房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”，購(gòu)房者有苦難言，而捂盤就是開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)的最常用手段。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤惜售已經(jīng)成為眾所周知的炒作、抬高樓盤價(jià)格的方式。記者近日對(duì)一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深入采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商捂盤的絕招就是與相關(guān)職能部門“密切配合”，形成“默契”。一位開(kāi)發(fā)商向記者透露：“只要有職能部門的配合，別說(shuō)樓盤價(jià)格漲一倍，就是翻兩番都不成問(wèn)題�！�

　　捂盤五招：房?jī)r(jià)利潤(rùn)“翻跟頭”

　　要實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)，離不開(kāi)捂盤炒房，記者在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深入采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管各種調(diào)控手段層出不窮，但開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成了梯次分明的捂盤絕招：

　　“常規(guī)武器”：分批次取得商品房預(yù)售證明。這一手段是開(kāi)發(fā)商捂盤的“常規(guī)武器”。一個(gè)僅僅50萬(wàn)平方米左右的樓盤，開(kāi)發(fā)商就能將樓盤劃分為一期、二期、三期甚至四至五期，根據(jù)每期市場(chǎng)反映情況來(lái)抬升房?jī)r(jià)。在獲取商品房預(yù)售證明的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往與相關(guān)職能部門達(dá)成“默契”，一個(gè)材料不全就能拖延一到兩個(gè)月，一個(gè)規(guī)劃超標(biāo)就能拖上兩到三個(gè)月，一個(gè)實(shí)際測(cè)量又能夠拖上好幾個(gè)月，一來(lái)二去，捂盤銷售拖上半年很正常，就是拖上一年多也不奇怪。

　　“瞞天過(guò)�！保翰m報(bào)數(shù)量欺騙購(gòu)房者。銷售人員向購(gòu)房者透露的信息往往是好的戶型所剩無(wú)幾，不少戶型已經(jīng)預(yù)訂，價(jià)格還在飛漲，實(shí)際上大批樓盤還沒(méi)有銷售出去，消費(fèi)者又不可能現(xiàn)場(chǎng)上網(wǎng)查詢。開(kāi)發(fā)商通過(guò)制造商品供應(yīng)稀缺的假象，借以抬高房?jī)r(jià)。

　　“生化武器”：變“售”為“租”，降低風(fēng)險(xiǎn)，“吹大”房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商往往用親戚朋友甚至整村整族的身份證來(lái)制造房屋“銷售告磬”的假象，實(shí)際上是把房屋出租，用租金來(lái)償還銀行利息，等時(shí)機(jī)成熟后，再將房屋直接銷售。

　　“暗渡陳倉(cāng)”：“定向銷售”保利潤(rùn)，剩余樓盤牟暴利。開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)首先確定1/4至1/3樓盤固定客戶的辦法，在尚未拿到商品房預(yù)售證明時(shí)，就已經(jīng)與一些政府部門、企事業(yè)單位達(dá)成了“折扣購(gòu)買”的意向，價(jià)格一般要比樓盤實(shí)際開(kāi)盤時(shí)低1/3至1/4，甚至低1/2，確保這部分能夠收回樓盤開(kāi)發(fā)的成本和實(shí)現(xiàn)基本利潤(rùn)。余下的樓盤中拿出1/3進(jìn)行銷售，1/3進(jìn)行囤積抬升房?jī)r(jià)，牟取暴利。通過(guò)這種方式，開(kāi)發(fā)商能夠從同一個(gè)樓盤中獲得100%至200%的巨額利潤(rùn)。

　　“新式武器”：先“抵押”后“贖回”，風(fēng)險(xiǎn)為零，利潤(rùn)翻番。在各種調(diào)控手段頻頻出臺(tái)的情況下，不少開(kāi)發(fā)商采用與銀行聯(lián)手的方式，在獲得樓盤預(yù)售許可證后，立即將1/3左右的樓盤抵押給銀行，獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在不明就里的購(gòu)房者確定買房之后，開(kāi)發(fā)商又能迅速?gòu)你y行手中將房子贖回。

　　職能部門：官僚作風(fēng)助長(zhǎng)捂盤

　　多年從事樓盤經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商梁秀御向記者明確表示，捂盤只是實(shí)現(xiàn)暴利的前提，炒高房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者接單才能實(shí)現(xiàn)贏利的目標(biāo)。他說(shuō)：“我們?cè)谫I地、報(bào)建等方面花費(fèi)的心思，還不到摸準(zhǔn)相關(guān)職能部門決策層、科室單位領(lǐng)導(dǎo)的愛(ài)好一半的心思。搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終相信，只要愿意跟職能部門搞好關(guān)系，他們往往睜一只眼閉一只眼�！�

