政策拐點(diǎn)已經(jīng)明確

　　2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號(hào)文件)，該文件被認(rèn)為是對1992年以來全國“房改”的總結(jié)，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　易憲容認(rèn)為，24號(hào)文說明政策拐點(diǎn)已出現(xiàn)。如果沒有1998年中國的住房制度改革，就不會(huì)有今天中國的房地產(chǎn)市場，如果沒有2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號(hào)文件)，也就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場如此快速的發(fā)展。

　　2003年的18號(hào)文件，第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。北京市主管建委、規(guī)劃的副市長陳剛對媒體說，政府提出建立最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等三級化的保障措施，為的是底端有保障、中端有支持，高端有市場，所以我深信拐點(diǎn)會(huì)到來。

　　在萬通集團(tuán)董事局主席馮侖看來，這種轉(zhuǎn)型將可能持續(xù)一段時(shí)間，大概三年后會(huì)變的非常清楚。就像新加坡80%的人住在政府的公共租屋一樣，那時(shí)30%的市場會(huì)有漲有落，70%的保障性住房會(huì)一直保持穩(wěn)定。

　　如果這個(gè)基調(diào)是對未來市場的布局，那么影響眼下市場格局的依然是從緊的貨幣政策。2007年12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，要求各商業(yè)銀行應(yīng)以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策，并且暫�！稗D(zhuǎn)按揭”“加按揭”等業(yè)務(wù)，緊接著央行開始2007年度內(nèi)的第六次加息，六次利率上調(diào)后，5年以上的房貸利率由2007年初的6.84%增加至7.83%，第二套住房貸款的利率為8.61%。

　　按揭貸款政策的收緊，對房地產(chǎn)業(yè)的打擊將是災(zāi)難性的。尤其是在產(chǎn)品銷售上，90%以上的銷售是靠銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)，這除了說明中國目前購房者購房實(shí)力不強(qiáng)，嚴(yán)重透支購買力外，銀行還在挾持著這個(gè)行業(yè)。

　　建設(shè)部住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，從緊的貨幣政策不是一句空話，2008年加息、提高存款準(zhǔn)備金率、收緊銀根減少流動(dòng)性仍將延續(xù)或得到加強(qiáng)，中小房企將面臨一個(gè)很大的生存問題。

　　從緊的貨幣政策“卡”住了房地產(chǎn)市場的“咽喉”，房地產(chǎn)公司的資金主要來源于銷售收入、銀行貸款、資本市場，現(xiàn)在后兩條已經(jīng)被徹底堵死了。

　　記者從建設(shè)部提供的資料看到，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)超過4萬家。王石分析眼下的形式說，小企業(yè)在未來會(huì)有自己的生存之道，就像美國的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分工非常精細(xì)，各自的專業(yè)優(yōu)勢很明顯，除了做全國市場和全部產(chǎn)品類型的，還有大量區(qū)域性的，以及做獨(dú)棟住宅、公寓住宅、一級開發(fā)等等細(xì)分市場的企業(yè)。相信細(xì)分市場的嬗變不會(huì)太好過。

　　土地市場拐點(diǎn)已現(xiàn)

　　在房價(jià)瘋漲的日子里，土地是上市公司的最好題材，公司大量拿地、囤地，是公司業(yè)績的代名詞和搖錢樹，房地產(chǎn)上市公司根本沒必要考慮開發(fā)房屋的利潤。據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報(bào)告》估測，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進(jìn)行4年的開發(fā)。

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