“我只是來(lái)看看，并不打算急于購(gòu)買，畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了。”在北京某外企工作的張小姐在近日舉辦的二手房展會(huì)上接受記者采訪時(shí)無(wú)奈地說(shuō)。記者發(fā)現(xiàn)，和普通住宅市場(chǎng)遭遇的觀望態(tài)度相同，購(gòu)房者對(duì)目前五環(huán)內(nèi)每平方米動(dòng)輒萬(wàn)元甚至幾萬(wàn)元的高檔住宅項(xiàng)目也并不買賬，其中，以15000元以上的高檔住宅最為明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，高檔住宅今年銷售率僅為兩成左右，同時(shí)有近九成項(xiàng)目成交價(jià)格低于開盤價(jià)格。
根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2007年1至4月入市的高檔住宅項(xiàng)目占開盤總數(shù)的1/5，截至5月20日，高檔住宅的銷售率僅為22.8%。
北京普通住宅市場(chǎng)的銷售狀況也不樂(lè)觀。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月份，商品住宅成交量較去年同期下降將近50%。按常規(guī)，每年四五月份交易量最為活躍，但根據(jù)北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示，今年“五一”期間，住宅期房網(wǎng)上簽約套數(shù)較去年“五一”期間下降了27%，較去年4月更是下降了51%。
北京東四外環(huán)某樓盤業(yè)務(wù)員對(duì)記者說(shuō)：“目前小戶型銷售還比較火，但90平方米以上的大戶型銷售并不樂(lè)觀，甚至出現(xiàn)了滯銷的情況�！北M管成交量在下降，但房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭卻絲毫不減。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京新建商品住房?jī)r(jià)格上漲9.8%。
“高檔住宅的消化速度并不盡如人意，開始出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷有限公司董事長(zhǎng)劉益良對(duì)記者說(shuō)，高檔住宅的購(gòu)房需求基本來(lái)源于投資客戶或自住群體置業(yè)升級(jí)的需要，但“限外”政策、央行連續(xù)加息、政府加快實(shí)施“保障性住房”計(jì)劃都影響到投資者和高端買家的購(gòu)房熱情。此外，資本市場(chǎng)的火熱也分流了相當(dāng)一部分資金，導(dǎo)致高檔住宅的銷售速度下滑明顯，交易意愿相對(duì)冷淡。
記者了解到，今年1至3月，高檔住宅的成交率一路下滑，盡管在四月樓市有所回暖，但成交率也僅僅略高于3月份，仍為兩成左右。就在高檔住宅銷量猛然下跌的同時(shí)，其成交價(jià)格也同樣跌宕起伏。盡管基本保持上漲狀態(tài)，但總體卻低于開盤價(jià)。其中，1至4月成交的高檔住宅中僅有兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)高于開盤價(jià)，其余項(xiàng)目均低于開盤價(jià)，差額在1000至4000元左右的占66.7%。
對(duì)于高檔樓盤“高開低走”的走勢(shì)，劉益良分析認(rèn)為，首先，堅(jiān)守高價(jià)位是大部分高檔樓盤所采用的一貫銷售策略，因?yàn)橐３猪?xiàng)目的“身份”，給購(gòu)房者增強(qiáng)信心，讓人感覺高檔項(xiàng)目的升值潛力仍然很大；其次，很多高檔住宅往往通過(guò)高開價(jià)吸引人氣，但在實(shí)際銷售中卻會(huì)通過(guò)讓利等手段促進(jìn)成交；此外，由于受到政策影響，購(gòu)房人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走向不確定，目前觀望情緒較濃。而開發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景樂(lè)觀，對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的預(yù)期看好，寧可堅(jiān)持長(zhǎng)線銷售也不肯降價(jià)出售，買賣雙方的這種心理落差也是導(dǎo)致高檔住宅市場(chǎng)成交下滑的原因之一。
面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)和成交量的大幅下滑，普通購(gòu)房者又是如何看待的呢？根據(jù)新浪房產(chǎn)進(jìn)行的“京城房子是賣不動(dòng)還是買不起”的調(diào)查顯示，在總共6815人參與的調(diào)查中，83.8%的被調(diào)查者表示要推遲購(gòu)房，僅有7.29%的被調(diào)查者表示不會(huì)推遲購(gòu)房；對(duì)于北京樓市銷量下降的原因，57.29%的人認(rèn)為是房子太貴老百姓買不起，18.14%的人認(rèn)為是由于開發(fā)商捂盤惜售，11.25%的人認(rèn)為是限價(jià)房出臺(tái)百姓普遍觀望，10.41%的人認(rèn)為是由于購(gòu)房資金流向股市；對(duì)于百姓接受的價(jià)位，52.9%的人表示在3000元至5000元之間，29.98%的人表示在5000元至8000元之間，僅有2.11%的人表示接受10000元以上的價(jià)位。
對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析說(shuō)，目前北京處在一個(gè)借助奧運(yùn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)和城市設(shè)施的特殊發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)讓買賣雙方都舉棋不定，賣房者在賣與不賣之間躊躇不決，總希望待到樓市的最高點(diǎn)再將房屋售出，達(dá)到利益最大化，而支持房?jī)r(jià)繼續(xù)走高的最大動(dòng)力莫過(guò)于即將在明年8月舉辦的奧運(yùn)盛會(huì)；而購(gòu)房客戶對(duì)于高不可攀的房?jī)r(jià)則有些無(wú)奈，其中一些中低端客戶轉(zhuǎn)而將目光投向了政府推出的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房。但由于該類房屋對(duì)于買方有一定的特殊要求，且能否買上還是未知數(shù)，因此大部分人表示推遲購(gòu)房，選擇觀望一段時(shí)間。(李佳鵬)
