2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真算得上是亂花漸欲迷人眼，就在大家為房?jī)r(jià)到底是真降還是假降爭(zhēng)論不休的時(shí)候，4月份的第一周，上海商品住宅成交均價(jià)攀升到了16405元/平方米，再次創(chuàng)下歷史新高，尤其高檔樓盤熱銷推動(dòng)了上海房?jī)r(jià)大幅上升，這是不是意味著作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的上海已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象了？一起來(lái)看看記者在上海的調(diào)查。

　　記者來(lái)到了位于浦東新區(qū)的仁恒河濱城，3月15日這里剛剛推出了298套新房源，而就在半年多前，這里的房?jī)r(jià)還是每平方米2.5萬(wàn)元，短短幾個(gè)月過(guò)去，新開(kāi)盤的二期房源叫價(jià)就竄升為上一批房源的1.4倍，每平方米增加了過(guò)萬(wàn)元，目前大概已到3.4萬(wàn)左右到3.7萬(wàn)，而下次再開(kāi)盤可能就會(huì)升至四萬(wàn)二三左右。

　　在位于上海市中心地段的靜安區(qū)叫泰府名邸的樓盤，3月26日新推出的二期房源售價(jià)與上一批房源相比，每平方米同樣增加了近萬(wàn)元，而傳統(tǒng)高檔樓盤最為集中的古北板塊，金色貝拉維項(xiàng)目相隔近一年后，推出的新一批132套房源，報(bào)價(jià)為3.5萬(wàn)/平方米，是上一批房源的1.56倍，其實(shí)，除了市中心黃金地段，近郊或者遠(yuǎn)郊區(qū)域，絕大部分樓盤的報(bào)價(jià)都有所上漲。

　　一個(gè)叫尚東國(guó)際名園的樓盤位于中心城區(qū)的中環(huán)以外，而在遠(yuǎn)郊區(qū)域，南匯區(qū)的綠地藍(lán)海庭，報(bào)價(jià)8300元/平方米，而去年9月一期開(kāi)盤時(shí)，報(bào)價(jià)僅為6500元/平方米，從上海市佑威房產(chǎn)信息公司對(duì)3月16日至4月3日期間新上市的31個(gè)銷售樓盤的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，除了8個(gè)樓盤為首次開(kāi)盤不便于比較以外，剩下的23個(gè)樓盤中，共有18個(gè)樓盤的價(jià)格呈現(xiàn)出不同幅度的上漲。

　　但上海佑威房產(chǎn)信息服務(wù)有限公司研究中心主任薛建雄告訴記者，有些上漲了一倍，這跟去年前期的價(jià)格比，那么看到價(jià)格增長(zhǎng)一兩千的就比較普遍了。

　　進(jìn)入三月以來(lái)，一方面上海房?jī)r(jià)看起來(lái)在上漲，另一方面上海新房成交量也似乎有“回暖”跡象，在上海市房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站-“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上，記者了解到，自3月19日上海一手房成交量突破1000套以后，3月24日、3月25日、3月28日又先后三次突破千套大關(guān)。

　　薛建雄稱，這幾天成交量突破千套是一個(gè)近五六個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)，跟2月份做一個(gè)對(duì)比，3月份總的住宅的成交量是增長(zhǎng)了176%。

　　那么作為樓市晴雨表的二手房交易，又是什么情況？

　　上海21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理鄧榮興：“今年2008年3月份跟1月份、2月份的一個(gè)成交量的比較，3月份比2月份升了50%，3月份比1月份升了大概20%，這只是指它的成交量。”

　　就在上海樓市出現(xiàn)價(jià)量齊升的同時(shí)，中國(guó)人民銀行上海分行4月10日發(fā)布了一季度上海市信貸運(yùn)行報(bào)告，結(jié)果顯示，3月份上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款出現(xiàn)了17個(gè)月來(lái)首次下降，其中新建房和二手房貸款分別減少7.5億元和2.2億元，樓市放量上漲，房貸數(shù)量卻在減少，這就說(shuō)明除非現(xiàn)在購(gòu)房者大幅提高了首付比例，才能支撐樓市的走勢(shì)，那么，都是什么樣的購(gòu)房者正在進(jìn)入上海樓市？來(lái)看看記者的調(diào)查。

