非回遷戶購(gòu)危改房可能無(wú)效

　　陳女士：在德勝門附近有一片危改房，房屋現(xiàn)在拆遷中。按照規(guī)劃，這六棟房屋中有兩棟是給回遷戶的，由于回遷戶不足，開(kāi)發(fā)公司決定將這部分房出售。這種銷售方式屬于商品房嗎？發(fā)展商僅有“建筑用地規(guī)劃許可證”，簽訂購(gòu)房合同能受法律保護(hù)嗎？

　　答：這個(gè)問(wèn)題的核心是房屋性質(zhì)是否屬于商品房，現(xiàn)有信息顯示，開(kāi)發(fā)商并未改變危改房的房屋性質(zhì)，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，這種情況一般屬于經(jīng)濟(jì)適用房，那么在購(gòu)買時(shí)是需要符合法律規(guī)定的購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)條件。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)的一個(gè)合法要件是必須具有預(yù)售許可證，如僅有建筑用地規(guī)劃許可證，那么在簽訂合同后如果發(fā)生糾紛，合同的效力會(huì)受到影響，可能會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效。

　　貸款未通過(guò)可依約定解除合同

　　劉先生：我在一個(gè)樓盤購(gòu)買一套房產(chǎn)，房款總額為200萬(wàn)元，我付了30%的首付并簽訂購(gòu)房合同后，在辦理銀行貸款時(shí)沒(méi)有通過(guò)。我本人沒(méi)有辦法籌集到這么多的錢款，請(qǐng)問(wèn)我能否取消購(gòu)房合同并拿回首付款？是否要承擔(dān)什么違約責(zé)任？

　　答：對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，首先要看你簽訂的購(gòu)房合同中付款方式是如何約定的，在辦理銀行貸款方面開(kāi)發(fā)商有無(wú)輔助義務(wù)，具體是什么樣的輔助義務(wù)。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依據(jù)合同約定履行相應(yīng)的輔助義務(wù)，導(dǎo)致銀行貸款沒(méi)有通過(guò)，那么無(wú)法繼續(xù)付款的責(zé)任并不在于你，一般來(lái)講你可以根據(jù)合同約定解除合同，拿回首付款；如沒(méi)有類似條款，僅僅是由于你的支付能力有問(wèn)題而不能繼續(xù)履行付款義務(wù)，那么你要依據(jù)合同中的違約條款承擔(dān)違約責(zé)任。

　　按揭房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需先還清貸款

　　方先生：我有一套貸款購(gòu)買的房產(chǎn)，一共貸了20年�，F(xiàn)在房產(chǎn)證已經(jīng)辦好，計(jì)劃買車，希望把這套房子轉(zhuǎn)手。請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該如何操作呢？

　　答：房屋買賣的一個(gè)原則是只要產(chǎn)權(quán)所有人同意，房產(chǎn)證已經(jīng)辦好就可以自由交易。但是有貸款的房產(chǎn)雖有房產(chǎn)證但其實(shí)產(chǎn)權(quán)并不在業(yè)主手中，而是抵押給了銀行，所以你必須先將所有欠款還清。有兩種辦法可以操作，一是你自己能夠還清的，可以自己提前還清。二是自己沒(méi)有能力還完的，你可以要求買家代還，但是這樣做有一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要在簽訂買賣合同時(shí)寫(xiě)清楚，特別是有些買方也需要貸款的，這樣就需要辦理轉(zhuǎn)按揭。一般的中介公司都有專門的服務(wù)機(jī)構(gòu)，建議消費(fèi)者找專門的中介機(jī)構(gòu)，這樣不僅安全，而且時(shí)間比較短。

　　房主未遷出戶口可解除合同

　　劉女士：我通過(guò)中介公司購(gòu)買了一套二手房，“原房主把戶口遷出”的要求明確地寫(xiě)入合同中，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，原房主的戶口暫時(shí)還不能遷出。在這種情況下，我是否可以解除合同？我是否需要給中介公司支付中介費(fèi)？

　　答：這需要看買賣雙方簽訂合同的具體條款。房主的戶口暫時(shí)還不能遷這可以說(shuō)是賣方違約，可以解除購(gòu)房合同。而中介公司的服務(wù)對(duì)象為買賣雙方，如果在合同中沒(méi)有約定中介公司對(duì)“買賣雙方因違約解除合同”而退還中介費(fèi)的話，應(yīng)該是不退的，但是買方可以要求由賣方承擔(dān)損失。

　　未成年人購(gòu)房需提交戶口簿

　　王先生：我打算購(gòu)買一套二手房，希望把自己才2歲的孩子作為房產(chǎn)證的主人。應(yīng)該怎么做？

　　答：由于你的孩子未滿18歲，所以除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購(gòu)房人———你的孩子的戶口簿或出生證以及監(jiān)護(hù)人的身份證明。如監(jiān)護(hù)人只有一個(gè)，還須提供經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)人證明書(shū)，證明其惟一監(jiān)護(hù)人資格。備齊以上資料后，就可到房管局辦理房屋交易登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在小孩的名下了。(記者 楊娟娟)

　　(本期解答：北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)、北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理付嚴(yán))