5月2日,“假日樓市—2008上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)”在上海展覽中心舉行,作為上海下半年房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的“五一”假日樓市,吸引了不少購房一族的目光。 中新社發(fā) 湯彥俊 攝
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(聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
上海素有中國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱。其漲跌變化,牽動(dòng)的不僅僅是上海市購房者的神經(jīng)
樓市低迷的1、2月份剛過,關(guān)于上!皹鞘谢嘏薄皟r(jià)量齊放”等言論就在上海媒體出現(xiàn)。此時(shí),網(wǎng)上卻開始流傳一份關(guān)于上海樓盤合同撤銷率高過四成的信息。
統(tǒng)計(jì)口徑不對稱?
孫啟柱沒想到自己會(huì)“一夜成名”,他的成名源于在天涯論壇上以“318road”ID撰寫的一篇文章。
孫啟柱,畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生進(jìn)修班,從事管理咨詢業(yè)。他關(guān)注房市已有兩三年。去年年初,他本打算在上海買房,但今年3月開始的一次歷時(shí)一個(gè)月的觀察和細(xì)致統(tǒng)計(jì)使他發(fā)現(xiàn),上海樓盤合同撤銷率達(dá)到三至四成的樓盤不在少數(shù),有的樓盤合同撤銷率甚至高達(dá)100%!
4月7日,孫啟柱將這個(gè)發(fā)現(xiàn)在網(wǎng)上公布,題目是《上海40%的售房合同是假的——根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)》。跟帖、爭議一時(shí)如潮。
孫啟柱的統(tǒng)計(jì)結(jié)果披露之時(shí),恰逢上海房價(jià)正以16405元/平方米的歷史新高,“印證”著樓市活躍的言論。
上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)頁,關(guān)于上海各樓盤銷售進(jìn)度的數(shù)據(jù)確實(shí)顯示,根據(jù)“合同撤次數(shù)(含預(yù)定)”與“簽約次數(shù)”,2007年“上海十大期待樓盤”和“十大樓價(jià)翻番樓盤”的平均合同撤銷率高達(dá)四成,個(gè)別樓盤達(dá)到100%。
上海市房屋土地資源管理局在媒體披露后隨即表示,目前上海市所有在售樓盤的預(yù)售合同撤銷率約為3%,而被曝高撤銷率的18個(gè)樓盤開盤至今,網(wǎng)上共簽訂預(yù)售合同8971套,撤銷297套,撤銷率為3.3%,基本正常。
上海市房地產(chǎn)交易中心辦公室劉紀(jì)來告訴《中國新聞周刊》,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷售進(jìn)度表里面的“簽約次數(shù)”只包括“預(yù)售合同”(或“銷售合同”),而“合同撤次數(shù)”(含預(yù)定)卻在這之外又包含了“定金合同”。
因此,“統(tǒng)計(jì)口徑不對稱”在劉紀(jì)來看來,是導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果和媒體披露的撤銷率不一致的主要原因。
被曝合同撤銷率高達(dá)100%的沿海麗水馨庭樓盤向《中國新聞周刊》提供的數(shù)據(jù)顯示,截至4月10日被撤銷的285套中,只有兩套是預(yù)售合同撤銷,其中一戶還是客戶要求多加其親屬名字而導(dǎo)致的原來預(yù)售合同撤銷。其余的定金合同撤銷中,除少部分是客戶換房或退房外,絕大部分是由于客戶資金、時(shí)間安排等逾期簽約的。
但來自消費(fèi)者的意見與此信息似乎不一致。4月16日,剛剛辦好手續(xù)成為沿海麗水馨庭業(yè)主的張姓女士對《中國新聞周刊》記者稱:“100%的合同撤銷率,即使大部分是定金合同撤銷也是不太正常的,其中肯定有開發(fā)商利用某些手段登記掉一些房子,從而主觀惡意炒高房價(jià)!
孫啟柱這樣回顧今年2月底3月初在“世紀(jì)長江苑”看房的經(jīng)歷:“售樓處稱房子早就賣光了,但另據(jù)附近知情的房屋中介介紹,這里從來沒有開盤過。”
4月19日,在“上海康城”的開盤現(xiàn)場,和眾多房產(chǎn)中介一起不失時(shí)機(jī)地向人推薦上海康城及相鄰樓盤房源的齊源地產(chǎn)置業(yè)顧問張先生告訴《中國新聞周刊》:“那些排隊(duì)拿號來參加開盤看房的人當(dāng)中,大部分是‘黃牛’。很多都是附近的保安或其他被請過來的人,五十塊錢一天!
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科就此告訴《中國新聞周刊》:“我覺得存在開發(fā)商造假的可能。因?yàn)椋暧^調(diào)控通過信貸緊縮來實(shí)現(xiàn),幾乎讓開發(fā)商資金斷流。規(guī)范的開放商需要35%的資本金,而大部分開發(fā)商達(dá)不到此要求。面對工程隊(duì)的催款,國土局催交土地款,稅務(wù)局催交稅款,開發(fā)商壓力巨大。因此用假合同獲得按揭完全可能!
