物權法明確建筑區(qū)域權屬——
核心條款
物權法第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約……(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物權法這兩條規(guī)定，正在讓很多購買了開發(fā)商“附贈”地下室、花園、露臺的業(yè)主坐立不安，讓不少開發(fā)商緊急修改小區(qū)住宅設計方案，也正在悄悄改變著北京一些樓盤的促銷方式。
記者調查
業(yè)主擔心“附贈”空間被收回
朝陽北路珠江羅馬嘉園某棟住宅樓的一層，下躍式的半地下室飄著清靈的音樂，偌大的影視廳、健身房和工作室裝修風格簡約現(xiàn)代，非常個性的同時又不失家的溫馨……這套買房時開發(fā)商“贈送”的100多平方米的半地下室，曾經(jīng)是房子的主人小楊的驕傲，如今卻成了他的心事，甚至為此焦慮不安。
焦慮的原因就是物權法的通過和即將實施，這套地下室可能成為小區(qū)全體業(yè)主所有而“不�！薄！爱敃r買房的時候，看中的就是這個開發(fā)商贈送的地下室，哪想到一年過后，會有這么大變故”。小楊告訴記者。
物權法通過后，類似小楊這樣的人大有人在。不少購買了開發(fā)商隨房贈送地下室、露臺、花園的業(yè)主，似乎都在為此不安。
停止“贈送地下室”促銷
“物權法明確了露臺等應當歸屬于相關建筑區(qū)域的全體業(yè)主，必須經(jīng)過這些業(yè)主同意，我們才有權轉讓或使用。現(xiàn)在的購房人對相關法律法規(guī)都越來越清楚，所以，為了不必要的麻煩，我們兩會后就已經(jīng)停止了‘贈送地下室、花園、露臺’這種促銷手法�！倍鄠�樓盤的銷售經(jīng)理近日告訴記者。他們感慨，“物權法的通過，會悄然改變北京乃至全國房地產(chǎn)商以前對一層、頂層住宅的促銷方式。”
新項目緊急修改住宅設計方案
“物權法有關建筑公共區(qū)域權屬問題的明確，也對我們這些正處于方案設計階段的新項目產(chǎn)生了影響，我們現(xiàn)在正在為此而修改設計方案。”大興黃村衛(wèi)星城某樓盤負責人告訴記者。
據(jù)他介紹，多年的實踐證明，“附贈”地下室、露臺、花園等空間后，過去難賣的戶型不僅變成最搶手、賣得最快的戶型，還往往能賣出一個特別高的價錢。也正是如此，很多樓盤往往都特意設計一批“下躍式”帶半地下室或者帶大露臺的特別戶型�！艾F(xiàn)在都得改了，要不以后會有麻煩�！彼嬖V記者。據(jù)了解，其他一些新項目最近幾周都在為此而修改方案。
業(yè)界觀點
附贈空間將成未來棘手難題？
“真正有可能成為難題的就是這些已經(jīng)附贈出去的空間未來如何解決的問題，還有就是目前很多樓盤地下應該分攤但沒有分攤的地下空間問題�！卑ń鸬貒H花園客服中心前任經(jīng)理解強等權威業(yè)內(nèi)人士提出。
除此之外，有關業(yè)內(nèi)人士還提出了另外一個重要的問題：過去，很多開發(fā)商為了提高使用率以利于銷售，往往將樓座地下部分應該分攤的地下空間沒有進行分攤。而由于目前這部分地下室往往被開發(fā)商交給物業(yè)公司用作“辦公用房”，因此，多位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士都認為，未來物權法實施后，這部分“地下室”如何處置也將成為一個難題。
而對此，北京李文律師事務所律師姜先生指出，對于已經(jīng)由開發(fā)商附贈出去的花園、地下室和露臺等空間，根據(jù)物權法的規(guī)定，將來肯定是由全體業(yè)主來決定它的使用問題，但是對那些只能通過個別業(yè)主家進出的空間，不排除司法部門將通過案例的判定，針對不同的空間制定不同的處理原則。
而記者就此采訪曾經(jīng)參與物權法起草的北京大學、人民大學等幾位相關教授，對上述問題，他們都表示目前物權法的實施工作正在研究，屆時會出臺相應的實施細則。(余美英)
