2005年郭先生購(gòu)得一處房產(chǎn)，住了一年后卻偶然發(fā)現(xiàn)，房屋實(shí)際面積竟然比房產(chǎn)證載明面積少了44平方米。事后查明，該面積被錯(cuò)劃給了鄰居。2006年3月，郭先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求償還雙倍差額款。開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，是裝修公司出錯(cuò)，并且業(yè)主在驗(yàn)收中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)誤差，也要承擔(dān)責(zé)任。一審法院判決，郭先生訴求不當(dāng)，予以駁回。郭先生不服一審判決，于2007年5月向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。目前此案在二審中。
發(fā)現(xiàn)房子少了44平方米
2005年7月18日，郭先生與開(kāi)發(fā)商深圳市美×置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)美×置業(yè))簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于福田區(qū)農(nóng)林路香××花園某棟1404室房產(chǎn)，該房面積為244.09平方米，總價(jià)款為352萬(wàn)多元。同年8月15日，郭先生取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證表明房產(chǎn)建筑面積為244.09平方米。然而，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，郭先生卻發(fā)現(xiàn)了一件讓他意想不到的事情。
2006年1月，郭先生去朋友家里玩，朋友家也購(gòu)買(mǎi)了一處同戶(hù)型的房產(chǎn)，面積228平方米。讓郭先生感到不解的是，朋友的房子面積比自己的要小，但是他明顯感到朋友的房子空間比自己的要大。四處查看后，他發(fā)現(xiàn)多了一間20多平方米的房間。是不是自己家的房子少了一塊？郭先生迅速向國(guó)土部門(mén)調(diào)閱《建筑面積分戶(hù)計(jì)算書(shū)》進(jìn)行核對(duì)，結(jié)果令他大為驚訝：自己購(gòu)買(mǎi)的房子竟然有44.09平方米的面積被劃給了他的鄰居。郭先生介紹說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)房子前后，他也曾感覺(jué)自己的房屋面積不夠，并向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑。2005年11月，開(kāi)發(fā)商還傳來(lái)了加蓋國(guó)土局印章的《房屋建筑面積分套(單元)匯總表》，上面注明1404戶(hù)的面積是244.09平方米。他才打消息了疑慮。
訴至法院要求賠償
在確定房產(chǎn)面積不足之后，郭先生將這個(gè)情況反映給了美×置業(yè)。雙方交涉了一段時(shí)間，卻沒(méi)有滿(mǎn)意的解決方案。2006年3月，郭先生一紙?jiān)V狀將美×置業(yè)訴至法院。郭先生訴稱(chēng)，美×置業(yè)向國(guó)土測(cè)繪部門(mén)報(bào)送了1404號(hào)房的分戶(hù)資料，在獲得國(guó)土部門(mén)的測(cè)量報(bào)告后，卻擅自改動(dòng)1404號(hào)房的結(jié)構(gòu)，將屬于1404號(hào)房的44.09平方米建筑面積分割給別人，并隱瞞長(zhǎng)達(dá)1年時(shí)間。因此，他要求美×置業(yè)返還面積差額款1170865元，承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)15064元，并要求賠償13200元的經(jīng)濟(jì)損失及訴訟費(fèi)。
面對(duì)郭先生的起訴，美×置業(yè)辯稱(chēng)，郭先生以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為由提起訴訟無(wú)事實(shí)依據(jù)，本案應(yīng)屬于不當(dāng)?shù)美m紛。2000年12月，美×置業(yè)委托香××公司裝修包括郭先生的房屋在內(nèi)的4套樣板房。由于香××公司設(shè)計(jì)施工人員的失誤和疏忽，不僅沒(méi)有將應(yīng)該劃給1404號(hào)房的20余平方米劃給1404號(hào)房，反而將原來(lái)1404號(hào)房的20余平方米錯(cuò)劃給鄰居，導(dǎo)致1404號(hào)房的面積減少了44.09平方米。其責(zé)任應(yīng)該由第三人香××公司承擔(dān)。郭先生所購(gòu)房屋面積減少，是由香××公司的失誤造成的，美×置業(yè)并沒(méi)有欺詐郭先生的故意，也沒(méi)有從中獲取任何利益。所以，本案不適用雙倍返還面積誤差款的規(guī)定。而且，郭先生在驗(yàn)收過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)如此大的房屋面積誤差，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
一審判決：駁回訴訟請(qǐng)求
2006年4月29日，一審法院受理此案，并兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。一審中，第三人香××公司出庭，同意美×置業(yè)的答辯意見(jiàn)。第三人鄰居業(yè)主沒(méi)有到庭參加訴訟，法院進(jìn)行缺席審理。
