8月8日下午，杭州某知名房產論壇上，出現(xiàn)了一篇不足百字的轉讓帖。署名“menghudie”網(wǎng)友發(fā)言稱，因資金問題轉讓城西一樓盤的內部預訂號碼，轉讓價格四萬元。一分鐘后，有跟帖者留言：“據(jù)說已內定一空了？”
2004年12月6日，杭州網(wǎng)上透明售房系統(tǒng)開始試運行，至今已近3年，與當時相比，現(xiàn)在商品房買賣過程確實更加透明，也更加規(guī)范。但即便如此，從記者采訪中了解到的情況看，樓市中的“暗箱”操作仍然存在。
為什么排了幾天隊都買不到房？——內部預訂的暗流
受宏觀調控政策影響，約有近兩年時間杭州樓市走勢較為平穩(wěn)，月價格漲幅在1%～4%之間。這種情形在今年有了變化，四五月份開始，杭州樓市重新火熱，一些房源走俏，房價上升明顯，原本已消失的內部預訂重出江湖。
房價迅速上揚，讓原本持幣觀望的購房者迫不及待入市追漲。根據(jù)杭州市房產管理局的統(tǒng)計，今年1~7月份杭州透明售房網(wǎng)上共成交商品房2.4萬余套房源。而2006年杭州市房管局公布的杭州主城區(qū)全年商品房的總成交量為25856套。今年前七個月的量已相當于去年全年的93.3%。
即使沒有這一連串數(shù)據(jù)，身處其中的購房者也已感受到了“搶”房的緊張氣氛�！癆樓盤開盤的時候我也去了，排了一上午隊連門邊都沒摸到�！瘪T先生是記者的朋友，說起兩個多月前的那次經(jīng)歷，他仍心有余悸，“聽說很多房源早就內部預訂了，還有人排了兩天兩夜的隊也沒買到房�！�
“一般我們會提前半個月把消息傳送到公司內部員工以及內部員工的親戚朋友，明確想要購買的樓幢、層數(shù)、戶型面積，在正式對外公布開盤前一天辦好預訂手續(xù)�！币晃皇熳R的銷售員私下告訴記者。
“主要是為了方便關系戶，開發(fā)商總不能得罪一些重要的關系戶，得讓他們先挑好房子，保證他們輕松買到�！彼蛴浾弑硎�。
內部預訂、提前預訂還成了正式對外開盤前的一種造勢手段。因為經(jīng)過內部預訂的樓盤由于相當量的房源已被訂走，它在公開銷售后會讓人深深感到“房源緊俏”。
“原來還能靠轉讓預訂號賺錢，不過現(xiàn)在管得嚴了，因為對形象不好。”一家房產公司的銷售員章穎俏皮地吐了吐舌頭，做了3年多銷售的她，已經(jīng)不記得自己手上“內部預訂”出去多少套房子了。
為什么解除合同的房源那么多？ ——假按揭和在辦出三證前炒房
與內部預訂相比，房產更名隱蔽性更強，但也不是無跡可尋。
我們可以獲取的最公開、最直觀的數(shù)據(jù)就是杭州透明售房網(wǎng)上公布的解除合同房源記錄。從今年7月至8月13日的一個多月內，杭州主城區(qū)范圍內共有139套房源上了解除合同房源的公示榜，其中最多的三個樓盤，分別有29套、15套、15套房源集中在20天內解除合同。無獨有偶，這三個樓盤要么剛剛交付，要么正準備交付，而記者在查詢原購買人信息時，發(fā)現(xiàn)其中有內部員工。
解除合同就是退房。在房價上漲的情況下，誰會選擇看上去這么“傻”的行為？
記者輾轉聯(lián)系上其中一位退過房的業(yè)內人，在詳實的數(shù)據(jù)面前，他終于松口，道出個中玄機�！艾F(xiàn)在已經(jīng)備案預售的商品房是不允許更名的，哪怕是夫妻、母子、兄弟姐妹這樣親近的關系也不行，唯一的辦法就是退房，就是解除合同�！彼笥浾唠[去姓名，稱他“Z”先生。
“Z”先生退房是因為想在三證辦出前把房轉讓掉，從而避免三證辦出后面臨的稅費問題。按照相關規(guī)定，沒有三證的房子是不允許交易的，“Z”先生的房子快到交付時已漲了不少價，于是通過解除合同的方法“成功”轉讓給了下家，給自己省下了七八萬元的稅費。