　　記者采訪的不少開(kāi)發(fā)商表示，大型樓盤開(kāi)發(fā)的背后往往有大背景、“大領(lǐng)導(dǎo)”。職能部門領(lǐng)導(dǎo)心知肚明，下屬就是對(duì)一些申報(bào)材料提出質(zhì)疑，領(lǐng)導(dǎo)通常采取“按規(guī)定辦”的態(tài)度，一般不進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查。

　　開(kāi)發(fā)商韋志鵬還向記者透露，捂盤炒樓的開(kāi)發(fā)商往往與相關(guān)職能部門平時(shí)就聯(lián)系密切，一旦以材料不全為理由，要求推后審批，官僚作風(fēng)明顯的機(jī)關(guān)部門也樂(lè)得“多一事不如少一事”，這恰恰幫助開(kāi)發(fā)商拖延了開(kāi)盤時(shí)間，無(wú)形中助長(zhǎng)了捂盤效果。

　　此外，“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”都是炙手可熱的項(xiàng)目，職能部門往往不會(huì)過(guò)多干預(yù)。廣州的亞運(yùn)會(huì)項(xiàng)目、廣西南寧的中國(guó)—東盟商務(wù)區(qū)項(xiàng)目……都是近年來(lái)價(jià)格飆升的典型。2003年中國(guó)—東盟商務(wù)區(qū)一帶80畝的土地價(jià)錢不過(guò)100萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在拍賣價(jià)已經(jīng)達(dá)到400萬(wàn)元/畝，一些前期囤地的開(kāi)發(fā)商還在以260多萬(wàn)元/畝的價(jià)格私下轉(zhuǎn)讓，僅此一項(xiàng)利潤(rùn)就可翻番。

　　利潤(rùn)分成：拉職能部門“下水”

　　一些開(kāi)發(fā)商向記者透露，捂盤的訣竅是：既要職能部門不敢管，又要讓他們從中獲得好處，才能實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商之間的“捂盤默契”。

　　開(kāi)發(fā)商梁秀御給記者算了這樣一筆賬：無(wú)論大中小型樓盤，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_，至少要拿出兩成左右的利潤(rùn)，通過(guò)請(qǐng)客吃飯、逢年過(guò)節(jié)贈(zèng)送“購(gòu)物卡”、假期組團(tuán)旅游、支付出國(guó)考察費(fèi)等方式來(lái)“擺平”這些權(quán)力部門。梁秀御說(shuō)：“兩層利潤(rùn)還是小數(shù)目，我們信奉‘讓職能部門賺合理合法的錢’，我們才能‘捂出合理合法的利潤(rùn)’�！�

　　一些開(kāi)發(fā)商還向記者透露，相關(guān)職能部門其實(shí)就是確保樓盤基本利潤(rùn)的“VIP客戶”。一方面，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤之前就以較低價(jià)格讓這部分職能部門的群體享受較低價(jià)格，除主要領(lǐng)導(dǎo)外，讓這些群體交納少量的“定金”，鎖定了客戶群；另一方面，通過(guò)這種“內(nèi)部預(yù)定”的方式，確保了樓盤的基本利潤(rùn)。

　　開(kāi)發(fā)商韋志鵬說(shuō)：“這種做法讓相關(guān)職能部門跟我們穿起了同一條褲子，我們捂盤、炒樓，他們同樣從中受益匪淺，當(dāng)然會(huì)密切配合我們抬升房?jī)r(jià)�！�

　　除了相關(guān)職能部門之外，銀行在資金周轉(zhuǎn)過(guò)程中起到的作用也不容忽視。房地產(chǎn)業(yè)80%以上的資金來(lái)自銀行。由于銀行也有相關(guān)的考核業(yè)務(wù)，他們非常樂(lè)于接受這種先抵押后贖回的方式，既能夠確保貸款有抵押物，又能夠沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)地獲取貸款利息。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)干了近10年的開(kāi)發(fā)商廖軍告訴記者：“一個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)下來(lái)，成本只占房屋價(jià)格的20%，我們有30%以上的利潤(rùn)開(kāi)銷在相關(guān)職能部門身上，如果沒(méi)有相關(guān)職能部門的默契配合，我們的樓盤價(jià)格只能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有利潤(rùn)的一半左右。”（何豐倫）

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