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解密物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”:計稅模式區(qū)分投資與自住
2007年11月05日 10:59 來源:經(jīng)濟(jì)參考報

    漫畫:物業(yè)稅醞釀開征。 中新社發(fā) 謝正義 作


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  物業(yè)稅一再被提到議事日程,引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。有關(guān)專家在接受記者采訪時認(rèn)為,盡管物業(yè)稅一旦開征必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多重影響,但短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。

  物業(yè)稅緣何“空轉(zhuǎn)”

  在日前舉行的國家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會上,有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在我國建立物業(yè)稅主要是為了完善我國的稅收制度。由于政策性比較強(qiáng),物業(yè)稅在立法方面還需要進(jìn)行更多的研究探討,所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。

  這位負(fù)責(zé)人說,物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅,主要是針對房產(chǎn)的評估值或接近市場價值來征稅,而目前我國實行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅,土地稅是按照土地的面積來征稅,這種做法與國際上有很大的差距。要實行與國際接軌的物業(yè)稅,首先就要從建立評稅制度開始入手。前期六個試點地區(qū)的試點工作也是圍繞解決技術(shù)手段來開展的。目前已初步取得了一定的效果,創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式,開發(fā)了計算機(jī)評稅軟件,建立了政府部門間的良好合作關(guān)系,培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。

  該負(fù)責(zé)人還透露,今年,將在河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅擴(kuò)大試點工作。加上此前參與試點工作的北京、江蘇、深圳等六個地區(qū),試點工作將擴(kuò)大到10個地區(qū)。

  那么,為什么要選擇這些地區(qū)作為試點呢?中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設(shè)計與城市公共管理模式選擇研究課題組負(fù)責(zé)人溫來成接受記者采訪時說,2003年以來,他參與了有關(guān)部門物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認(rèn)為,一個稅種在全國范圍內(nèi)征收,要選擇有代表性的地區(qū),比如北京屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū);河南大致代表中部地區(qū);寧夏代表西部地區(qū),這可以為下一步正式實施物業(yè)稅提供一些有價值的參考經(jīng)驗。對此,中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說,國家要考慮不同的地區(qū)水平來選擇試點,考慮到同一個政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同,相對落后的地區(qū)作為選擇試點之一,便于國家掌握各個方面的基礎(chǔ)信息,有利于決策的正確性和全面性。

  計稅模式區(qū)分投資與自住

  所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒有實際收稅,但一切工作步驟都和真正收稅一樣,財稅部門、房管部門以及土地管理部門等單位共同參與,要統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,做測算、評估,做報表,做稅收統(tǒng)計等。記者了解到,目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計算模式:如果房屋是自住,以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn),征收1.2%的物業(yè)稅;如果房產(chǎn)是出租投資用,就以投資回報的18%為基準(zhǔn),征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例,征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估,每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅,因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。

  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,考慮到首次開征房地產(chǎn)稅,稅率不宜定得過高。也有說法認(rèn)為,鑒于我國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,全國實行統(tǒng)一的物業(yè)稅率的可能性較低,物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。

  短期內(nèi)開征條件尚不成熟

  對于物業(yè)稅開征的具體時間表,接受記者采訪的專家認(rèn)為,短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟,一些問題仍有待進(jìn)一步解決。

  溫來成認(rèn)為,目前開征物業(yè)稅的條件還不十分成熟,其中最大的障礙就是稅收要素的理解上。比如納稅人、課稅對象、稅率、減免稅等看法上都有很大的分歧,如果在各方面分歧意見比較大的情況下,強(qiáng)行推行某一稅種,效果不一定好。再過兩三年,等大家對這些看法趨于一致,或者大部分人都認(rèn)為條件成熟時,推行會比較好一些。

  溫來成告訴記者,在國外,城市房地產(chǎn)稅的主要特征是實行財政自治制度,一個城市的房產(chǎn)稅的稅率是多少,由地方?jīng)Q定,一般是由地方議會決定。今年城市建設(shè)需要的資金多,城市改造任務(wù)重,可以提高稅率;反之則可以降低稅率,這樣比較靈活。而我們國家現(xiàn)在所有地方稅的立法權(quán)全部在中央,雖然各省也有一部分權(quán)力,但權(quán)力不大,因此管理體制值得借鑒。溫來成認(rèn)為,中國物業(yè)稅的管理權(quán)限可以下放到省一級,比如稅率、減免稅等可以由省一級政府來決定,不要全部由中央控制。與此同時,國外物業(yè)稅大部分實行評估征稅,每隔兩年或者三年,根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化,對房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估,按照評估以后的價值來征稅,這樣可以使政府分享由于經(jīng)濟(jì)增長而使財產(chǎn)增值所帶來的好處,而且財產(chǎn)增值也有政府管理的要素,政府從中取得一部分收入也是合理的。

  “雖然物業(yè)稅的出臺已經(jīng)只是時間快慢的問題,但是如何在物業(yè)稅中充分體現(xiàn)公平和可操作性,業(yè)界普遍認(rèn)為還有許多具體細(xì)節(jié)問題尚待解決!北本┓慨a(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說,現(xiàn)在大家最為關(guān)注的是物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn),其中包含三個方面:第一就是物業(yè)稅開征前后購買的房屋是否應(yīng)區(qū)分對待,在物業(yè)稅開征前購買的房屋,已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價和相關(guān)稅費,再對其開征物業(yè)稅,就有失公平;第二是自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否應(yīng)區(qū)分,物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對稱性,以納稅能力衡量,自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)的性質(zhì)是不同的,前者是純支出,而后者則是通過房屋出租收取利潤;第三,普通住宅與高檔豪宅的稅率是否也應(yīng)有所區(qū)別,“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的,要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。此外,“目前我國的物業(yè)評估體系還沒有完整的建立,對于物業(yè)的升值或貶值應(yīng)該如何進(jìn)行評估也是一個尚待解決的問題!苯鹩裳a(bǔ)充說。

  (本報記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實習(xí)生:商艷青 章婧)

編輯:王菲】
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