從12月6日開始，寧波市區(qū)個人住房公積金貸款最高限額由原來的40萬元下調(diào)到25萬元。此前，包括江蘇南京、浙江紹興、嘉興、湖州在內(nèi)的國內(nèi)不少城市已然先行收緊了公積金房貸。
記者了解到，受房地產(chǎn)市場持續(xù)高燒的影響，再加上證券市場的吸空效應(yīng)，許多地區(qū)住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn)，以至于不得不收緊公積金房貸。作為樓市的調(diào)控手段之一，公積金限貸究竟會帶來怎樣的效應(yīng)？
各地紛紛收緊公積金房貸
作為近期全國房價“最瘋漲的城市”，浙江省寧波市從12月6日開始收緊公積金貸款閘門，規(guī)定市區(qū)個人住房公積金貸款最高限額由原來的40萬元下調(diào)到25萬元，此舉在當(dāng)?shù)匾l(fā)了軒然大波。
對于此次調(diào)整，寧波市住房公積金管理委員會的解釋是：受今年房地產(chǎn)市場過熱影響，職工購房大量增加，個人住房公積金貸款發(fā)放量隨之快速攀升，住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn)，資金入不敷出態(tài)勢嚴(yán)重，如不及時采取措施，可能因資金短缺而被迫實行貸款輪候制。
記者了解到，最近一段時間以來，作為二線城市的寧波，商品房價格猶如脫韁野馬一路飆升。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，今年10月份寧波市商品房銷售價格同比上漲19.1%，漲幅位居全國70個大中城市之首，其二手房房價漲幅則位居全國第二。房價的高企，讓許多對樓市處于觀望狀態(tài)的人開始動搖，紛紛出手購房。與樓市銷售的火爆局面相對應(yīng)，當(dāng)?shù)氐淖》抗e金貸款增量迅速，資金短缺矛盾開始顯露。
實際上，今年以來對公積金住房貸款進(jìn)行限制的并不只是寧波一地。早在寧波之前，江蘇省南京市、浙江省嘉興市、湖州市、舟山市以及浙江省直住房公積金管理中心等都已對公積金貸款制度進(jìn)行了調(diào)整。雖然具體的措施不同，但其政策指向卻是一致的，即收緊公積金貸款閘門。
“從8月下旬開始，我們主要從以下幾方面對公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。首先規(guī)定住房公積金二次貸款申請時間應(yīng)在首次結(jié)清并正常繳納一年以上，同時暫停對余杭、蕭山、富陽等區(qū)域的住房貸款申請，對房齡20年以上的二手房貸款也暫停受理，還有就是規(guī)定職工提取公積金還貸的，支取額度不超過當(dāng)期還本付息的一半。”浙江省直住房公積金管理中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。
而浙江省的嘉興、湖州、舟山等地則通過對職工申請住房公積金貸款實行輪候制的方式對貸款進(jìn)行了限制。紹興、金華等地則和寧波一樣，下調(diào)了公積金的最高貸款額度。南京市從今年9月1日起，卡死了住房公積金的二次貸款申請，同時把還貸能力系數(shù)從0.3調(diào)到了0.2。
公積金“蓄水池”險被抽空
記者了解到，進(jìn)入今年以來，不少地區(qū)之所以選擇收緊住房公積金貸款的閘門，原因是持續(xù)的增量貸款讓公積金面臨資金緊張局面。如不加以限制的話，公積金的“蓄水池”將面臨被抽空的風(fēng)險。
以浙江省直住房公積金管理中心為例，該中心一名負(fù)責(zé)人告訴記者：“中心10家委托貸款銀行，有七家半年就完成或超過了全年的自報計劃，上半年公積金貸存比就已接近警戒值。如果不加以適當(dāng)調(diào)整限制的話，可能會造成入不敷出的資金緊張局面，影響正常貸取�！�
寧波的情況也差不多，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至10月該市住房公積金歸集14.15億元，收回貸款5.33億元，提取住房公積金9.28億元，發(fā)放個人住房公積金貸款13.54億元，發(fā)生資金逆差3.34億元，特別是7月至10月資金逆差高達(dá)2.08億元，當(dāng)年公積金存貸款比例高達(dá)95.72%，已超過央行規(guī)定的80%的風(fēng)險底線和浙江省規(guī)定的75%的風(fēng)險線。
