房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

　　房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的。對(duì)此，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下，一般是無(wú)效的。

　　交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)法律認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在此之前成立的租賃合同。這一點(diǎn)容易被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視。

　　土地情況是否清晰。二手房買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥型還是出讓型。劃撥型的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回；出讓型是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)只有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，如按同地段土地使用權(quán)為70年的商品房的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，衡量起來(lái)就有點(diǎn)不劃算。

　　市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房是因?yàn)橐蚜私庠摲课菸磥?lái)5到10年附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等因素。作為買(mǎi)受人，在購(gòu)買(mǎi)前應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　福利型房屋是否合法。房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)，要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

　　購(gòu)買(mǎi)單位住房時(shí)要注意是否侵權(quán)。一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，兩者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房，一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些，可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　物管費(fèi)用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且數(shù)目不小。買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，有可能要全部承擔(dān)所有費(fèi)用。

　　中介公司是否違規(guī)。有些房產(chǎn)中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款可從銀行“騙貸”出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有責(zé)任有可能都要自己承擔(dān)。

　　合同約定是否明確。二手房買(mǎi)賣(mài)合同雖然不像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚。如合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決和簽訂日期等均應(yīng)全面考慮。(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)供稿)