合理降價是穩(wěn)定地產(chǎn)之道

　　國務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確提出：“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售�！�

　　“這是從政策層面撕下房地產(chǎn)商高房價的最后一塊遮羞布，如果死扛高房價，不穩(wěn)定成交量降價促銷，結(jié)果只能是崩盤�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《中國新聞周刊》記者說。

　　實(shí)際上此次的降價大令，已是國務(wù)院短短兩個月內(nèi)，出臺的第七項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的公共政策。之前出臺的政策分別有：連續(xù)降息、降低房貸利率、減少房貸首付、兩年以上二手房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅、放寬二套房貸限制等。國務(wù)院希望通過對住房消費(fèi)的刺激和鼓勵，來恢復(fù)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信心、減輕金融危機(jī)帶來的影響。

　　“雖說降低貸款利率等能讓我們買房時少些負(fù)擔(dān)，但與之相比房價才是大頭�！� 在金色漫香林銷售處，看房人徐建軍向《中國新聞周刊》記者道出自己觀望的原因。

　　這也代表了當(dāng)下買房人的心態(tài)。雖然國務(wù)院多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控策略用心良苦，卻并未從根本上改變房地產(chǎn)交易乏振的局面，究其根本，還是高房價在作祟，房價之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民的可承受能力。

　　那么，中國的房價多少才算“合理的價格水平”？對此，國際上有一個通行的計(jì)算模式，即看該地方或城市的房價收入比究竟是多少。

　　“房價收入比”是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。國際上認(rèn)可的“房價收入比”為3～6，即房屋的價格應(yīng)當(dāng)是家庭年收入的3到6倍左右。張明偉夫婦的家庭年收入在15萬元左右，按這個比例，購買一套住房，“合理價位”應(yīng)該在45萬至90萬元之間。這也是張明偉夫婦覺得目前的房價還是過高的主要原因。

　　前述業(yè)內(nèi)人士為《中國新聞周刊》算了一筆賬：根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年北京市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21989元，按照平均每戶人口3人計(jì)算，平均全年每戶可支配收入65967元；年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.3平方米，三口之家的平均每戶住房使用面積61平方米；按照2008年年初的北京市商品住宅平均銷售價格12162元計(jì)算，平均每戶住房使用面積總價約74萬元，房價與年家庭收入之比約為11倍。

　　一面是房價畸高，銷售不暢，一面卻是空置率不斷躥升。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%。而據(jù)報道，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)估計(jì)，到明年我國的空置量會超過4億平方米。

　　這是一個危險的信號。這也許意味著，如果房地產(chǎn)價格不調(diào)整到位，房地產(chǎn)企業(yè)由于房子賣不出去，資金回籠緩慢，資金鏈就會斷裂，并造成爛尾樓等的大量出現(xiàn)。而這勢必影響上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和銀行，并引起失業(yè)等相關(guān)社會問題。

　　買房子送汽車，買房子送裝修，買房子送商場購物券……促銷花樣如此翻新，但是房價卻仍然沒有降下來。

　　“目前地產(chǎn)商不肯踏實(shí)降價的真正原因，在于他們認(rèn)為政府救市策略還在后面�！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

　　記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士的共識是，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，即由賣方市場轉(zhuǎn)入了買方市場。這一變化非政府力量所能左右，而政府出臺政策并非來保證以投資為主導(dǎo)的價格水平不改變，現(xiàn)實(shí)情況要求地產(chǎn)商重新定位房地產(chǎn)的市場價格。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)對《中國新聞周刊》表示，國務(wù)院出臺政策用心良苦，希望市場向好的方向轉(zhuǎn)變，不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動。但政策是影響市場變化的因素，但不是唯一也不是決定性因素。而企業(yè)在新的市場環(huán)境下，采取什么樣的應(yīng)對策略，將關(guān)系到未來市場的走向。

　　說明白些，房地產(chǎn)商的生死大權(quán)決定在自己手中，生存還是死亡真的是一個不得不問的問題。 ★