專家學(xué)者　觀點碰撞

　　世界著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平：供給和需求都有問題

　　對于今年以來特別顯著的房價、股價暴漲現(xiàn)象，專家學(xué)者眾說不一，有人認(rèn)為是“流動性過�！保�有人認(rèn)為是“人民幣加速升值”造成的。郎咸平則不同意這些觀點。他認(rèn)為流動性過�？梢酝ㄟ^宏觀調(diào)控來解決，但現(xiàn)實卻是越調(diào)控樓價越漲。那么是什么導(dǎo)致樓價的一路高漲？郎咸平一語道破其中的“天機(jī)”：供給面市場化嚴(yán)重不足和需求面市場化嚴(yán)重過度同時存在，就像兩個怪獸扭曲在一起，導(dǎo)致房價一路高漲，真正想買房的百姓卻越來越買不起房子。

　　關(guān)于供給面市場化嚴(yán)重不足，郎咸平提出了值得關(guān)注的三大因素。一是地產(chǎn)特有的兩大核心資源，即地產(chǎn)開發(fā)權(quán)和銀行信貸權(quán)，都掌控在地方政府手中，存在著“尋租”的可能；其次，地產(chǎn)特有的長流政管理，大大小小的環(huán)節(jié)造成很大的“尋租”空間，拉升產(chǎn)業(yè)成本；另外，再加上個別地方政府熱衷于透過競價實現(xiàn)高價賣地，地價飛漲。在這些因素的作用下，房價的上漲不足為奇。

　　而在需求面上，則是“標(biāo)準(zhǔn)的市場化嚴(yán)重過度”。根據(jù)所做研究，郎咸平將購買地產(chǎn)的資金按重要性分成四類。第一類最重要的資金是由于近兩年來投資營商環(huán)境的急速惡化，很多企業(yè)家把本該繼續(xù)投資的錢擠壓出來打入樓市；第二類是黑色收入；第三類是國際熱錢；第四類才是百姓的儲蓄款。這四類資金匯集成的“虛擬資金”，具有不可監(jiān)管、不可控制、不可預(yù)測的特點，一旦大量涌入樓市，房價就會立刻失控、迅速攀升。到處流竄的“虛擬資金”就是推高房價的主要因素，也是如此高房價之下卻還有人買房的原因。

　　美國馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系丁成日：預(yù)售制是房價上漲之首因

　　中國房價為什么上升？丁成日教授說：解釋中國城市房屋價格持續(xù)上升有三大學(xué)派。第一派是土地供給學(xué)派，認(rèn)為政府供地少導(dǎo)致房屋供給不足，進(jìn)而導(dǎo)致房價上升。第二派是需求學(xué)派，認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了住房需求，因而房屋價格上升。第三派是我的學(xué)派，預(yù)售制是罪魁禍?zhǔn)住ｎA(yù)售制是中國許多城市房屋價格持續(xù)上升最主要的原因。

　　為什么這樣說呢？丁成日認(rèn)為：第一，國際上的理論和經(jīng)驗表明土地供給與住房價格的關(guān)系非常復(fù)雜，土地供給與房屋價格不是簡單的線性關(guān)系；第二，城市化帶來的有效需求與現(xiàn)階段許多城市的高房價是不相匹配的；第三，中國城市(以北京為例)房屋價格與土地價格的空間變化規(guī)律與理論預(yù)測(房屋價格決定土地價格時)的模式一致，因而，土地價格導(dǎo)致房屋價格的結(jié)論是缺少理論和實證依據(jù)的。

　　丁成日教授說，中國城市房屋價格不斷上升是開發(fā)商的融資動力與廣大購房者預(yù)期兩者之間互動的結(jié)果。房屋價格問題需要從這兩個方面入手才能得到根本性的解決。

　　中國社科院金融所研究員易憲容：金融支持導(dǎo)致房價飆升

　　面對近期各地房價快速飚升，有人認(rèn)為這是由于整個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化加快，市場“剛性需求”推動房價的上漲；也有人認(rèn)為股市的繁榮及財富效應(yīng)帶動了樓市價格的上漲等；也有人認(rèn)為不少地方的房價快速上漲是由于外國投資者大量涌入的結(jié)果。比如深圳等地。

