但是中國(guó)情況不一樣，因?yàn)楦辉Ｈ丝谳^為集中在幾個(gè)大的城市。因此，地產(chǎn)商將目光集中在這些很小一部分的高收入人群，市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房太少，政策扶持也還沒(méi)有及時(shí)到位。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)很大的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)牽連很多行業(yè)，鋼鐵、建材企業(yè)會(huì)首當(dāng)其沖，最后，國(guó)家經(jīng)濟(jì)也會(huì)出問(wèn)題。因此，政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取一些干預(yù)手段防止其下滑，這些因素都促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，因此，房?jī)r(jià)往下降的可能性不大。

　　經(jīng)適房能扛起房?jī)r(jià)下降大任嗎？

　　【反方】

　　易憲容：房?jī)r(jià)本來(lái)就不是低收入群體推上去的，解決了他們的住房問(wèn)題，房?jī)r(jià)也未必會(huì)下來(lái)。保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)不會(huì)有影響，因?yàn)樗鼈冡槍?duì)的是不同群體，分屬兩個(gè)不同層面。

　　另外，房地產(chǎn)本來(lái)就有兩種屬性：即投資的屬性和消費(fèi)的屬性。如果在投資的屬性下，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是沒(méi)有影響的。因?yàn)椋��?jīng)濟(jì)適用房不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資屬性占主體時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的“冷凝”作用幾乎沒(méi)有。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)以消費(fèi)型為主導(dǎo)，那么，房?jī)r(jià)將由供求關(guān)系決定。而此時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房就能和普通商品房一樣，作為總供給的一部分，在總需求有限的條件下，經(jīng)濟(jì)適用房的不斷投放市場(chǎng)一定會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。

　　但我現(xiàn)在的觀(guān)點(diǎn)是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投資品市場(chǎng)，很多人買(mǎi)房子不是為了住，而是為了賺錢(qián)�，F(xiàn)在市場(chǎng)上明擺著有很多空房子，但為什么房?jī)r(jià)還這么居高不下，為什么很大一部分有需求的人仍然被拒之“門(mén)外”？在這種市場(chǎng)條件下，依靠經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)抑制房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。

　　郭田勇：國(guó)家出臺(tái)政策保障經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，可以分流掉一部分需求，但是目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策還不清晰，因此，它們和商品房之間還存在一些定位沖突。

　　對(duì)第二套房政策，原則上不會(huì)發(fā)生根本性變化，盡管如果松動(dòng)二套房市場(chǎng)會(huì)對(duì)當(dāng)前交易量萎縮的市場(chǎng)有所刺激，但是政府還是會(huì)嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。

　　銀行一念“緊箍咒”，地產(chǎn)商就頭疼？

　　【正方】

　　袁鋼明：現(xiàn)在我國(guó)的貸款增速是14%左右，按照經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)貸款增速低于15%時(shí)，所有企業(yè)都會(huì)感到資金緊張，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)尤其如此。但是，盡管開(kāi)發(fā)商的資金鏈吃緊，不到周轉(zhuǎn)不開(kāi)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易拋售房產(chǎn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商不得已拋售房產(chǎn)，個(gè)人買(mǎi)房者也開(kāi)始大規(guī)模拋售時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就有面臨崩潰的危險(xiǎn)。

　　馬晨：國(guó)家政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)商拿到地后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如果不開(kāi)發(fā)，就要將土地“吐”出來(lái)，地產(chǎn)商受到從緊貨幣政策很大影響。去年房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，很多開(kāi)發(fā)商大量囤地，但是資金鏈又受到影響，因此，目前有些地產(chǎn)商的日子確實(shí)不太好過(guò)。

　　城市化的趨勢(shì)是不可避免的，城市化也是我國(guó)發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)可以帶活其他行業(yè)，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將受到重創(chuàng)，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況高度關(guān)切。

　　但是，今年我國(guó)的從緊貨幣政策不改，現(xiàn)在防通脹是首要任務(wù)，這點(diǎn)從央行行長(zhǎng)周小川在多個(gè)場(chǎng)合的表態(tài)中都可以看出來(lái)。越南金融危機(jī)給中國(guó)政府警示作用很大，越南發(fā)生金融危機(jī)之前大約有兩三年時(shí)間，通脹率一直保持在7%至8%之間，但是越南政府沒(méi)有采取積極的政策抑制通脹，熱錢(qián)大量涌入，再大量涌出，重重沖擊了越南經(jīng)濟(jì)。

