中新網(wǎng)9月25日電 新高樓和新馬路，這幾乎是每一座城市中最能讓普通人體會到這輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。這種繁華的背后，很多地方政府建立起了高度依賴房地產(chǎn)業(yè)的財政。但如今，一些地方開始出現(xiàn)因為房地產(chǎn)稅收下降導(dǎo)致地方財政收入增長放緩的苗頭。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，種種跡象表明，地方政府“以地生財”的盈利模式受到市場和政策的夾擊，財政增長轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。
房地產(chǎn)是地方財政的“金主”
湖南省統(tǒng)計局有關(guān)專家研究發(fā)現(xiàn)，1998年以來，房地產(chǎn)出現(xiàn)了新一輪的景氣周期。以湖南為例：到2005年底，湖南房地產(chǎn)業(yè)法人單位有2006個，比1997年增加了近1倍。2004年，房地產(chǎn)業(yè)對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到近年新高：42.9%，而在1997年則是-61.9%。行業(yè)投資總額比1997年猛增12.4倍，年增長高達(dá)38.4%，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速快20.5%。
這種高速增長，地方財政從中獲益匪淺。湖南房地產(chǎn)業(yè)2005年上繳稅收達(dá)到約19億元，較1997年增長16.7倍，年增43.2%。其占地方財政收入的比重，由1997年的1%上升到2005年的7.1%，如果再加上契稅、施工建設(shè)稅等，在湖南的一些地方，房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)占地方財政收入的比重高達(dá)60%以上。
另據(jù)記者了解，在沿海一些大城市，地方財政收入25%左右來自房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，包括土地出讓收益、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅和所得稅等。而有的沿海中等城市光是房地產(chǎn)營業(yè)稅、所得稅和契稅三項就占當(dāng)?shù)刎斦杖氲?9%。
房地產(chǎn)打噴嚏 地方財政就可能感冒
從實行分稅制開始，地方財政就是預(yù)算內(nèi)資金主要用于解決“吃飯”問題，而預(yù)算外資金，則是地方政府進(jìn)行城市擴(kuò)張、建設(shè)的主要來源。來自房地產(chǎn)的收益，是做大預(yù)算外資金的動力。
有研究數(shù)據(jù)顯示，2005年，國內(nèi)財政收入首超三萬億元，同期，作為地方政府預(yù)算外收入的“土地出讓金”，就有約5500億元。因此，一些地方政府特別不掩飾對房地產(chǎn)的追逐。
在上個世紀(jì)90年代之前，城市多是依靠基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)支撐的�，F(xiàn)在很多城市，本身實體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“空心化”，但這似乎不影響越來越多的城市面貌日新月異，其中原因，在于近些年存在一個財富的循環(huán)體系。
溢價出讓土地、工業(yè)用地變成商業(yè)用地等等，都能為地方帶來預(yù)算外收入。預(yù)算外收入，又用之于地方建設(shè)，進(jìn)而帶動新的房地產(chǎn)開發(fā)，政府又從溢價出讓或“土地變性”等操作中獲得收益，由此形成一個循環(huán)。但其“軟肋”則是：房地產(chǎn)交投火爆、房價節(jié)節(jié)攀升是維持這種良性循環(huán)運(yùn)行的前提。
受市場和政策的影響，今年上半年，有的沿海省份，隨著商品房銷售面積下降，空置面積增加一倍多，地稅部門取自房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收同比就減少10多億元，地方財政受到的觸動不小。而在房價連續(xù)數(shù)月下滑的上海，退潮的房地產(chǎn)業(yè)今年上半年導(dǎo)致稅收減少40.5億元，上海市同期財政收入增幅就減少了19.7%。至于那些地方財政對房地產(chǎn)依存度高達(dá)40%至60%的市縣，房地產(chǎn)打個噴嚏，地方財政就可能感受到沉重打擊。
“房產(chǎn)財政”腳下是不牢靠的“熱錢”
相關(guān)研究表明，地方“房產(chǎn)財政”依托的基礎(chǔ)，正在釋出一些令人不安的信息，顯示出靠房地產(chǎn)支撐地方發(fā)展并不可靠。
湖南省有關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)業(yè)要真正開發(fā)一個項目，企業(yè)生命周期至少應(yīng)該達(dá)到四年。但近10年來，湖南房地產(chǎn)老企業(yè)多數(shù)已經(jīng)消亡。1993年及以前開辦的房地產(chǎn)企業(yè)，只有32.7%還“健在”，即使是在這輪“景氣周期”開始的1997年經(jīng)過年檢、登記在冊的1034家房地產(chǎn)企業(yè)，迄今已經(jīng)有近一半“蒸發(fā)”，1998年開業(yè)企業(yè)如今的市場份額只有5%，新開一個項目，往往就注冊一個新公司，這說明不少投資人在“打一槍換個位置”。
此外，2004年末，湖南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本只有299.87億元，平均每個企業(yè)僅1420萬元，只相當(dāng)于企業(yè)平均投資規(guī)模的20.3%。由于企業(yè)自身囊中羞澀，因而對外源性資金的依賴程度很高。2004年房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年到位資金457.16億元，其中企業(yè)自籌只有約1/5，大約八成資金通過定金、預(yù)收款、個人按揭貸款、銀行貸款、個人集資等渠道實現(xiàn)。到2004年，擁有資產(chǎn)1159.1億元的湖南房地產(chǎn)業(yè)，負(fù)債781.71億元，平均每個企業(yè)負(fù)債3701萬元，負(fù)債率高達(dá)67.5%。至于外資企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)74%左右，竟比內(nèi)資企業(yè)中三級資質(zhì)的小企業(yè)平均負(fù)債率還高。依托這種基礎(chǔ)建立的地方財政，隱憂頻現(xiàn)。
固守“以地生財”變得有些不合時宜
時下，在中國老百姓的投資理念中，不動產(chǎn)投資被普遍看好。從辦公室到公交車上，從客廳到菜市場，到處聽到的都是談?wù)撡I房，而且每個人都認(rèn)為買房可以保值增值，能夠賺大錢。
“一個市場被廣大普通投資者一致看好了這么久，錢多錢少都在往里投，多頭風(fēng)險大概開始露頭了吧。”記者一位多年在期貨圈中打拼的朋友說。
除了市場“周期率”之外，這種發(fā)展模式還存在社會風(fēng)險：高房價危及社會中低收入階層的生活，延緩了農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)化。此外，這種繁榮往往建立在強(qiáng)者恒強(qiáng)、地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重不平衡甚至是剝奪某些群體利益之上的，在有些地區(qū)，農(nóng)地一級市場出讓價格為農(nóng)地征用價格10倍左右，二級市場價格則為農(nóng)地征用價格的數(shù)十倍。圍繞這一問題，社會矛盾不斷。
一位業(yè)內(nèi)人士指出，化解社會風(fēng)險，使管理層只能犧牲局部利益保持全局的和諧發(fā)展，啟動房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。由此，地方財政必受其累。
看到這種趨勢，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始悄悄“逢高減磅”甚至主動出局。一項研究指出，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資自今年3月以來一直呈逐月下降的態(tài)勢。2006年5月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資1526.77億元，較2005年12月的2519.32億元下降了近四成。而在房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積方面，下滑的幅度也很大。
一些有實體經(jīng)濟(jì)支撐的地方也開始改變對房地產(chǎn)提供全方位優(yōu)惠的老政策，有的甚至在研究開征可能導(dǎo)致這個行業(yè)受到重創(chuàng)的新稅種。（蘇曉洲）
