11月14日，知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)最新出爐的深圳樓市監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，無(wú)論是一手房還是二手房，均再現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。這份來(lái)自中原地產(chǎn)深港研究中心的報(bào)告預(yù)測(cè)，深圳樓市的低迷今年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，濃厚的觀(guān)望氣氛還將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　新房成交量創(chuàng)三年新低

　　中原地產(chǎn)深港研究中心最新報(bào)告顯示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮，全月僅成交16萬(wàn)平方米，日均成交量不足6000平方米，較9月下降5成，為近3年來(lái)罕見(jiàn)低量。

　　入市新房大增

　　10月，全市共有14個(gè)住宅項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售，共推新房44.9萬(wàn)平方米，5131套，環(huán)比9月分別增長(zhǎng)73%和68%。

　　龍崗依然是新房入市的最多區(qū)域，共推出8個(gè)項(xiàng)目，共24.7萬(wàn)平方米、2674套。其中，有5個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)在萬(wàn)元以下，如坪山的萬(wàn)科金域東郡均價(jià)為7500元／平方米，橫崗的中海大山地小高層均價(jià)為7500元／平方米、復(fù)式為1.2萬(wàn)元／平方米。福田和羅湖主要推出了小戶(hù)型項(xiàng)目，福田還出現(xiàn)了單價(jià)超3萬(wàn)的豪華酒店式公寓。

　　此外，在10月新推單位中，90平方米以下的房型占總套數(shù)的67%，主要分布在匯泰大廈、葵花公寓、萬(wàn)科金域東郡、可園七期、天集雅苑、水岸新都等項(xiàng)目中；90平方米以上房型有1703套，占總套數(shù)的3%，主要分布在中信紅樹(shù)灣四期、中海西岸華府、公元盛世等項(xiàng)目中。

　　成交量?jī)r(jià)齊跌

　　雖然10月市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，但受宏觀(guān)政策影響，該月成交再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌景象，大多數(shù)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率僅有20%~30%，一手住宅的成交均價(jià)回落至14797元／平方米，較9月下跌約1成。

　　研究報(bào)告顯示，在寶安新推的8個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率僅2~3成。寶安新推的中海西岸華府第二批單位，雖然定價(jià)與第一批單位相差無(wú)幾，但與此前開(kāi)盤(pán)即售罄形成巨大反差，此次開(kāi)盤(pán)售出率還不到30%。福田、南山、羅湖的新盤(pán)銷(xiāo)售同樣不濟(jì)，如中信紅樹(shù)灣10月新售的300套住宅，截至月底成交不足10%；羅湖的小戶(hù)型項(xiàng)目匯泰大廈，銷(xiāo)售也不到20%。

　　不過(guò)，低迷中仍有亮點(diǎn)，由于定價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，萬(wàn)科金域東郡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日所推單位全部售罄，中海大山地也有9成的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率，其購(gòu)買(mǎi)人群多為初次置業(yè)者。

　　置業(yè)需求仍強(qiáng)勁

　　針對(duì)10月銷(xiāo)售“冰火兩重天”現(xiàn)象，這份研究報(bào)告指出，它充分表明深圳的置業(yè)需求仍非常強(qiáng)勁。近幾個(gè)月來(lái)，全市持續(xù)出現(xiàn)交易萎縮，主要是部分消費(fèi)者產(chǎn)生觀(guān)望心理，置業(yè)需求受到壓制。

　　據(jù)分析，一旦有價(jià)格合理項(xiàng)目入市，受到壓制的置業(yè)需求立即會(huì)釋放。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，深圳新生住房需求會(huì)不斷產(chǎn)生，潛力樓盤(pán)將在后市保持良好表現(xiàn)。

　　二手房成交量降25%

　　中原地產(chǎn)深港研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月深圳共成交二手住宅約2800套，環(huán)比減少24.5%，成交面積21.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少25%，成交均價(jià)為13362元／平方米，環(huán)比下跌11.5%。

　　成交量方面，寶安二手房的下跌幅度最大，環(huán)比跌幅達(dá)60%之多；其次是鹽田、南山、羅湖和福田，環(huán)比跌幅分別是45%、29%、20%和17%；龍崗區(qū)早已推行二手房交易評(píng)估政策，10月環(huán)比增長(zhǎng)4%。

