預(yù)測(cè) 樓市“堰塞湖”三四季度泄洪

　　實(shí)際上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商普遍宣稱(chēng)的預(yù)售證發(fā)放放緩導(dǎo)致延期開(kāi)盤(pán)，有些業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。這一輪觀(guān)望中，多空博弈的天平傾斜很可能背離曾經(jīng)的方向。“延期開(kāi)盤(pán)最直接原因是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)盤(pán)沒(méi)有信心”，趙云飛表示，“從去年底今年初開(kāi)始，上海樓市交易量明顯萎縮，這種不景氣狀況大大影響了業(yè)界預(yù)期信心，開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)盤(pán)是一種觀(guān)望，力圖避開(kāi)可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下行通道趨勢(shì)。”

　　實(shí)際上，大多數(shù)新推樓盤(pán)在5月份大都提價(jià)銷(xiāo)售。根據(jù)中房指數(shù)上海辦公室上月對(duì)142個(gè)樣本樓盤(pán)所做的調(diào)查，有41%的公寓樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格上漲，比重較4月基本持平，平均漲幅為3.9%，最大漲幅8.1%。相比而言，僅有9%的公寓樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格下跌，最高跌幅為5.7%，平均跌幅僅為1.9%。

　　而推高價(jià)格的同時(shí)，新盤(pán)卻無(wú)人喝彩。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份上海商品住宅的成交量只相當(dāng)于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。萎縮的成交量背后是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)走向的不同預(yù)期之間的角力。“我們認(rèn)為現(xiàn)在還不是銷(xiāo)售的最好時(shí)機(jī)，恐怕賣(mài)不上好價(jià)錢(qián)。如果實(shí)在不行，我們寧愿推遲上市，等待時(shí)機(jī)”，一名地產(chǎn)商私下對(duì)記者說(shuō)。

　　“這實(shí)際上是部分開(kāi)發(fā)商的僥幸心理”，蔡為民認(rèn)為，推遲開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商是在依照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)做決策。從經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，2003年國(guó)家開(kāi)始對(duì)樓市調(diào)控，每當(dāng)調(diào)控政策出臺(tái)或市場(chǎng)不景氣情況出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商總會(huì)先捂盤(pán)、避風(fēng)頭，并且這樣的手段屢屢得手，如愿迎來(lái)市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，于是就使部分開(kāi)發(fā)商形成了這樣的思維定勢(shì)。

　　“但是，這一次不一樣了。如果說(shuō)此前的市場(chǎng)觀(guān)望是政府調(diào)控政策因素占主導(dǎo)的話(huà)，如今的低迷則更多是市場(chǎng)本身的反應(yīng)。外資流動(dòng)性正被嚴(yán)控，外資購(gòu)房監(jiān)管紅燈頻現(xiàn)。同時(shí)，本地剛性需求也在承受考驗(yàn)。”趙云飛表示，上一輪宏觀(guān)調(diào)控時(shí)，也曾出現(xiàn)過(guò)集體觀(guān)望，但當(dāng)時(shí)幾乎是集體看多，而這次，觀(guān)點(diǎn)出現(xiàn)明顯分化，他本人亦表示看空。

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭表示，開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)盤(pán)實(shí)際上并不能解決問(wèn)題，目前銀行信貸收緊，延期并不能保證讓開(kāi)發(fā)商等到預(yù)期的價(jià)格區(qū)位，而到了資金鏈緊繃不得不集中放量時(shí)，就失去了主動(dòng)，沒(méi)有回旋余地了。

　　“捂住的樓盤(pán)供應(yīng)量就像堰塞湖，始終是要放出來(lái)的。”多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家?guī)缀跻恢抡J(rèn)為這一輪 “延開(kāi)”風(fēng)潮將最多支撐到今年的三、四季度。

　　面對(duì)有價(jià)無(wú)市的局面，降價(jià)向來(lái)是打破僵局的最優(yōu)辦法。從6月份開(kāi)始，已經(jīng)有樓盤(pán)通過(guò)不同方式變相降價(jià)，如上海奧林匹克花園三期5月推盤(pán)當(dāng)日推出的優(yōu)惠幅度最高達(dá)16萬(wàn)元，上�？党�4月開(kāi)盤(pán)享受25%的優(yōu)惠。

　　“從8月開(kāi)始，先期捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商會(huì)逐漸投放。9月——10月，可能會(huì)出現(xiàn)集中放量，一直延續(xù)到第四季度。”楊紅旭預(yù)測(cè)說(shuō)，伴隨放量而來(lái)的還會(huì)有降價(jià)促銷(xiāo)，幅度可達(dá)10%-15%以上，否則將起不到拉動(dòng)銷(xiāo)售的作用。

　　蔡為民亦預(yù)測(cè)三季度將會(huì)出現(xiàn)放量促銷(xiāo)潮。他指出，與深圳由于供應(yīng)量潛力大和香港炒家投機(jī)因素造成的大起大落不同，上海樓市不會(huì)大幅波動(dòng)�！暗�升有支撐，何況上海供應(yīng)量有限，主管部門(mén)常年保持著很好的調(diào)控節(jié)奏�！�(徐潔云)

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