圍繞著房價未來將是跌還是漲，各路英雄開始了一場關(guān)于房地產(chǎn)市場是否存在拐點的討論。有些人認為樓市的冬天已經(jīng)來臨，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了拐點。而有些人則認為現(xiàn)在提樓市拐點還為時過早。

　　筆者總體的判斷是，當(dāng)前中國房地產(chǎn)供不應(yīng)求的基本格局未有任何改變，導(dǎo)致供不應(yīng)求局面出現(xiàn)流動性過剩和政府壟斷性的土地制度沒有任何改變，因此所謂“拐點論”是虛妄的，更多其實表明的社會公眾對拐點的期待。

　　然而，簡單地斷定拐點是否出現(xiàn)并無多太益處。究竟該如何看待這個問題，需要我們從不同角度來重新審視目前的房地產(chǎn)市場。

　　房地產(chǎn)業(yè)存在巨大推動力

　　從我國宏觀層面看，我國宏觀經(jīng)濟一直保持良好勢頭。　

　　國家信息中心報告預(yù)測，2007年全年，我國GDP增速將達11.4%，全社會固定資產(chǎn)投資名義增速為25.5%，社會消費品零售額名義增速16.4%，外貿(mào)順差將達2680億美元，CPI漲幅為4.7%。而報告還指出，2008年我國經(jīng)濟增長率高位趨穩(wěn)、小幅回落，約為10.8%；物價總水平漲幅趨緩，CPI漲幅約為4.5%。在宏觀經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，我國城市進程仍將逐步加快，人口紅利還將持續(xù)。“十一五”規(guī)劃指出：到2010年，我國人均GDP將達到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。而國內(nèi)大部分專家學(xué)者都認為我國的人口紅利還將持續(xù)5-10年。這些都構(gòu)成了對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大推動力。

　　從流動性過剩角度來看，雖然目前全球金融市場處于劇烈波動狀況，美國等一些發(fā)達國家甚至出現(xiàn)了流動性不足。但從IMF2007年10月發(fā)布的《世界經(jīng)濟展望》顯示，在過去的一年間，大量外匯通過經(jīng)常項目和資本項目流入新興和發(fā)展中經(jīng)濟體。近來流入新興經(jīng)濟體的私人資本規(guī)模也在迅速擴張，資本流入依然維持較高的水平。我國在國際收支失衡背景下的高額外匯儲備、人民幣升值預(yù)期和實際負利率等因素的影響下，依然保持充足的流動性。流動性過剩勢必會對股市和樓市產(chǎn)生重大影響。而一些專家學(xué)者通過實證分析得出與股市相比，流動性過剩對房地產(chǎn)市場的影響要更為顯著。我們認為，尤其是在近期伴隨著建設(shè)銀行、中國石油等大盤藍籌股的回歸增加了股票市場的供應(yīng)，使股票市場的流動性得到初步緩解。在這樣的態(tài)勢下，恐怕近期房地產(chǎn)市場需要更多承擔(dān)的是股市對房市的替代效應(yīng)。房地產(chǎn)市場很有可能成為我國過剩流動性宣泄的重要場所。

　　另外，在我國的城市化進程中，房地產(chǎn)市場的進程有十分重要的作用。目前，中國城鎮(zhèn)人均住房面積只相當(dāng)于發(fā)達國家平均水平60%，而中國的城鎮(zhèn)化率只有45%，這意味著中國的房地產(chǎn)建設(shè)進程可能走完了1/3。因此，我們尚需從整體上來看待中國的房地產(chǎn)市場。從城市化進程角度來看，當(dāng)前對房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)拐點的討論主要集中在京、滬、穗、深等城市化程度較高的一線城市，而忽略了城市化進程正加速發(fā)展的一些二線、三線城市。事實上，這些城市極有可能成為接下來“輪漲”的對象，上演一線城市房價暴漲的景象。

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