受啟用新版二手房合同、銀行個(gè)貸緊縮等各項(xiàng)相關(guān)政策的影響，7、8月份深圳二手樓市遭受重創(chuàng)，成交量大幅度下跌。而近期央行年度第四次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，再次給敏感的深圳樓市帶來(lái)沖擊。一方面持續(xù)加息會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)貸款成本上升的預(yù)期明顯增加，從而抑制購(gòu)房需求，另一方面也會(huì)使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格下跌的心理預(yù)期增強(qiáng)，加劇觀望心理。
市場(chǎng)上，綜合各大中介的統(tǒng)計(jì)看，進(jìn)入8月以來(lái)，二手樓市的觀望之風(fēng)越來(lái)越濃厚。以下是深圳幾大中介公司對(duì)成交情況的分析研究。
中聯(lián)
期待政策明朗緩解觀望
近期政府接連出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)，限制境外人士及機(jī)構(gòu)購(gòu)房的數(shù)量，銀行收緊房貸，降低貸款成數(shù)等一系列殺招迭出，成效漸顯。這一方面減少了市場(chǎng)需求量，抑制了炒房行為，另一方面增加了投資客的首付成數(shù)，擠占了資金，增加了炒賣成本。但同時(shí)，政策的實(shí)行也將部分居家客拒之門外。個(gè)稅即將出臺(tái)，市場(chǎng)普遍對(duì)這一政策的期望值很高，居家客持幣觀望者居多，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。
根據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心觀察，8月份二手樓市場(chǎng)成交量大幅下降，與7月份環(huán)比整個(gè)二手房市場(chǎng)萎縮五成，房?jī)r(jià)表現(xiàn)平抑，由于成交量不大，房?jī)r(jià)基本上與7月份持平。買賣雙方進(jìn)入博弈階段，在個(gè)稅政策進(jìn)一步明朗后，市場(chǎng)有望逐步平穩(wěn)。
根據(jù)7、8月份南山的市場(chǎng)成交反映，在7月底市場(chǎng)已明顯出現(xiàn)成交量下降，約減少三成之多，房?jī)r(jià)較6月份整體下降近5%。8月初二手樓成交量急劇下降，市場(chǎng)買賣交易成交稀少，但目前的二手市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)放盤量大增、業(yè)主大幅降價(jià)的現(xiàn)象，8月份正式進(jìn)入買賣雙方相持的階段，這種情況可能要等到個(gè)稅出臺(tái)后才得以緩解。近期南山新開盤的三個(gè)項(xiàng)目蘭溪谷二期、后海公館、博海均沒(méi)有出現(xiàn)前期的搶購(gòu)現(xiàn)象，但開盤價(jià)依然創(chuàng)出新高，其中以蘭溪谷二期為首，均價(jià)達(dá)到42000元/平方米，最高價(jià)達(dá)到99999元/平方米，由此可見地產(chǎn)開發(fā)商還是很看好后期市場(chǎng)，依然保持強(qiáng)勢(shì)的價(jià)位。
滿堂紅
二手樓市場(chǎng)形勢(shì)撲朔迷離
上半年，央行頻頻加息，深圳一些銀行已將按揭貸款首付比例提高至四成，部分銀行已全面停止辦理二手房按揭貸款，加上8月二手房新版合同的正式啟用，使得二手房的購(gòu)買成本進(jìn)一步增加，致使樓市觀望氣氛日漸濃厚。
租賃市場(chǎng)火爆
與冷清的售賣市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的是火爆的租賃市場(chǎng)，8月租單成交量比7月有大幅增長(zhǎng)。一些地鋪?zhàn)鈫瘟砍侍S式增長(zhǎng)。在目前的市場(chǎng)情況下，大部分投資型業(yè)主紛紛要求把手上的物業(yè)放租以減輕還貸壓力。
下月或強(qiáng)征個(gè)稅
本月又傳個(gè)稅政策將于9月1日強(qiáng)制實(shí)施，如傳聞屬實(shí)，樓價(jià)探底指日可待，屆時(shí)深圳二手樓中介公司的經(jīng)營(yíng)將面臨更大的壓力，或演變成中介行業(yè)的一次洗牌。
在投資型房源的調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在已有部分業(yè)主對(duì)“實(shí)收”有所松動(dòng)，主動(dòng)表示可以承擔(dān)部分稅費(fèi)，這預(yù)示著業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)心態(tài)正慢慢松動(dòng)，二手樓市從純賣方市場(chǎng)慢慢向買方市場(chǎng)平衡。
