在房貸新政等因素的共同刺激之下，“銀十”行情徹底不再，成色明顯不足——掛牌量繼續(xù)放量增加，成交量繼續(xù)明顯滑坡，成交價(jià)格出現(xiàn)局部地區(qū)的小幅下調(diào)，買賣膠著，觀望氛圍濃重

　　房貸新政實(shí)施滿月，調(diào)控效果開始逐步顯現(xiàn)。從滬上中介領(lǐng)頭羊上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產(chǎn)”)反饋的情況來看，在房貸新政等因素的共同刺激之下，“銀十”行情徹底不再，成色明顯不足——掛牌量繼續(xù)放量增加，成交量繼續(xù)明顯滑坡，成交價(jià)格出現(xiàn)局部地區(qū)的小幅下調(diào)，買賣膠著，觀望氛圍濃重。

　　然而，滬上多家知名中介卻表示，為了應(yīng)付房貸新政，他們已在暗地里推出多種變通新招。

　　“銀十”行情成泡影

　　“在全市范圍內(nèi)，門店反饋的初步數(shù)據(jù)顯示，10月整體成交量比9月份環(huán)比下降三成左右，與往年相比交易量下降五成；從成交價(jià)格上來看10月整體成交價(jià)格基本與9月相持平。其中，10月份的前20來天，中原地產(chǎn)的成交量縮水最為厲害�！敝性�地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧認(rèn)為，買賣雙方的觀望氣氛很濃重，接下來的政策環(huán)境還不太明朗，僵持的態(tài)勢(shì)恐怕還要持續(xù)下去，回暖的時(shí)間表比較難斷定。

　　另一家知名中介——上海合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)也顯示：自10月份以來，合富輝煌上海各門店成交量環(huán)比下降10%左右，大多數(shù)業(yè)主選擇轉(zhuǎn)售為租。

　　較之買賣市場(chǎng)成交量明顯減少，租賃市場(chǎng)近期依然表現(xiàn)良好，始終平穩(wěn)向上。10月份，上海租賃市場(chǎng)中，售后公房市場(chǎng)租金水平依然保持強(qiáng)勁上升態(tài)勢(shì)；另一方面，中心區(qū)域的小戶型房源租賃情況良好，租金上揚(yáng)趨勢(shì)明顯。

　　“從‘金九銀十’的成交情況來看，未來成交量將出現(xiàn)短期回調(diào)，但成交價(jià)格仍穩(wěn)中有升，從長期來看年底或明年年初成交量將有所回暖，樓市由6月起的快牛行情逐步步入慢牛行情。”中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨分析，“7、8月的旺季前至使得“金九銀十”后勁不足，從三季度的成交曲線來看，8月中旬成交曾一度創(chuàng)新高，而9月上旬依舊維持強(qiáng)勢(shì)，但是隨著業(yè)主反價(jià)不斷提高，客戶跟進(jìn)情況每況愈下，加之后市新政的出臺(tái)，交易周期逐漸拉長，客戶心態(tài)明顯轉(zhuǎn)變。至10月中旬，成交量步入回調(diào)態(tài)勢(shì)。”

　　暗度陳倉

　　在突如其來的政策影響下，部分買家的購房計(jì)劃不得不作出調(diào)整，有的買家還出現(xiàn)了資金缺口。

　　滬上一家知名房地產(chǎn)顧問有限公司市場(chǎng)推廣部總監(jiān)表示：“如果只為了湊首付的話，可以把你第一套房的貸款成數(shù)再按揭，套出錢來付第二套。在你已經(jīng)償還了一、二年房款的基礎(chǔ)上，向原來的貸款銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款，因?yàn)槟惴课菀呀?jīng)升值了，重新評(píng)估后，銀行會(huì)再放款�！�

　　考慮部分客戶在房價(jià)上漲時(shí)期的需求，一些銀行推出過住房“再按揭”業(yè)務(wù)�？蛻粢延蟹慨a(chǎn)經(jīng)重新評(píng)估后，甚至最高可貸到評(píng)估凈值的八成，在扣除未還完的貸款余額后，剩下部分就可自由支配。房產(chǎn)增值越多，那么“再按揭”貸款的金額就越多。

　　舉例來說，貸款人劉先生2005年在松江區(qū)買了一套100平方米的房子，花費(fèi)65萬元，當(dāng)時(shí)以按揭方式在銀行貸款40萬元，還貸兩年后，貸款余額36萬元。由于松江板塊價(jià)格一路上漲，經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)格已升值到100萬元。如果劉先生申請(qǐng)“再按揭”，那么銀行將按100萬元的價(jià)值來辦再按揭，他將可貸到80萬元，減去36萬元未還貸款，他最多可拿到44萬元的“再按揭”貸款。

　　除了再按揭貸款，中介行還存在其他的取巧辦法。陳寧在接受采訪時(shí)說，一些中小銀行有“個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款”，按照規(guī)定，申請(qǐng)所得的貸款，需要指明具體用途，不得隨意變更。在實(shí)際操作中，有的買家首付款還差一些，出現(xiàn)資金缺口，于是，個(gè)別中介就協(xié)助買家，向銀行申請(qǐng)“個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款”，從而解決燃眉之急。

　　但也有人對(duì)此持不同看法。

　　“個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款，銀行的監(jiān)控非常嚴(yán)格，�？顚Ｓ�，不太可能讓你去購房。”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)推廣部總監(jiān)孫文勤說。

　　除了“個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款”，還有個(gè)人消費(fèi)貸款。順馳(中國)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)上海公司戰(zhàn)略部高級(jí)經(jīng)理王誠表示：“根據(jù)我所知道的，銀行審批的個(gè)人消費(fèi)貸款，他會(huì)要求你貸款審批下來之后提供某種消費(fèi)的具體金額的發(fā)票，比如讀書、裝修、家電等消費(fèi)，但是不允許借款人利用貸款額去做炒股票、買房子等投資行為。不過，換句話來說，如果你能出具這些方面的發(fā)票，你的貸款金額所得的具體用處，其實(shí)你自己是可以控制的。如果提供出來了，那銀行也就默認(rèn)；如果你提供不出來，銀行要求收你的罰款�！�

　　不過，向銀行申請(qǐng)個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款和申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，雖然可以解決一時(shí)之需，但是，存在著監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，是一種打擦邊球的行為，被視為“桌底下的交易”。

　　因此，上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金牌物業(yè)顧問修先生就支了另外一招——“做高合同價(jià)格”，從而獲得更多的首付款項(xiàng)。不過，這也需要付出一定的代價(jià)，那就是需要多繳納更多的稅費(fèi)。(葉國靖)