　　成交價(jià)格上，寶安豪宅成交急劇減少，10月成交均價(jià)為9228元／平方米，環(huán)比下跌42.9%；福田由于10月萬(wàn)元以下物業(yè)成交較多，拉低整體均價(jià)，環(huán)比下跌20%左右；鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價(jià)分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。

　　研究報(bào)告描述，一方面，在10月的成交中難以見(jiàn)到以投資為目的的置業(yè)者；另一方面，一些投資客開(kāi)始將部分物業(yè)降價(jià)拋售，僅留個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。這些變化顯示，市場(chǎng)正逐漸回歸理性，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，全市二手房?jī)r(jià)格還將出現(xiàn)小幅下調(diào)，成交量近期仍會(huì)持續(xù)低迷。

　　預(yù)測(cè)觀(guān)望氣氛將持續(xù)

　　近幾個(gè)月來(lái)，深圳樓市持續(xù)低迷，今年年底前樓市能否回暖？后市又將朝什么方向發(fā)展？記者昨日采訪(fǎng)了中原地產(chǎn)深港研究中心的多位研究人員，他們認(rèn)為，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，深圳樓市觀(guān)望氣氛還將繼續(xù)，低迷狀態(tài)年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。

　　研究人士指出，給全市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重創(chuàng)的最直接因素是房貸新政，盡管各銀行對(duì)于第二套房的定義莫衷一是，可能導(dǎo)致該項(xiàng)政策的預(yù)期效果縮水。但該政策已明顯抑制了購(gòu)房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，即便第二套房定義放寬，但對(duì)那些利用銀行貸款進(jìn)行兩套以上物業(yè)投資的群體肯定是一個(gè)持久打壓。

　　另外，從10月的市場(chǎng)表現(xiàn)看，這輪金融調(diào)控對(duì)不同類(lèi)型的物業(yè)影響不同。關(guān)外低價(jià)物業(yè)以及頂級(jí)高端住宅所受影響較小，而面積偏大的高端住宅以及豪華的投資型小戶(hù)則處在尷尬境地。究其緣由，關(guān)外低價(jià)物業(yè)面向的多是自住者，尤其是首次置業(yè)者，調(diào)控對(duì)其沒(méi)有任何不利影響；而頂級(jí)的高端住宅面對(duì)的主要是財(cái)力雄厚的置業(yè)者，多數(shù)可通過(guò)自有資金或其他融資方式獲得資金。而較高端的住宅和豪華精裝小戶(hù)面對(duì)的客戶(hù)群，多為二次以上置業(yè)者及投資者，對(duì)金融政策十分敏感。

　　研究人員預(yù)測(cè)，11、12月深圳樓市不會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。一手房會(huì)比10月略有好轉(zhuǎn)。從賣(mài)方看，隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應(yīng)陸續(xù)上市，開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨于緊張，新推項(xiàng)目會(huì)在售價(jià)上作出適當(dāng)讓步，以刺激成交；從買(mǎi)方看，新的房貸政策“有保有壓”，對(duì)首次置業(yè)者以及購(gòu)房自用者而言，沒(méi)有任何不利影響，隨著市場(chǎng)可供選擇的產(chǎn)品增多，配以促銷(xiāo)手段，將會(huì)刺激消費(fèi)者入市。

　　二手房方面，隨著自住者逐漸入市，11月成交量預(yù)計(jì)緩慢回升，但整體調(diào)整仍未結(jié)束。由于二手房交易評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)、土地增值稅、物業(yè)稅等政策仍未落地，后續(xù)可能的調(diào)控政策仍有很多，預(yù)計(jì)后市整體成交仍將在低位運(yùn)行。此外，個(gè)別炒樓者因擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)下跌和供樓壓力，為急于套現(xiàn)和保持部分利潤(rùn)，開(kāi)始降價(jià)出售手中的二手樓盤(pán)，二手房議價(jià)空間有所放大，價(jià)格在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)也將繼續(xù)小幅下調(diào)。 (記者李緯娜董超文)