今年以來(lái)，上海多個(gè)售后公房小區(qū)遭遇物業(yè)管家“辭職”。上海翔實(shí)物業(yè)公司因“收支嚴(yán)重失衡，公司難以為繼”，撤出浦東新區(qū)已有10年房齡的上南花苑西苑小區(qū)，小區(qū)一度處于物業(yè)管理“真空”；上海旺都物業(yè)公司透露，在結(jié)束3個(gè)老式小區(qū)物業(yè)服務(wù)以后，今年計(jì)劃再退出兩個(gè)小區(qū)，原因也是因?yàn)樘潛p；車(chē)站新村小區(qū)物業(yè)主動(dòng)撤離，接手僅一個(gè)月的另一家物業(yè)公司又很快離開(kāi)……

　　一方面，是小區(qū)業(yè)主對(duì)提高物業(yè)管理水平的呼聲日高；另一方面，不少物業(yè)管理公司正面臨著入不敷出的尷尬處境，紛紛撤出虧損小區(qū)，使小區(qū)物業(yè)管理面臨青黃不接。這對(duì)矛盾究竟如何才能調(diào)和？

　　首當(dāng)其沖老小區(qū)

　　物業(yè)公司的收入來(lái)源，主要是小區(qū)居民繳納的物業(yè)管理費(fèi)。上海按照物業(yè)類(lèi)型的不同，采用不同的收費(fèi)方式。售后公房政府定價(jià)；商品住宅采取政府指導(dǎo)價(jià)，按不同服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容多少、服務(wù)要求高低和設(shè)施設(shè)備情況不同，從低到高分為五級(jí)，每一級(jí)都有對(duì)應(yīng)的上限收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；非居住物業(yè)試行市場(chǎng)協(xié)議價(jià)……據(jù)物業(yè)公司反映，如今最令物業(yè)公司們感到經(jīng)營(yíng)壓力的，是售后公房小區(qū)和早期建造的老小區(qū)。

　　目前，上海售后公房的管理費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行的仍是1996年《關(guān)于調(diào)整公有住房售后管理費(fèi)和房屋修繕人工費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》等的規(guī)定。多層住宅每戶每月的物業(yè)管理費(fèi)為4.5元至7.5元，高層住宅每戶每月5元至10元。另外每戶每月收取保安服務(wù)費(fèi)3元至6元，保潔服務(wù)費(fèi)3元至6元。

　　比起這個(gè)12年來(lái)未變的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，近年來(lái)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)成本卻在不斷上升。從1997年至今，我國(guó)物價(jià)消費(fèi)指數(shù)平均以3.5%的比例上漲，與居民生活密切相關(guān)的水、電、煤等公用事業(yè)收費(fèi)，也已形成周期性調(diào)整態(tài)勢(shì)，消費(fèi)指數(shù)的增長(zhǎng)加大了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本；作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的人力成本在總支出中的平均比例為60%，不斷調(diào)高的最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保繳費(fèi)基數(shù)，也導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)用工成本呈現(xiàn)急劇上升之勢(shì)。根據(jù)有關(guān)方面對(duì)上海11個(gè)區(qū)180個(gè)售后公房小區(qū)的抽樣調(diào)研，由于今年4月1日起，上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從840元調(diào)整到960元，平均一個(gè)小區(qū)的年工資支出將增加43656元，相當(dāng)于少收一個(gè)月的管理費(fèi)。

　　收入不見(jiàn)增加，成本卻日益上漲，于是一些物業(yè)公司“另想歪招”，違規(guī)侵占小區(qū)內(nèi)廣告、停車(chē)費(fèi)等收入，違規(guī)使用維修資金，有的則疲于應(yīng)付員工不停跳槽流動(dòng)的現(xiàn)象，根本無(wú)暇顧及提高物業(yè)管理水平；而每況愈下的服務(wù)，又增加了業(yè)主的不滿，不少業(yè)主以服務(wù)不到位、管理措施跟不上為由，拒付管理費(fèi)。據(jù)了解，一般公有售后住房的管理費(fèi)平均收繳率僅為70%，物業(yè)管理費(fèi)低收繳率，也嚴(yán)重影響了企業(yè)的生存和發(fā)展……就這樣，物業(yè)公司逐漸走入一個(gè)怪圈，收費(fèi)越低、服務(wù)越差；服務(wù)越差，越收不到管理費(fèi)用，影響了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的水平提升。在全市服務(wù)型行業(yè)行風(fēng)評(píng)比中，物業(yè)管理始終低位徘徊。

　　先行先試尋突破

　　成本與利潤(rùn)“剪刀差”日益放大，物業(yè)公司要求上漲物業(yè)管理費(fèi)的呼聲日高。然而，這種呼聲能否得到物業(yè)管理費(fèi)的繳納方———居民們認(rèn)可？沒(méi)有全面深入的調(diào)查和進(jìn)一步的聽(tīng)證，恐怕誰(shuí)也不敢妄下結(jié)論。

