觀點(diǎn)：

　　“后奧運(yùn)”北京樓價(jià)將理性回歸？

　　聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h：

　　北京樓市遠(yuǎn)景極樂觀

　　奧運(yùn)對(duì)北京不僅僅是一個(gè)短期的效應(yīng)。之前在很多外國人的眼中，北京僅僅是中國的政治和文化中心，國外的許多普通商人對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)崛起更多的是抱著一種敬畏而不是親近心理，他們多少還對(duì)中國的市場環(huán)境存在著質(zhì)疑和顧慮。然而2008年奧運(yùn)會(huì)改變了這一切。當(dāng)來自全球的媒體、商家、旅客親眼見到北京繁華的景象，親身體會(huì)到中國強(qiáng)大的發(fā)展后勁，面對(duì)這個(gè)蓬勃發(fā)展的巨大市場，他們?nèi)绾文軌虿粸槠渲兴�蘊(yùn)涵的商機(jī)而怦然心動(dòng)？

　　毫無疑問，奧運(yùn)會(huì)將會(huì)在全球再次掀起一陣投資中國的熱潮，而這股熱潮中北京將是最直接的受益者，將成為全球投資者進(jìn)入中國的首選之地。

　　在這一輪新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮中，世界的中心在中國，而中國的中心在北京，北京將成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，所以北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁必然促成長期的房地產(chǎn)需求。我個(gè)人非常看好北京房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)的空間。

　　陽光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖：

　　樓市低迷至少到明年下半年

　　不能否認(rèn)，奧運(yùn)對(duì)地產(chǎn)有推動(dòng)作用，城市的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，對(duì)北京未來的樓市是利好。但是當(dāng)前的樓市與奧運(yùn)無關(guān)。

　　由于去年資本推動(dòng)下的土地成本和房屋價(jià)格暴漲，使得國家宏觀調(diào)控政策采取從緊，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行打壓�，F(xiàn)在這段時(shí)間是房價(jià)、地價(jià)的理性回歸。同時(shí)緊縮政策、輿論傾斜等各方面因素促成了購房者持幣待購。這種狀況至少要到明年下半年才能得以緩解。

　　著名財(cái)經(jīng)分析人士時(shí)寒冰：

　　房地產(chǎn)市場調(diào)整才剛剛開始

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)整才剛剛開始，對(duì)于消費(fèi)者來說，這個(gè)時(shí)候買房并不明智�，F(xiàn)在，北京的房價(jià)就相當(dāng)于股市6000點(diǎn)時(shí)的位置，成交量的萎縮只是調(diào)整的開始而非調(diào)整的尾聲階段。我不好說底部在哪里，但可以肯定，這一調(diào)整會(huì)持續(xù)較長時(shí)間，幅度也會(huì)比較大。

　　現(xiàn)在，保障性住房供應(yīng)量正在逐步加大，政府也在出臺(tái)嚴(yán)厲措施促使存量土地的開發(fā)利用，僅存量土地釋放出來的供給，就是非常龐大的數(shù)據(jù)。大量被囤積的土地所增加的有效供給，會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生明顯的拉低作用。

　　同時(shí)，我國的人口結(jié)構(gòu)也正在悄然發(fā)生變化，青少年人口增長正在減少，支撐房價(jià)連年上漲的人口紅利正在消失，如果從高房價(jià)對(duì)未來發(fā)展空間的透支來看，人口紅利所支撐起來的這輪樓市大牛市行情，已經(jīng)臨近結(jié)束。

　　另外，從絕對(duì)值比較，我國房價(jià)也已經(jīng)走到盡頭，我國北京等一線城市的房價(jià)與發(fā)達(dá)國家的房價(jià)其實(shí)已經(jīng)提前接軌。綜合以上因素分析，房產(chǎn)業(yè)的賣方市場正在向買方市場過渡，這個(gè)過程可能是長期的。

　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海：

　　北京房產(chǎn)“奧運(yùn)概念”透支20年

　　北京市的房價(jià)走勢深受奧運(yùn)會(huì)成功申辦的影響。奧運(yùn)會(huì)申辦成功及奧運(yùn)會(huì)相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。2001—2007年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長速度分別比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資活動(dòng)高出3—15個(gè)百分點(diǎn)，反過來成為推動(dòng)北京市固定資產(chǎn)投資迅猛增長的最重要因素。

　　按照北京市常住人口人均25平方米計(jì)算，初步估計(jì)，2001年以來，北京市的住宅大約增值4萬億元，接近同期北京市基礎(chǔ)設(shè)施總投資的10倍�？梢�，用舉辦奧運(yùn)會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施投資和生活設(shè)施便利等因素，已經(jīng)完全不能解釋北京房價(jià)的上漲。由于投機(jī)性購買主導(dǎo)了北京房地產(chǎn)市場，奧運(yùn)會(huì)成了投機(jī)者拋售房屋的截止期限。因此，房市的奧運(yùn)行情不僅沒有看到，反而迎來了成交量萎縮一半左右、價(jià)格開始下跌的情況，房地產(chǎn)商、房屋投機(jī)者對(duì)奧運(yùn)行情已近絕望。

　　北京房地產(chǎn)的“奧運(yùn)概念”實(shí)際已被嚴(yán)重透支。例如北京四環(huán)附近目前的房價(jià)普遍在18000元/平方米，90平方米的住宅需要162萬元，大約相當(dāng)于目前北京市居民家庭年平均收入的26倍。按照國際3—5倍的房價(jià)/家庭收入比率，北京市居民家庭年平均收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到32—54萬元，才能適應(yīng)這個(gè)房價(jià)。如果居民收入年增長速度按照10%計(jì)算，這大約相當(dāng)于16—22年以后的家庭收入�？梢�，“奧運(yùn)概念”被房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)重透支了20年左右。(記者 梁燕軍/北京報(bào)道)