而還有一種解除合同則是公司在資金緊張時通過員工按揭買房，從而籌集到資金。房子有了真正的買家后，或者樓市行情轉好后，再讓員工“解除合同”退房。
解除合同是怎么操作的呢？“最簡單的辦法就是利用小區(qū)設計變更，要求退房�！盳先生說，在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意，否則開發(fā)商就構成違約，購房人有權退房。這是正當理由退房，房管局也不好管。Z自己就曾經(jīng)利用這個理由退房，一轉手凈賺了16萬元。
另外一個比較常用的理由就是：簽定購房合同后，銀行的按揭貸款辦不出來。
Z說，只要退房理由成立，退房過程是很簡單的。
為什么有那么多的限制房源？ ——其中就有捂盤待漲的
有人形容目前房地產市場中的“暗箱”現(xiàn)象，“政策性和靈活性相結合，就是你所看到的一切”。這其中，結合得最“完美”的非限制房源解禁上市莫屬。
一周前，杭州透明售房網(wǎng)公示一批即將解除限制預(銷)售房源。其中一個位于杭州城西的B樓盤，撩開了一直頗為神秘的限制房源解禁上市的朦朧面紗。
一般被限制房源分為三種：一種是司法查封的限制房源；第二種土地抵押；第三種在建工程抵押的房源，這三種房源都需要開發(fā)商預先對房源進行解押之后方可合法銷售。
那么目前杭州透明售房網(wǎng)上的那些限制房源又是些什么房呢？“其實現(xiàn)在的限制房源主要有三類，第一類是物業(yè)用房；第二類是樓盤建筑面積超標部分，拿不出預售證的；第三類是開發(fā)商故意捂盤不賣，申請在建工程抵押的普通商品房�！睅捉�(jīng)周折，記者找到了某房產公司的一位資深人士，在承諾不透露其姓名及公司后，他爽快地答應接受采訪。姑且稱他“C”先生。
每個樓盤都有限制房源，數(shù)量多少不同而已，開發(fā)商有利可圖的主要是后兩類房源�！耙话銇碚f面積超標部分雖然拿不到預售證，但交房時只要補足土地出讓金還是能辦三證的，所以這部分限制房源在公司內部仍是被當成普通房源賣�！盋說。
數(shù)量最多的是第三類限制房源——像B樓盤這樣的申請在建工程抵押的房源。根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》第三條，對“在建工程抵押”的定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
也就是說，只要抵押人將貸款償還給銀行，就能重新取回對這部分房源的處理權，這些房源什么時候能賣最終由開發(fā)商說了算。所謂“限制銷售”只不過是銷售技巧而已，實際就是“未售”房源。
這么做，對開發(fā)商有什么好處？很簡單，等房價上漲，以便謀取更多利潤。以B樓盤為例，8月14日，記者從杭州透明售房網(wǎng)上搜索的結果是，目前該樓盤僅有21套住宅可售。但實際上，它的住宅部分還有595套房源被限制銷售(不包括已解禁的32套)，而此前納入網(wǎng)上銷售的住宅量為867套。限制房源竟然占了房源總量的四成多。
從銷售價格看，去年上半年該樓盤開盤時均價約為12000元/平方米，而最近成交均價接近16000元/平方米，每平方米均價上漲4000元左右。即使今后的均價不再上漲，以每套建筑面積100平方米計算(該樓盤多為120平方米以上戶型)，這些多捂了一年的房子，每套約可增加40萬元。這595套限制房源中，增加的銷售額(基本上已是毛利潤)達到了23.8億元。
這是一個多么驚人的數(shù)字！（詹麗華）
