“如果用目前的市場價(jià)投資買房用于出租，收益基本上與銀行定期存款差不多�！边@是在前不久央行再次加息之后，精于投資理財(cái)?shù)睦钕壬?jīng)過一番計(jì)算之后得出的結(jié)論。因此，他打消了投資房產(chǎn)用于出租的念頭。
市場實(shí)際情況是否如李先生所言呢？帶著李先生的這一個(gè)人觀點(diǎn)，記者采訪了幾家京城著名的經(jīng)紀(jì)公司。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，李先生的判斷十分接近目前的市場情況。
●部分房屋出租回報(bào)不如存銀行
自3月18日起一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。存款由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%，貸款由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。此次加息是央行繼2006年8月19日以來再次對(duì)人民幣存款利率進(jìn)行調(diào)整。“信一天不動(dòng)產(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為：這就意味著央行已經(jīng)給眾多的房產(chǎn)投資者加了一個(gè)“緊箍咒”�！靶乓惶觳粍�(dòng)產(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為：這主要是由于房價(jià)過快上漲導(dǎo)致出租收益率下降。而如果你現(xiàn)在投資房產(chǎn)，只是想要靠出租來產(chǎn)生收益的話，恐怕還不如存銀行。在這種情況下，投資房產(chǎn)的收益將完全依賴于房產(chǎn)本身的升值。我們通過對(duì)比看一看目前存款收益率和出租的收益率差距。
從目前看，再度加息后，由于存款利率上調(diào)，前來辦理存款的市民明顯多了起來。50多歲的李女士前不久在一家銀行營業(yè)廳將自己的一年期定期存款轉(zhuǎn)為了三年期定期存款，她說：“去年別人都勸我把錢投進(jìn)房地產(chǎn)，可現(xiàn)在房地產(chǎn)市場稅費(fèi)太多，而且國家再次加息，還款數(shù)額明顯大幅度增加。此次存款利率上調(diào)，我覺得還是把錢存在銀行比較踏實(shí)。
目前三年期存款基準(zhǔn)利率由3.69%提高到了3.96%，市民存在銀行里的錢肯定多了起來。如李女士手里有40萬元，整存整取定期3年的利息收入為47520元(含稅)，扣除9504元利息稅，張先生3年可以從銀行獲取38016元，平均每年凈收益達(dá)到了12672元。
假如李女士把40萬元錢投入到房產(chǎn)中，然后進(jìn)行出租。李女士在豐臺(tái)地區(qū)購買一套建筑面積60平方米左右兩居室，而每年該房屋需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)1800元、物業(yè)費(fèi)500元，加上目前出租房屋需要交納個(gè)人所得稅：1122元(個(gè)人所得5.5%)。而目前該地區(qū)每月房屋出租在1800元。
租金收益率的計(jì)算：為確保出租房屋的品質(zhì)，李女士還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中有可能出現(xiàn)房屋空置期，以最保守的每年15天計(jì)算：年租金凈收益=1800×12×(365-15)/365-1800-500-1122=17290元，年租金收益率=17290/(400000+10000)=4.2%。
“信一天不動(dòng)產(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為：顯然，與其靠收取租金獲取4.2%的年收益率，還不如把錢存在銀行相對(duì)劃算。因?yàn)橐刖S持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應(yīng)每隔兩三年左右重新裝修，更換部分家具家電。而同時(shí)出租房子要不斷耗費(fèi)大量時(shí)間精力與房客、中介公司打交道，這也是一筆不小的成本。所以出租率還應(yīng)該打一些折扣。
●投資房產(chǎn)獲利攤薄
仔細(xì)的讀者也許會(huì)對(duì)上述例案提出質(zhì)疑：投資房產(chǎn)出租除了有出租收益外，還有增值的收益。而上例中卻沒有把這部分收益計(jì)算在內(nèi)，如果計(jì)算這部分收益，房產(chǎn)投資收益又如何呢？為此，記者請(qǐng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)通過對(duì)實(shí)例的分析來計(jì)算當(dāng)前投資房產(chǎn)的租金收益。
張先生決定投資房產(chǎn)通過出租盈利，2006年以每平米8500元的價(jià)格在望京地區(qū)購買了一套面積為100平米左右的精裝修住宅，總價(jià)為85萬元。其中張先生首付現(xiàn)金45萬元，向銀行申請(qǐng)了為期25年的按揭貸款40萬元。若按照新調(diào)整的利率標(biāo)準(zhǔn)張先生每月需向銀行償還2588元，年累計(jì)還貸款額為31056元(5年以上商業(yè)貸款年利率為6.0435%)。張先生購房后將房產(chǎn)以每月2500元價(jià)格出租，去除兩個(gè)月的空置期租金5000元以及物業(yè)費(fèi)3000元(2.5元/平米)和供暖費(fèi)3000元(30元/平米)，張先生年租金收益為19000元。若預(yù)期房產(chǎn)價(jià)格每年有5%的增幅，則該住宅每年增值為42500元。張先生住宅按60年使用權(quán)殘值率為0折舊，每年折舊費(fèi)為14167元，因此張先生年實(shí)際收益為16277元。
根據(jù)公式：投資年收益率=(租金收益額+年房價(jià)增值額-年還貸款額-年折舊)/投資總額，則張先生投資年收益率為3.62%，調(diào)息后該套住宅的年收益率僅略高于年2.79%的一年期整存整取存款利率。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，從收益計(jì)算中可以看出，影響租金收益的決定因素主要是已購住宅價(jià)格與租金的增減以及貸款額度與銀行存貸款利率的變動(dòng)。從目前政府對(duì)于房價(jià)的調(diào)控決心與力度來看，未來房價(jià)的增速將會(huì)下降，并且隨著房齡的增長以及出租房源的增多租金會(huì)出現(xiàn)不同程度的下浮，這些均會(huì)對(duì)住宅的未來預(yù)期收益產(chǎn)生影響。(周宏)