上海市長寧區(qū)住宅發(fā)展局高級經(jīng)濟(jì)師顧海波則認(rèn)為,相關(guān)部門以“統(tǒng)計(jì)口徑不對稱”來回應(yīng)部分樓盤合同撤銷率過高的問題是牽強(qiáng)的,“只是管理層的一面之詞,真實(shí)情況消費(fèi)者根本無法知道!不管是定金合同撤銷還是預(yù)售(銷售)合同撤銷,其實(shí)質(zhì)、用意和結(jié)果就是哄抬房價(jià)!
2006年7月5日,廣州《新快報(bào)》曾經(jīng)披露過類似的新聞,2006年的廣州樓盤合同撤銷率驚人。2005年CCTV也曾報(bào)道,浦東“萬邦都市花園”等樓盤的房屋合同高撤單事件,以及彼時(shí)“退房”風(fēng)波。
定金合同的操作空間
撤銷合同的一個(gè)關(guān)鍵,是是否歸還定金。如果開發(fā)商不歸還定金,就大大制約了客戶違約的可能性。
沿海麗水馨庭樓盤的銷售經(jīng)理張堅(jiān)國4月15日接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示,客戶要求撤銷定金合同,同時(shí)可以退回定金。
但從事樓盤銷售將近五年的朱姓男士告訴《中國新聞周刊》,即使是定金合同撤銷,這個(gè)比例一般也不可以超過5%;而且對于普通客戶來說,雖然定金可能只有一兩萬,但是和開發(fā)商沒有“關(guān)系”或者找不到可靠“關(guān)系”的話,撤銷定金合同時(shí),很難要回定金。
記者走訪了上海普陀區(qū)香溢花城,靜安區(qū)泰府名邸,徐匯區(qū)尚海灣,松江區(qū)萊頓小城和閔行區(qū)上?党堑榷鄠(gè)樓盤,鮮有聽說撤銷定金合同時(shí)可以退回定金的。
業(yè)內(nèi)人士朱先生所說的可以要回定金的“關(guān)系戶”,被他解釋為開發(fā)商宣傳鏈或其他環(huán)節(jié)的利益相關(guān)者。據(jù)介紹,開發(fā)商在推出一個(gè)樓盤時(shí),一般會(huì)有一個(gè)客戶培養(yǎng)儲(chǔ)存期,在沒有足夠人氣的情況下,也會(huì)選擇變相拖延開盤時(shí)間等,“這些都是營銷手段,而且關(guān)系戶可以優(yōu)先拿號選房!
《中國新聞周刊》采訪的多位最近一兩年才購房置業(yè)的業(yè)主都表示,不可能簽了定金合同再撤銷或者延期辦理手續(xù),“一般都會(huì)按照約定去辦,萬一有特殊情況,那也會(huì)先和開發(fā)商協(xié)商!
上海市房屋土地資源管理局一位不愿意透露姓名的官員向《中國新聞周刊》表示,定金合同不一定在土地交易中心備案,F(xiàn)在雖然可以辦理備案,但沒有硬性規(guī)定。而《中國新聞周刊》走訪徐匯區(qū)和浦東區(qū)房地產(chǎn)交易中心時(shí),從工作人員那里得到的信息都是定金合同不需要在房地產(chǎn)交易中心備案。
上海市協(xié)力律師事務(wù)所的律師衛(wèi)新認(rèn)為,正是開發(fā)商可以用自己的定金合同版本,不在交易中心備案,給開發(fā)商留下了很多的操作空間,“開發(fā)商的銷售技巧和手段也往往體現(xiàn)在定金合同這個(gè)環(huán)節(jié)!
曾擔(dān)任地產(chǎn)營銷策劃和管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧海波告訴《中國新聞周刊》,即使是通過網(wǎng)上備案傳送,也完全可以杜撰購房人的信息,現(xiàn)在由企業(yè)員工、民工購房騙貸的情況已經(jīng)屢見不鮮了,更不用說是簽虛假合同,“定金合同撤銷無需任何手續(xù),完全可以杜撰。”
上海市房地局為了對市場銷控進(jìn)行規(guī)范,2007年10月份曾下發(fā)過《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》, 其中規(guī)定,商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士說,營造高銷售額就可以達(dá)到規(guī)避該政策的“目的”。
《中國新聞周刊》在位于上海市徐匯區(qū)斜土路上的伊家門房屋中介發(fā)現(xiàn)一套屬于1998年開盤的四季園樓盤的毛坯房。伊家門物業(yè)顧問介紹說,如果要買這套房屋,最終是跟開發(fā)商簽合同,而不是和房東個(gè)人,原因是“房東還沒有辦理過戶!
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海某加盟店的高級置業(yè)顧問卻向《中國新聞周刊》表示,這種情況下,只可能說明房東就是開發(fā)商的人。
多名專家和官員都表示,開發(fā)商通過制造假合同等方式達(dá)到一定的銷售目的,以獲取最大的利潤是不難想象的。盡管有企業(yè)借“統(tǒng)計(jì)口徑不對稱”來為自己的高合同撤銷率辯解,但是合同撤銷本身就說明了市場波動(dòng)大,購房者以觀望居多。
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