才能夠推進(jìn)下去，要不然這個企業(yè)就沒法正常的運行了�！�

　　半小時觀察：為何樓市的調(diào)整不可避免？

　　今天我看到一條消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在與全國政協(xié)住房保障調(diào)研組座談時承認(rèn)，2007年下半年我國市場化的住房價格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受，因此房價已經(jīng)到了必須調(diào)整的時候，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)催化了這個調(diào)整。

　　事實上，在美國華爾街危機(jī)爆發(fā)后，幾乎全世界所有的人都在追問，房利美、房地美賠錢了，美林、雷曼賠錢了，投資者賠錢了，世界經(jīng)濟(jì)為此而止步甚至倒退，那究竟誰又從這場金融泡沫中得到了好處呢？最后調(diào)查的結(jié)果是華爾街的金融高管們，他們每年從華爾街拿走了高達(dá)200多億美元的分紅，成了在這場金融危機(jī)中唯一撈到好處的一群人。然而，也正是為了這200多億美元，他們忽視甚至放縱金融風(fēng)險不斷膨脹，最后各國政府不得不拿出上萬億美元來救市埋單。

　　今天，當(dāng)我們聽到房地產(chǎn)市場泡沫破裂的聲音響起的時候，我們也不禁想追問一個同樣的問題，房價越炒越高，高到買房成了老百姓一個奢侈的夢想，高到房子賣不動開發(fā)商資金鏈崩斷，高到銀行的房地產(chǎn)貸款有可能變成巨額壞賬的時候，誰又從這場沒有勝者的博弈中得到好處呢？

　　答案其實正寫在新出爐的各種富豪榜上。從胡潤到福布斯的富豪榜，這兩年，我們看到房地產(chǎn)商的面孔越來越多，他們成了富豪當(dāng)中數(shù)量最龐大的一個群體。而對上市公司高層主管薪水的調(diào)查，房地產(chǎn)最火爆的2007年，房地產(chǎn)業(yè)也成了調(diào)薪幅度最高的行業(yè)，僅僅7家上市公司就共有42名高層主管年薪突破100萬元。

　　華爾街危機(jī)之后，世界各國都提出要改革金融監(jiān)管體系，不僅對華爾街巨頭們提出道德上的譴責(zé)，也需要對他們的投機(jī)行為采取更多的限制。那么，當(dāng)我們在房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整的時候，是否也應(yīng)該反思過去的市場管理體制，對這個充滿利益糾葛的行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)控，防止這個市場在追逐利益的過程中走向失控。

　　如果房地產(chǎn)市場還是一輛被既得利益裹挾的欲望號街車，就難以走出調(diào)整、崩盤，再調(diào)整、再崩盤的輪回。

　　(主編：盧小波 記者：周羿翔 攝像：白羽)