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，具有法律約束力。被告作為房屋出賣(mài)人，負(fù)有向原告交付合同項(xiàng)下房屋的義務(wù)，所交付房屋的面積應(yīng)當(dāng)與合同約定面積一致。由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)行登記生效制度，被告除應(yīng)向原告履行現(xiàn)實(shí)交房義務(wù)外，還應(yīng)將符合合同約定的房
地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在原告名下。房地產(chǎn)是價(jià)值巨大的特殊商品，按涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，房屋誤差面積的價(jià)值幾近百萬(wàn)，如果機(jī)械理解司法解釋的文字含義，片面采用實(shí)際交付的交付標(biāo)準(zhǔn)，則會(huì)出現(xiàn)被告在向原告承擔(dān)雙倍返還房?jī)r(jià)款的違約責(zé)任后，同樣因?yàn)樵摋l司法解釋關(guān)于房屋實(shí)際面積大于合同約定面積，面積誤差比超過(guò)3%的部分無(wú)償歸買(mǎi)受人所有的規(guī)定，無(wú)法向受益人第三人行使不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，免除了第三人不當(dāng)?shù)美姆韶?zé)任，造成當(dāng)事人之間的利益關(guān)系嚴(yán)重失衡，不利于維護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)利益，不符合實(shí)質(zhì)正義的價(jià)值目標(biāo)和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
一審法院認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《解釋》)第十四條，是針對(duì)開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售過(guò)程中缺斤少兩現(xiàn)象作出的特殊規(guī)定。而斟酌本案情況，因裝修公司設(shè)計(jì)施工人員的失誤，錯(cuò)將整間房屋劃給隔壁鄰居的情形應(yīng)不在司法解釋的調(diào)整范圍之內(nèi)。《解釋》第十四條關(guān)于出賣(mài)人雙倍返還房?jī)r(jià)款的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是一種懲罰性賠償約定。懲罰性賠償是為了制裁出賣(mài)人而加重其違約責(zé)任的一種特殊形式。因此，對(duì)懲罰性賠償?shù)倪m用有比較嚴(yán)格的限制，只適用于出賣(mài)人惡意違約的情形。被告在本案中雖然存在嚴(yán)重的過(guò)失，但未從其違約行為中獲取任何利益，不存在惡意違約的主觀(guān)故意，其過(guò)錯(cuò)程度較之惡意違約要輕，在對(duì)被告進(jìn)行制裁時(shí)，應(yīng)考慮被告的過(guò)錯(cuò)程度，不宜過(guò)分加重被告的違約責(zé)任。
經(jīng)過(guò)審理，一審法院作出如下判決：原告郭先生與被告美×置業(yè)簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》有效，駁回郭先生的訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)1.6萬(wàn)元由郭先生承擔(dān)。
不服一審判決提起上訴
郭先生不服一審判決，于2007年5月24日向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審法院的判決，判令美×置業(yè)返還面積差額款117萬(wàn)多元，賠償經(jīng)濟(jì)損失13200元，并承擔(dān)一、二審的訴訟費(fèi)。
郭先生上訴狀中認(rèn)為，《解釋》第十四條明確規(guī)定：房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。郭先生表示，他只與開(kāi)發(fā)商美×置業(yè)存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
他不應(yīng)該也無(wú)權(quán)因美×置業(yè)的行為及后果向任何的第三方主張權(quán)利，更不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由于向第三人主張權(quán)利而可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與訴訟成本。郭先生認(rèn)為，一審法院從保護(hù)被上訴人利益的角度出發(fā)，過(guò)度運(yùn)用法律賦予的自由裁量權(quán)，極不恰當(dāng)?shù)卣J(rèn)定最高人民法院司法解釋存在著法律漏洞，并在判決中作出了超出審判權(quán)限乃至違背立法原意的釋義，導(dǎo)致作為有明顯過(guò)錯(cuò)的被上訴人無(wú)須承擔(dān)任何的法律責(zé)任。
郭先生認(rèn)為，一審法院的判決不僅違背法理，也違背了常理。這就如同A先生向B商場(chǎng)買(mǎi)了一臺(tái)電視機(jī)，B商場(chǎng)卻將電視機(jī)錯(cuò)誤地送到C小姐家里。很顯然錯(cuò)在B商場(chǎng)，B商場(chǎng)應(yīng)該向A先生交付電視機(jī)。至于其錯(cuò)將電視機(jī)送給C小姐，應(yīng)當(dāng)由其向C小姐追回。(馬培貴 高燕 張耀波)
