“萬(wàn)科門”背后的退房潮

　　樓市下行過(guò)程中，退房是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主利益博弈的必然

　　★ 本刊記者/楊正蓮(發(fā)自上海)

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在要開(kāi)始面對(duì)降價(jià)促銷帶來(lái)的麻煩了。在上海和南京等城市，一度非常有效的降價(jià)促銷手段，眼下卻成了退房的導(dǎo)火索。

　　萬(wàn)科遭遇退房潮

　　9月7日下午，133戶上海萬(wàn)科金色雅筑的業(yè)主再次聚在一起，商量如何向萬(wàn)科退房。這是本月以來(lái)他們的第5次聚會(huì)。

　　萬(wàn)科金色雅筑是上海浦東新區(qū)一個(gè)位于中環(huán)外的樓盤，屬于上海的中高檔樓盤之一，開(kāi)發(fā)商是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的老大萬(wàn)科。自今年3月開(kāi)盤以來(lái)，該樓盤已經(jīng)連續(xù)降價(jià)3次，前期最高均價(jià)曾經(jīng)達(dá)到18000元/平方米。一場(chǎng)始自于7月的促銷風(fēng)暴，使得一些房源單價(jià)最低達(dá)到了12000元/平方米，單價(jià)最高差額達(dá)到6000元/平方米。

　　以金色雅筑最主要的戶型90平方米三房二廳計(jì)算，如果在最高價(jià)格時(shí)買入，以最低價(jià)計(jì)算的話，房主可能已經(jīng)“損失”了54萬(wàn)。

　　金色雅筑的業(yè)主中，第一個(gè)要求退房的人是成珍(化名)女士。2008年7月2日，成珍和出差歸來(lái)的丈夫在售樓處正準(zhǔn)備補(bǔ)辦貸款等手續(xù)，偶然得知以后推出的房源將要降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，她當(dāng)場(chǎng)決定停辦購(gòu)房手續(xù)，并要求退房。

　　成珍稱，自己看中的就是萬(wàn)科的品質(zhì)，尤其是廣告中宣傳的“豪華A級(jí)精品裝修”。她為自己看中的那套“90+”(即90平方米左右的三房二廳)付了80多萬(wàn)元的首期款，該房總價(jià)格160多萬(wàn)元。從6月29日中午看見(jiàn)宣傳資料，當(dāng)天下午看樣板房，到第二天付款，再到要求萬(wàn)科退房，中間只隔了4天時(shí)間。

　　成珍“對(duì)門”的杜仁波是在7月中下旬買房的。7月23日，萬(wàn)科金色雅筑首次直降10萬(wàn)元，8月16日，金色雅筑又通過(guò)代理商促銷再降10萬(wàn)元。一月之間，杜仁波的房子相對(duì)貶值20萬(wàn)元左右。萬(wàn)科對(duì)杜仁波的解釋是，降價(jià)的房子與前期賣出的房子，其裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，即調(diào)整此前的A級(jí)精裝修為C級(jí)裝修。

　　成珍和杜仁波的退房要求并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。但此后，越來(lái)越多的前期購(gòu)房者也加入了退房行列，由最開(kāi)始的幾個(gè)人要求說(shuō)法，發(fā)展到一期、二期、三期的業(yè)主也都加入進(jìn)來(lái)，目前要求退房的業(yè)主在100戶以上。

　　現(xiàn)任“雅筑退房團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)”的賀成鋼就是在這個(gè)過(guò)程中被卷進(jìn)退房隊(duì)伍的。來(lái)自大連的賀成鋼是一家外企的中國(guó)區(qū)首席代表。由于具有領(lǐng)導(dǎo)氣質(zhì)，迅速成為這個(gè)隊(duì)伍中的主力。

　　賀成鋼認(rèn)為，單一的爭(zhēng)執(zhí)不能解決問(wèn)題。此前的8月23日，賀成鋼同其他五十來(lái)戶業(yè)主去售樓處理論未果，回家后在律師的建議下遞交退房申請(qǐng)。但是，合同約定的地址“無(wú)法送達(dá)”。

　　8月30日，按照合同約定的“現(xiàn)場(chǎng)送達(dá)”的方式，賀成鋼他們?nèi)ナ蹣翘庍f交退房申請(qǐng)。一天下來(lái)，萬(wàn)科并沒(méi)有簽收退房申請(qǐng)。當(dāng)天撤離售樓處后，“退房團(tuán)”確定了下一步的行動(dòng)計(jì)劃，并有了系統(tǒng)的分工。從那天起，“我每天在這個(gè)事情上要花費(fèi)八九個(gè)小時(shí)。”賀成鋼說(shuō)，“不管怎樣，我一定會(huì)堅(jiān)持到最后。”

　　9月7日的商討會(huì)上，“金色雅筑退房團(tuán)”決定走法律程序維權(quán)。

　　退房的“條件”爭(zhēng)議

　　雖然退房者的退房要求強(qiáng)烈，但退房者遇到的最大問(wèn)題是關(guān)于退房的合同約定，退房者和萬(wàn)科的理解并不一致。

　　目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)房合同中，并無(wú)“房?jī)r(jià)下降可退房”的規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在遇到三方面原因時(shí)可要求退房：

　　一是置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效，置業(yè)者有權(quán)退房。通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無(wú)效的表現(xiàn)形式主要有開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法和開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段兩種。違法是指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行相關(guān)的法律手續(xù)，而欺詐主要是在竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面隱瞞真實(shí)情況。

　　二是置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請(qǐng)求法院予以撤銷，要求退房。

　　三是開(kāi)發(fā)商違約。違約大致表現(xiàn)在逾期交房超過(guò)一定期限、房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問(wèn)題和由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書方面。

　　金色雅筑的業(yè)主遇到的問(wèn)題可能不屬于此列�！拔覀凅w諒部分客戶的心情，不過(guò)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行補(bǔ)償沒(méi)有法律依據(jù)�！�9月8日，在萬(wàn)科舉辦的公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉?qū)Α巴朔砍薄比绱吮響B(tài)。

　　但金色雅筑的業(yè)主與萬(wàn)科訂立購(gòu)房合同時(shí)的一條補(bǔ)充條款，或許可以成為退房者的“福音”。

　　在這份購(gòu)房合同中，其補(bǔ)充合同第十九條“關(guān)于單方解除合同”第二條規(guī)定，“乙方無(wú)論以何種原因單方面解除合同，若乙方已對(duì)該房屋設(shè)定抵押或者設(shè)置、存在其他任何權(quán)利限制的，則乙方行使單方解除權(quán)的書面通知中應(yīng)附該房屋已經(jīng)辦理注銷抵押或者已經(jīng)消除權(quán)利限制的相關(guān)證明文件，否則，乙方無(wú)法解除本合同�！�

　　上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平據(jù)此認(rèn)為，這個(gè)條款可以反過(guò)來(lái)理解，也即：業(yè)主只要全額付款或者付清全部貸款之后，就可要求退房。2006年，杜躍平也正是憑借相似的補(bǔ)充條款，為上海的另一處業(yè)主打贏了退房官司。

　　目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)房合同中，訂立補(bǔ)充條款的并不多。關(guān)于“無(wú)理由退房”的條件更是絕無(wú)僅有。而有些購(gòu)房合同即便規(guī)定了無(wú)理由退房，一般也限制了“須經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意”的條款，又或者將賠償?shù)拈T檻提得很高。而萬(wàn)科金色雅筑的合同中，按照杜躍平的理解，“只規(guī)定了全部付清房款或貸款”，條件并不苛刻。