　　5月，中國(guó)有200多億元熱錢(qián)涌入，國(guó)家外匯管理局特別監(jiān)控?zé)徨X(qián)動(dòng)向，對(duì)對(duì)外貿(mào)易出口設(shè)了專(zhuān)門(mén)的賬戶(hù)，記下結(jié)匯進(jìn)來(lái)的錢(qián)，經(jīng)過(guò)核實(shí)后才能準(zhǔn)入。在這樣的宏觀(guān)大背景下，國(guó)家對(duì)未來(lái)個(gè)人貸款買(mǎi)房肯定在整體規(guī)模上有限制。

　　【反方】

　　易憲容：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，到目前為止，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁榮并未改變，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流入不僅沒(méi)有改變，反而快速增長(zhǎng)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣的快速增長(zhǎng)依然難以改變，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫遲早會(huì)被刺破，也許中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入如日本十年經(jīng)濟(jì)衰退或美國(guó)次貸危機(jī)一樣的境地，最終，這一切將由全國(guó)人民來(lái)埋單。

　　從實(shí)際的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金并不緊張。目前為止，也沒(méi)有看到哪家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂了。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面手中持有大量市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，另一方面又出現(xiàn)資金緊張，它一定會(huì)把手中大量持有的商品尋找一個(gè)合適的價(jià)格賣(mài)出去。就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的情況來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張時(shí)，也一定會(huì)為手中的住房找一個(gè)合適的價(jià)格早點(diǎn)賣(mài)出去，以便企業(yè)資金早點(diǎn)回籠。

　　因此，就目前的情況來(lái)看，并非是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金出現(xiàn)什么緊張。否則，這些企業(yè)一定就會(huì)把手中持有的住房降價(jià)出售。在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有購(gòu)房者接受不了的價(jià)格。住房供給多了，價(jià)格達(dá)到消費(fèi)者希望值，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的住房遲早會(huì)賣(mài)出去，資金就能夠盡早回籠。

　　朱武祥：過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)很多地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是以高增長(zhǎng)回饋了市場(chǎng)，但高投資推動(dòng)高增長(zhǎng)的模式背后是持續(xù)的負(fù)現(xiàn)金流。再加上一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流期限結(jié)構(gòu)模式，以往增長(zhǎng)模式(資產(chǎn)結(jié)構(gòu))和融資模式之間的不匹配迅速凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。

　　房地產(chǎn)融資環(huán)境嚴(yán)峻局面難以改觀(guān)，融資環(huán)境更為惡化，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)調(diào)整難度顯著增加，調(diào)控代價(jià)很大。比如說(shuō)股市，以前A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有歧視，有些企業(yè)本來(lái)商業(yè)模式很好，但受制于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的約束沒(méi)有及時(shí)體現(xiàn)意愿，所以陷入困境。今年不管是買(mǎi)殼還是什么方式，想上市的公司通過(guò)股票市場(chǎng)融資的機(jī)會(huì)不大，或許還要等很長(zhǎng)的時(shí)間。

　　到目前為止，各個(gè)地產(chǎn)企業(yè)家都在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，包括降價(jià)、銷(xiāo)售、賣(mài)地買(mǎi)項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)、民間借貸及發(fā)債等模式。成交量下降，銷(xiāo)售回款減少，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免陷入危機(jī)，只有少數(shù)企業(yè)能自救突圍。

　　郭田勇：銀行控制信貸規(guī)模，開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題主要有3種情況。第一種是已經(jīng)蓋好房子的，交易量萎縮，房子賣(mài)不出去了，資金也回籠不了；第二種情況是已經(jīng)沒(méi)有錢(qián)再去開(kāi)發(fā)；第三種情況是市況不好，即使有錢(qián)也不敢再開(kāi)發(fā)。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期不是很好，貨幣回籠不了，開(kāi)發(fā)商可能面臨洗牌。一種情況是地產(chǎn)商之間整合。大地產(chǎn)商其實(shí)不缺錢(qián)，這樣，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)可能被收購(gòu)，洗牌不是件壞事，可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展。但是也不能排除房地產(chǎn)如果出現(xiàn)集體不景氣的情況，這樣，整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能爆發(fā)局部性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。