　　對于上述原因的分析，當(dāng)然是目前房價上漲的一些方面，特別是住房作為一種特殊的商品，它的價格形成比其他商品更為復(fù)雜，每一個人總是能夠從某一個方面來討論房價上漲之原因，但其實都沒有指出最近房價上漲根本原因所在。

　　從各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，房價上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關(guān)的，特別是房價短期內(nèi)快速飚升，基本上都是銀行金融支持的結(jié)果。而就目前國內(nèi)的情況來說，房地產(chǎn)市場快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴(kuò)張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場。

　　除此之外，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式界定不清，把國內(nèi)住房市場看作既是投資也是消費(fèi)的市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場完全是一個投資品市場時，加上這個市場的價格有政府的隱性擔(dān)保，那么這個房地產(chǎn)市場的價格肯定是只漲不跌的。在這樣的情況下，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險為零，必然會促使投資者大量涌入。在房地產(chǎn)企業(yè)、銀行及投資者一起合力下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格推高也就十分容易了。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：社會的經(jīng)濟(jì)預(yù)期決定房價

　　現(xiàn)在社會上對房地產(chǎn)業(yè)的議論很多，其中有兩種說法。一是投資性住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn)“泡沫”，所以應(yīng)當(dāng)抑制；二是目前很多房價偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房價“虛高”。

　　對此，陳淮卻認(rèn)為，投資性住房需求對社會有益無害。投資性住房需求是市場經(jīng)濟(jì)下的一種良性需求。居民投資住房并非是對市場利益的非法掠奪，而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場發(fā)育的前提條件。

　　對于“目前很多房價偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房價虛高”的說法，陳淮表示，一些賣不出去的房子還以高價撐著，這的確是“虛高”。但是，簡單地按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識房價并不符合客觀規(guī)律。

　　陳淮說，同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區(qū)，其價格可能有非常大的差別，因為有級差地租的存在。級差地租的存在可以使房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其成本。這很合理，因為這符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的稀缺性原理。級差地租和成本無關(guān)，它只有在反復(fù)大量的交易過程中才能形成。簡單地從成本利潤測算出發(fā)來指責(zé)房價“虛高”是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

　　陳淮認(rèn)為，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。因為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。

　　有此一說

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中的核心問題，是住房價格上漲過快。這既有房地產(chǎn)市場內(nèi)部的原因，如供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供給者行為不規(guī)范等導(dǎo)致的有效供給不足，投機(jī)和投資性購房比例較大、住房超前消費(fèi)行為導(dǎo)致的住房需求過旺，二手房市場不發(fā)達(dá)使住房供應(yīng)嚴(yán)重依賴新建商品住宅市場。也有房地產(chǎn)市場外部的原因，如經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、加速城市化、勞動力和資本向大城市單向流動、流動性過剩、公共住房制度不完善等。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：拐點是指增長速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和趕超世界先進(jìn)水平，而不僅僅是人口和市場的投資需求。中國是世界第四大汽車制造國，汽車銷量排世界第三，但是中國的人均汽車保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)還在升級和變化之中，這足以推動住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過程實際上也是私人財富累積過程和資產(chǎn)信用提高的過程。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)：目前，實際需求依然強(qiáng)勁上漲，這必然導(dǎo)致價格的不斷上漲。當(dāng)前并不是缺少政策，而是缺少執(zhí)行力度和實施決心，怎么樣來真正地執(zhí)行和落實既有政策才是問題的關(guān)鍵。目前國家出臺的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如最近出臺的房貸新政，由于各家銀行對政策的實施有不同的理解并采取了不同的執(zhí)行方式，這實際上抵消了政策的實際效果。

　　實際上，現(xiàn)在針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是多管齊下的，并形成了一個政策體系，但在實際執(zhí)行過程中每一個單一政策都會遇到市場實施環(huán)境的消化或者抵消，這是這幾年經(jīng)常遇到的情況，這必然導(dǎo)致好多政策很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

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