9月27日央行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求各商業(yè)銀行提高第二套房貸款的首付和利率，堪稱(chēng)今年以來(lái)針對(duì)樓市的最嚴(yán)厲金融調(diào)控政策。

　　10月底，北京主要房產(chǎn)中介商鏈家地產(chǎn)的最新市場(chǎng)研究報(bào)告稱(chēng)，10月份北京市區(qū)二手房成交量環(huán)比下降9%，但相比去年同期上漲四成以上，平均成交價(jià)9146元/平方米，環(huán)比上漲僅1.3%，漲幅趨于平穩(wěn)，總體上呈現(xiàn)“量跌價(jià)平”趨勢(shì)。

　　分析顯示，房貸新政實(shí)行一個(gè)月來(lái)，與已出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策共同發(fā)揮出更好的“組合拳”威力，令客戶(hù)觀望情緒加重，交易周期變長(zhǎng)，交易量出現(xiàn)下跌。不僅房產(chǎn)投資者購(gòu)房意愿受到一定抑制，同時(shí)也延緩了部分自住型購(gòu)房者的計(jì)劃，使得今年北京二手房交易持續(xù)的“高燒”有所降溫，預(yù)計(jì)年底前二手房成交價(jià)及成交量很難有太大幅度的上漲。

　　上述研究報(bào)告指出，房貸新政對(duì)北京二手房市場(chǎng)具體影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　10月份120平方米以上大戶(hù)型成交量環(huán)比上漲15.7%，整個(gè)二手房市場(chǎng)成交面積有向高檔位漂移的趨勢(shì)。

　　大戶(hù)型成交的走高，與第二套房提高首付及利率的貸款新政有密切關(guān)系：房貸新政迫使一部分準(zhǔn)升級(jí)置業(yè)者改變購(gòu)房計(jì)劃，放棄將來(lái)“以小換大”或“以小養(yǎng)大”的打算，選擇一步到位式的購(gòu)房方案，使大戶(hù)型成交量短期之內(nèi)上升明顯，但其平均單價(jià)要低于小戶(hù)型單價(jià)，比二手房整體均價(jià)低約10%左右，這也有助于讓二手房交易均價(jià)漲幅趨于平穩(wěn)。

　　10月份各區(qū)域成交情況迥異，整體表現(xiàn)是南北上漲東西下降。東西部中高檔房成交量下降，也促成了整體二手房均價(jià)漲幅趨于平穩(wěn)。

　　北京東西部中高檔房集中區(qū)域，是近年來(lái)熱點(diǎn)成交區(qū)域，投資收益明顯，購(gòu)買(mǎi)兩套以上住房的投資者占相當(dāng)比例，他們受到第二套房貸新政影響較大，在前期投資成本及后期持有成本都遠(yuǎn)高于預(yù)期的情況下，暫緩購(gòu)房需求核算投資風(fēng)險(xiǎn)是必然之舉。但在當(dāng)前資本市場(chǎng)寬幅震蕩調(diào)整，股市投資風(fēng)險(xiǎn)正在急劇放大的情況下，房地產(chǎn)投資相對(duì)穩(wěn)健，依然會(huì)吸引一部分資金，可以抵消房貸新政對(duì)市場(chǎng)的部分沖擊，部分投資潛力明顯的區(qū)域投資空間依然較大，預(yù)計(jì)投資者的觀望態(tài)勢(shì)會(huì)逐漸改變。

　　10月份全款購(gòu)房比例“止跌回升”，貸款比例為52%，全款則上升3%，達(dá)到48%。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，貸款比例應(yīng)該是逐步上升的，但10月份全款購(gòu)房比例逆勢(shì)上升，其根本原因在于提高首付款政策的沖擊：首先，提高首付比例限制了部分消費(fèi)者，特別是投資者貸款購(gòu)房的行為；其次，部分資金較為充裕的消費(fèi)者棄貸款而轉(zhuǎn)為全款，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，首付款由三成提高到四成并不影響置業(yè)計(jì)劃，關(guān)鍵是利息大幅上升，一次性付清房款，既節(jié)省了利息的支出，也不用再為央行頻繁的加息傷腦筋。預(yù)計(jì)全款購(gòu)房比例上升的現(xiàn)象，還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，不過(guò)由于消費(fèi)者可以通過(guò)公積金或是結(jié)清第一套房的貸款繼續(xù)享受優(yōu)惠政策，經(jīng)過(guò)近段時(shí)間的調(diào)整后，相信未來(lái)貸款購(gòu)房的比例仍將穩(wěn)步回升。

　　房交會(huì)調(diào)查：五成以上二次貸款買(mǎi)房人群暫緩購(gòu)房計(jì)劃。

　　10月27～28日舉行的北京房交會(huì)期間，鏈家地產(chǎn)進(jìn)行了主題為“房貸新政對(duì)您的購(gòu)房影響”的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，結(jié)果顯示：房貸新政出臺(tái)后，大約七成消費(fèi)者認(rèn)為北京市房?jī)r(jià)將“繼續(xù)上漲”，其中四成多人士認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅將趨緩，四分之一的人相信“將繼續(xù)快速上漲”，僅有近三成人士認(rèn)為房?jī)r(jià)“會(huì)停止上漲或下跌”。調(diào)查同時(shí)顯示，利率提高對(duì)購(gòu)房者影響要大于首付提高，兩者的比例大致為六比四。在房貸新政出臺(tái)后，首次置業(yè)者中約有六成人士選擇“按照原計(jì)劃購(gòu)房”，第二次貸款買(mǎi)房人士中超過(guò)五成三選擇“暫緩購(gòu)買(mǎi)第二套或以上房產(chǎn)”，因此可見(jiàn)，房貸新政對(duì)于二次置業(yè)人士影響確實(shí)較大。

　　住宅租金水平明年初可望提高。

　　房貸新政出臺(tái)及物業(yè)稅即將實(shí)施的消息，提高了人們對(duì)房產(chǎn)投資成本加大的預(yù)期，同時(shí)明年初將執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)又令購(gòu)房者成本支出增多，促使他們把空置的房產(chǎn)出租，并盡可能地提高租金以對(duì)沖成本的支出。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)年底的租賃淡季后，明年初住宅物業(yè)出租量及租金水平會(huì)明顯上升。(譚洪安)