雖然在銀行收緊貸款、新版二手房交易合同啟用和將要出臺(tái)的個(gè)稅政策等利空因素的影響下，“十一黃金周”難見樓市黃金期，但我們相信，如果9月個(gè)稅政策如期實(shí)施，經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的政策適應(yīng)期，在樓市供需關(guān)系的調(diào)節(jié)下，11至12月份市場(chǎng)將逐步回暖，深圳二手樓市場(chǎng)將更規(guī)范、發(fā)展得也更健康。
陽(yáng)光新貴
成交量縮水掛牌價(jià)未降
7、8月份是三級(jí)市場(chǎng)“多事之秋”，在經(jīng)歷了一系列政策調(diào)整之后，二手樓市“如期”陷入低迷。坊間傳聞深圳9月將出臺(tái)“個(gè)稅”，按揭首付可能提至四成或更高，屆時(shí)樓市仍將處于觀望狀態(tài)，動(dòng)蕩亦在所難免。
成交量下滑，有價(jià)無(wú)市
絕大部分中介公司在這兩個(gè)月成交量都大幅度下滑，但掛牌均價(jià)卻并沒(méi)有因?yàn)槌山涣康目s水而下降，甚至有些片區(qū)掛牌價(jià)還略有上升，但漲幅難與上半年同日而語(yǔ)。據(jù)深圳陽(yáng)光新貴統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份的二手樓市變動(dòng)較大，下半月較上半月交易情況有所好轉(zhuǎn)。這也可以看出置業(yè)者在觀望一段時(shí)間之后，又會(huì)紛紛出手。
二手樓市長(zhǎng)期看好
陽(yáng)光新貴營(yíng)運(yùn)副總監(jiān)古利明認(rèn)為，在今后兩年內(nèi)，深圳二手房?jī)r(jià)格下跌的可能性很小，還將持續(xù)增長(zhǎng)，但幅度應(yīng)當(dāng)不會(huì)像今年上半年一樣“瘋狂”，將逐漸走向平穩(wěn)、理性。
世華地產(chǎn)
自住型買家或可積極入市
目前，深圳二手樓市場(chǎng)處于一個(gè)政策適應(yīng)期，市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定，短期炒房行為受到遏制，盤源數(shù)量增多，議價(jià)空間較大，是自住型客戶購(gòu)房的一個(gè)好時(shí)機(jī)。市場(chǎng)調(diào)查表明，8月份以來(lái)，有不少自住型買家趁著目前的價(jià)格低點(diǎn)，積極入市。
觀望氣氛濃重成交價(jià)穩(wěn)中有升
自7月份以來(lái)，在宏觀政策調(diào)控的作用下，深圳二手樓市場(chǎng)觀望氣氛濃重，成交量下降明顯。據(jù)世華成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，7月份成交量環(huán)比下降約50%，而8月份上半月比7月份同期又下降約20%。與成交量的大幅下降相反，二手樓市場(chǎng)均價(jià)沒(méi)有如人們所預(yù)期的大幅下降，而是穩(wěn)中有升：8月份上半月全市二手樓均價(jià)為12869元/平方米，上漲幅度約2.3%。綜觀全市，除福田、南山、羅湖三區(qū)走勢(shì)平穩(wěn)，漲幅輕微以外，升值空間較大的寶安、龍崗、鹽田漲幅較大。
8月份這種“價(jià)格穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)，引起了眾多二手樓潛在買家的注意。尤其是自住型買家，他們開始積極尋找機(jī)會(huì)入市。
投資客難見蹤影自住型買家增多
上半年深圳住宅投資狂熱，尤其是3、4月份，不少片區(qū)二手住宅的投資比例甚至超過(guò)了80%。但到了目前，由于房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、市場(chǎng)并不十分明朗，還有不少不確定的政策因素，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，因此不少投資客開始選擇逐步離場(chǎng)，本月有限的買家中已經(jīng)很難看到投資客的蹤影，住宅投資迅速降溫。
同時(shí)，根據(jù)世華地產(chǎn)地鋪人員反映，由于目前整個(gè)市場(chǎng)都在觀望，本月不少業(yè)主放盤價(jià)格有所松動(dòng)，反價(jià)現(xiàn)象很少出現(xiàn)，價(jià)格也開始有了下調(diào)的空間。因此在目前這種走勢(shì)不明朗的情況下，部分有剛性自住需求的買家由于擔(dān)心觀望過(guò)后價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，而選擇在目前這個(gè)短期價(jià)格低點(diǎn)置業(yè)。
