供應(yīng)量:2008年市場供應(yīng)量總體下降
從供應(yīng)量看,近幾年宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)市場土地和資金進行了嚴(yán)格控制,導(dǎo)致投資減緩,新開工面積減少,這將進一步影響2008年市場供應(yīng)量的下降。從成交價看,2008年上海整體房價將會進一步上揚,但是區(qū)域市場將會出現(xiàn)分化,市場供應(yīng)充足、同質(zhì)競爭較為激烈的區(qū)域,房價有下調(diào)的可能。而后續(xù)供應(yīng)匱乏的區(qū)域,房價將保持堅挺并可能繼續(xù)上漲。從周期性走勢看,上海樓市將小幅震蕩、整體呈緩慢向上態(tài)勢,導(dǎo)致這種態(tài)勢的主要原因一是奧運會、世博會黃金十年的預(yù)期和夾雜2006、2007年被部分提前透支;二是中國經(jīng)濟長期向好,但受2008年順差將帶來的通膨影響;三是人民幣持續(xù)升值背景下嚴(yán)格的限外政策。
需求量:以保值與逐利為代表的雙重資本仍將涌入
與2006年、2007年的需求結(jié)構(gòu)不同的是,受中國整體經(jīng)濟格局變革及世博經(jīng)濟推動的影響,上海房地產(chǎn)不僅剛性需求依舊強勁,其柔性需求還可能進一步放大。包括:以抵御通貨膨脹的房地產(chǎn)保值行為,外資并追隨外資涌入房地產(chǎn)業(yè)的投機行為。然而,需求的增加未必體現(xiàn)于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外,有效需求與無效供給之間的矛盾更將突出,尤其表現(xiàn)為遠郊房地產(chǎn)、政策性配套用房與實際需求之間的矛盾。
影響需求量的正面因素包括:青年結(jié)構(gòu)高峰代表的剛性需求不減;資本追隨外資向房地產(chǎn)業(yè)聚集;經(jīng)濟地位拉動外來購買力流入;利用房地產(chǎn)抵御通膨的保值行為;稅費轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致存量需求轉(zhuǎn)向增量。其負(fù)面影響包括:可售量趨減,成交量受迫性抑制;多方政策打擊投機、抑制投資;工薪階層房價收入比差距明顯;供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有效需求被抑制;利率上升通道,購房成本提升。
在分析區(qū)域市場走勢中,易居研究院認(rèn)為:從2008年區(qū)域住宅市場供應(yīng)量分布及消化周期看,崇明由于供量增加,其消化周期可能長達4年,屬于風(fēng)險度較高區(qū)域;而消化周期約在兩年左右的金山、青浦、嘉定、徐匯和盧灣,屬于低風(fēng)險區(qū)域;其他區(qū)域消化周期在半年到一年半之間,屬無風(fēng)險區(qū)域。(本報記者李淳唐穎豪沈忠民)
圖片報道 | 更多>> |
|