　　如今，承擔(dān)上海售后公房小區(qū)物業(yè)管理的，大多還是由原先各區(qū)房管所轉(zhuǎn)制而來(lái)的物業(yè)公司。面對(duì)一些售后公房出現(xiàn)的虧損局面，這些公司多數(shù)還是通過(guò)用商品房小區(qū)的盈利部分貼補(bǔ)售后公房等方式，繼續(xù)維持著售后公房的管理，除非找到愿意接手的“下家”，一般還沒(méi)有采取“撒手而去”的方式。但是，如此硬撐總不是長(zhǎng)久之計(jì)。

　　對(duì)此，浦東新區(qū)作出了一項(xiàng)探索。該區(qū)于今年年初起，在滬東地區(qū)先行試點(diǎn)，通過(guò)政府補(bǔ)貼形式緩解物業(yè)公司的資金難題，滬東地區(qū)18個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿到了30萬(wàn)元的補(bǔ)貼資金，31個(gè)物業(yè)老小區(qū)獲得了一定資金保障。在此基礎(chǔ)上，浦東新區(qū)宣布，爭(zhēng)取6月份開(kāi)始在全區(qū)其他610個(gè)小區(qū)全面實(shí)行物業(yè)服務(wù)基本達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼，浦東新區(qū)還對(duì)補(bǔ)貼小區(qū)設(shè)置了條件，必須在達(dá)到規(guī)定的基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，領(lǐng)取由政府買(mǎi)單的每月每平方米建筑面積最高0.2元的補(bǔ)貼，以此激勵(lì)物業(yè)公司提高舊小區(qū)物業(yè)管理水平。

　　也有物業(yè)管理公司開(kāi)始嘗試與業(yè)主協(xié)商，提高收費(fèi)。位于龍華地區(qū)的龍呈家園是1999年由上房實(shí)業(yè)公司建造的多層商品房小區(qū)，總建筑面積不足4萬(wàn)平方米，業(yè)主不足300戶。原來(lái)的物業(yè)費(fèi)每月每平方米建筑面積0.57元，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的宏祥物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)多次磋商，在居委黨支部的參與協(xié)調(diào)下，通過(guò)大量細(xì)致的工作，最終通過(guò)了住宅物業(yè)費(fèi)每月每平方米建筑面積提高0.2元的方案。

　　這些先行先試的措施在一定程度上緩解了物業(yè)公司的資金壓力，可是仍屬杯水車(chē)薪，只能解一時(shí)之渴。因?yàn)檎�府補(bǔ)貼需要講求分配的公平性，不可能對(duì)所有物業(yè)公司都采取普惠措施；與業(yè)主協(xié)商提高物業(yè)管理費(fèi)用，也較難得到全部業(yè)主的理解和支持，還得不到政策的保障，很難從根本上解決問(wèn)題。

　　分等收費(fèi)需完善

　　物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)乎民生和社區(qū)穩(wěn)定，在社區(qū)管理中的地位和作用已毋庸置疑。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡興發(fā)認(rèn)為，調(diào)和因物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題帶來(lái)的矛盾，需要在考慮社會(huì)利益的同時(shí)，也充分重視企業(yè)利益，利用經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的杠桿作用，扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

　　他認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加快建立和完善市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，建立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系。在深化分等定級(jí)收費(fèi)的基礎(chǔ)上，推行由政府指導(dǎo)價(jià)向市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)轉(zhuǎn)化，并且逐步建立物業(yè)管理費(fèi)與物價(jià)消費(fèi)指數(shù)增減的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在目前條件下，要在政策上保障物業(yè)收費(fèi)協(xié)商定價(jià)機(jī)制，允許根據(jù)居民的服務(wù)需求，供求雙方協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而增加政策的彈性，發(fā)揮社會(huì)、市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。同時(shí)，還可以按照《物權(quán)法》的要求，根據(jù)不同物業(yè)狀況，實(shí)踐物業(yè)管理模式的多樣化。除了推行商品化小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理外，對(duì)公房、售后公房以及系統(tǒng)房小區(qū)，實(shí)施不同形式的管理模式。如可以委托其他管理人；對(duì)部分老、舊小區(qū)，實(shí)施業(yè)主自治管理，形成自給廉價(jià)的服務(wù)體系，納入政府應(yīng)急托管體系等。

　　還有業(yè)內(nèi)人士建議，在推進(jìn)售后公房物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中，應(yīng)實(shí)行逐步調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與不斷完善家庭住房保障體系的雙軌制。即在有計(jì)劃、有步驟提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施售后公房物業(yè)分等收費(fèi)的同時(shí)，對(duì)月收入低于本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、且符合特困條件的家庭，減免其部分物業(yè)費(fèi)，或由政府有關(guān)部門(mén)按月對(duì)其發(fā)放適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)補(bǔ)貼，或由政府或相關(guān)部門(mén)直接撥款給物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于支付特定人員物業(yè)費(fèi)。

　　當(dāng)然，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，也更應(yīng)根據(jù)“量入為出”的管理費(fèi)繳交和使用原則，進(jìn)一步提高管理效率，盡力提升服務(wù)質(zhì)量，以求達(dá)到收費(fèi)與服務(wù)水平相一致。尤其應(yīng)當(dāng)防止物業(yè)公司將“成本上升”當(dāng)作“不作為”的托詞。只有當(dāng)業(yè)主真正感受到物業(yè)管理水平的提高時(shí)，“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的消費(fèi)理念，才能被廣為接受。 （張奕）