　　在上海市寶山區(qū)一個(gè)叫鉑庭圣卡洛的樓盤，記者見(jiàn)到的一位劉先生，在一周前剛剛買下一套兩居室的房子。劉先生告訴記者，為了置備婚房，他從去年下半年就開(kāi)始看房，盡管早已選中了自己心儀的社區(qū)和戶型，但是卻遲遲不敢做出購(gòu)房的決定，因?yàn)榭吹絿?guó)家出了很多貸款方面的政策好像要打壓這個(gè)房?jī)r(jià)，然而幾個(gè)月時(shí)間過(guò)去了，密切關(guān)注樓市變化的劉先生認(rèn)為，觀望的結(jié)果并沒(méi)有達(dá)到他預(yù)期的目標(biāo)，房?jī)r(jià)有抬頭的趨勢(shì)；更為重要的是，自己的婚姻大事已經(jīng)迫在眉睫。

　　和劉先生首次置業(yè)不一樣，家住徐匯區(qū)的陳小姐卻是準(zhǔn)備第二次購(gòu)房，而她以小換大的改善性需求也同樣緊迫。

　　在采訪中記者了解到，近期購(gòu)房的消費(fèi)者大多都是經(jīng)過(guò)了幾個(gè)月的觀望期，并且有著和劉先生、陳小姐一樣急切的置業(yè)需求，除此之外，更多的購(gòu)房者依然處于觀望之中。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀告訴記者，3月份的成交量是在比2月份的情況下，上升趨勢(shì)明顯，但如果和去年同期相比，中原地產(chǎn)的成交量和成交金額還是萎縮了30%左右。

　　薛建雄：“今年3月成交量也就95萬(wàn)平方米，跟去年的3月份153萬(wàn)還是沒(méi)法相比�！�

　　薛建雄認(rèn)為，正是由于去年十月份到現(xiàn)在長(zhǎng)達(dá)半年的購(gòu)房需求在3月份得到集中釋放，才造就了3月成交量的猛增。

　　在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上記者看到，3月28日上海全市的房屋成交套數(shù)達(dá)到階段性高點(diǎn)，但隨后，成交量卻直線下降。

　　在采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，一些聞風(fēng)而漲的新樓盤，成交量卻并不可觀，例如，位于閔行區(qū)的浦江一品漫城，3月8日推出的新一批房源售價(jià)比去年11月上漲了25%，達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米，但是成交量卻急劇萎縮，今年3月8日和去年11月28推出的兩批同等數(shù)量的房源，3月份的成交量還不到去年12月份成交量的1/3，但是在上海的各個(gè)售樓處現(xiàn)場(chǎng)，售房小姐們卻在刻意夸大成交的數(shù)量。

　　記者：“你說(shuō)那個(gè)44號(hào)樓是哪天開(kāi)盤的？”

　　金誼河畔銷售顧問(wèn)：“3月16號(hào)�！�

　　記者：“賣完了嗎？”

　　金誼河畔銷售顧問(wèn)：“對(duì)，有60幾套房子。”

　　這是4月1日記者在一個(gè)叫金誼河畔售樓處了解的該樓盤售房情況，但是在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上，記者看到的卻是，截至到4月10日，金誼河畔3、4月份的總成交量都還不足60套，并且更為奇怪的現(xiàn)象是，合同的撤銷次數(shù)甚至高于簽約次數(shù)，比如3月份的簽約次數(shù)為48次，但合同撤銷次數(shù)卻高為71次，而金誼河畔從去年12月至今推出的共計(jì)540套房源中，已售住宅套數(shù)為235套，但累計(jì)撤銷次數(shù)是177次，合同撤銷率高達(dá)75%，而更又甚者，一個(gè)位于松江區(qū)的沿海麗水馨庭樓盤，截至4月10日共簽約283次，但合同撤銷為285次，也就是說(shuō)其合同撤銷率高于100%。

　　隨后，記者對(duì)上海新民晚報(bào)曾評(píng)選出的“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房?jī)r(jià)翻番樓盤”的20個(gè)樓盤的銷售情況逐一核實(shí)，發(fā)現(xiàn)其中共有17個(gè)樓盤的成交和合同撤銷情況“有案可查”。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的信息，截至4月10日，“10大期待樓盤”共簽約3237次，合同撤銷1201次，撤銷率達(dá)37%；7個(gè)“房?jī)r(jià)翻番樓盤”共簽約5592次，合同撤銷2306次，撤銷率為41%。如此高企的合同撤銷率，是否意味著上海樓市回暖是人為營(yíng)造的虛假繁榮呢？

　　上海的樓市雖然從三月份以來(lái)出現(xiàn)了放量上漲，但在這些數(shù)字背后，合同撤銷率卻出現(xiàn)了急劇上升，如果在統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的時(shí)候，真正撇掉這些撤銷的合同，真實(shí)的成交量和成交價(jià)還會(huì)是多少？確實(shí)讓人懷疑。而且，記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，在所謂回暖跡象之下，上海樓市的促銷打折風(fēng)仍然沒(méi)有停止。

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