調(diào)控政策從宏觀走向務(wù)實
梳理北京樓市近期出現(xiàn)的諸多變數(shù),透過表象,都可以看到調(diào)控措施所起到的引導(dǎo)作用。無論是宏觀政策層面金融銀根的緊縮,還是微觀視角下“第二套房”細(xì)則的出臺,再比如國家不久之前對開發(fā)商囤地行為的整肅,都已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生了較為深刻的影響。
“以往像國八條、國六條這樣的政策,表面上看力度很大,在行業(yè)內(nèi)也起到了一定威懾力,但這些措施太不具體,可操作性差,只能是熱鬧一陣就過去了!苯鹛┑禺a(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明指出,今年,國家將調(diào)控的重點放在切實保證“各層次居民真實住房需求”上,動工興建了大量保障性住房和兩限房,僅這一點,就會對未來市場供應(yīng)格局和需求群體的變化產(chǎn)生直觀的影響。而陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖則表示,不久之前,國土資源部、建設(shè)部已經(jīng)表態(tài),未來保障性住房和兩限房用地將占到土地出讓總量的七成,這就使更多居民有望通過政策支援的途徑解決居住問題。
范小沖還指出,今年出臺的政策將對房地產(chǎn)行業(yè)自身也發(fā)生不少影響。一方面,由于保障性住房比例將持續(xù)增加,會使開發(fā)商群體發(fā)生分化,有望出現(xiàn)一些以保障性住房為主要開發(fā)方向的企業(yè),從而推動政策的連續(xù)性和資源最優(yōu)化分配。另一方面,國家對囤地、土地非法轉(zhuǎn)讓等問題的追查力度將進一步加大,類似這些深層次、制度性措施的出臺,都對行業(yè)規(guī)范運作給予幫助。
開發(fā)商將重新審視運營風(fēng)險
在謝蘇明看來,隨著政府調(diào)控力度的加大以及調(diào)控方式的進步,對開發(fā)企業(yè)是一種巨大的推動和促進。仍以“從緊的金融政策”為例,謝蘇明指出,可以預(yù)見,明年房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將進一步緊縮,對企業(yè)資金鏈的要求也將比現(xiàn)在嚴(yán)格的多。同時他表示,政策的不斷調(diào)整已經(jīng)表明,國家將有意穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和擴張規(guī)模,樓市會告別“只要拿到土地就等于獲得巨大利潤”的時代。
謝蘇明坦言,最近一兩年市場的發(fā)展確實超出了很多人的預(yù)期,甚至與購房人不顧一切去買房一樣,開發(fā)商也在不顧一切地去拿地,但對這塊地到底值多少錢、到底應(yīng)該花多少錢去拿地反而“沒了底”,整個市場處于半“非理性”狀態(tài),F(xiàn)在,國家通過政策層面的緩沖,這種“非理性”狀態(tài)有望得以終結(jié)!罢甙l(fā)出的信號在于,開發(fā)商必須重新評估運作過程中存在的風(fēng)險,重新審視發(fā)展過程中的具體戰(zhàn)略,對未來的預(yù)期要更為嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實!
樓市有望實現(xiàn)價值回歸
事實上,即使在開發(fā)商中間,也都不同程度地承認(rèn),在房價已經(jīng)飛漲的現(xiàn)在,價值的回歸確實是在預(yù)期之內(nèi)的情況。
成業(yè)行根據(jù)市建委發(fā)布的新樓盤預(yù)售信息發(fā)現(xiàn),以今年1-10月為統(tǒng)計區(qū)間,北京市房屋銷售價格總指數(shù)累計為110.6%,新盤均價從去年底的1萬元/平方米,提高到15324元/平方米的水平,漲幅遠(yuǎn)超歷年水平。成業(yè)行總經(jīng)理邵念強坦言,在去年樓價已經(jīng)沖到高位的背景下,今年的市場趨勢確實有受奧運等因素刺激下,價值“超越”的色彩。
他表示,今年樓市出現(xiàn)了太多“價格奇跡”,比如三元橋某樓盤,7月份二期銷售均價在14000元/平方米左右,10月份三期開盤即跳空高開到20000元/平方米以上;中關(guān)村某小戶型樓盤,7月份銷售均價15000元/平方米左右,10月份銷售均價即上漲到26000元,最高單日價格上漲超過1000元。在他看來,這些“奇跡”背后固然有區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品緊缺所帶來的壟斷優(yōu)勢,但由此而帶來的價格與價值背離、成交量下降但價格不降反升,已經(jīng)蘊含了可觀的泡沫。在這種情況下,類似樓盤如果一旦出現(xiàn)價格下調(diào),不應(yīng)該被視為樓盤拐點的出現(xiàn),只能被看作市場價格的真實回歸。(高彤 )