“公積金的貸存比在80%左右是最佳狀態(tài)，低于這個數(shù)字是公積金沒有發(fā)揮最大作用，高于這個數(shù)字則存在資金壓力�！闭憬≈弊》抗e金管理中心公積金管理科科長程愛華說，很多地方前些年的貸存比甚至都在70%以下。
那么是哪些因素導(dǎo)致住房公積金突然間變得吃香起來，以至出現(xiàn)“入不敷出”的窘境呢？
“很重要的原因是流動性泛濫，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)偏快局面。央行連續(xù)多次上調(diào)了存貸款準(zhǔn)備金利率，銀行也相應(yīng)收緊貸款。以往被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)房貸受到了限制，迫使許多人買房貸款時轉(zhuǎn)向使用公積金，從而使得公積金貸款增量巨大�！焙贾菔幸患疑虡I(yè)銀行的工作人員告訴記者。
另一方面，連續(xù)加息使得公積金貸款的成本優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，因此不少購房者認(rèn)為使用公積金貸款更加合算。
更加值得關(guān)注的是，股市的持續(xù)走紅使得一部分人開始提取公積金投入股市，從而加速了公積金的“失水”效應(yīng)。在浙江省某省直機(jī)關(guān)工作的小葉參加工作才三年，今年6月份，在朋友的勸說下小葉將公積金賬戶中的錢都取出來買了股票�！跋胂胄U瘋狂的，但是一時半會兒也買不起房子，這筆錢與其讓它閑著還不如拿到股市中去搏一搏。”小葉說。
限制“買房”還是“炒房”
我國的住房公積金制度，是為配合城鎮(zhèn)住房制度改革而設(shè)置的一種社會福利，其目的是為了實現(xiàn)“居者有其屋”。隨著國內(nèi)商品房價格的畸形上漲，住房公積金成為不少中低收入家庭實現(xiàn)“自有住房”心愿的有力保障。
據(jù)了解，由于公積金貸款手續(xù)相應(yīng)比商業(yè)貸款更復(fù)雜，耗時較長，回款速度慢，部分房產(chǎn)開發(fā)商甚至一度不愿接受公積金貸款，以至公積金得不到充分合理的利用。這與今年以來各地公積金頻現(xiàn)“水庫缺水”現(xiàn)象形成鮮明對照。
記者注意到，各地對公積金貸款政策進(jìn)行的調(diào)整，無一例外地在市民中引發(fā)了高度關(guān)注。不少人擔(dān)心，限制貸款額度或者實行輪候制等會不會耽誤自己的買房計劃，尤其是中低收入家庭。
徐利鋒本想在今年利用女朋友的住房公積金貸款，在偏遠(yuǎn)的杭州市余杭區(qū)買個小套作為婚房，然而從8月份浙江省直住房公積金管理中心對貸款政策進(jìn)行修改后，徐利鋒的買房計劃泡湯了�！靶乱�(guī)定在余杭區(qū)買房子暫時不能用公積金貸款，市區(qū)的房價太高買不起，只有把婚期再往后拖一拖�！毙炖h說。
不過從市場的整體反應(yīng)來看，公積金限貸并未給樓市帶來太大沖擊。杭州、南京的一些房產(chǎn)中介普遍認(rèn)為，公積金貸款政策的調(diào)整肯定給房地產(chǎn)市場帶來了影響，但并不太大。有中介公司的工作人員告訴記者：“政策微調(diào)雖然打亂了部分人的買房計劃，但從最近樓市的成交量和成交價來看，影響并不明顯。”
當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款政策的調(diào)整也能對投資性購房、家庭多套購房和超前購房消費(fèi)產(chǎn)生抑制，從而促進(jìn)樓市的供需平衡。記者注意到，各地的公積金貸款政策調(diào)整措施公布后，不少網(wǎng)民都對其給予了支持。
“除了能緩解資金壓力外，收緊公積金貸款也是預(yù)防樓市過快過熱發(fā)展的一種手段�！闭憬≈弊》抗e金管理中心主任陶文榮認(rèn)為，尤其是限制“二次貸”等措施，對炒房能起到較好的抑制作用。(張道生)
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