在“70/90”政策下，過去“稀有”的小戶型，將出現“比比皆是”的新局面，對其價值度有必要重新評估。上海的小戶型從無到有，不斷升級換代，到2007年或將“遍地開花”。

　　投資價值不斷強化

　　提出小戶型概念至今已有五六年了。在市場上剛出現小戶型時，因其少所以“稀有”。最早的預測是上海需要10萬套小戶型，而當時幾乎沒有小戶型產品，于是物以稀為貴，小戶型的平均價高于邊上的其他房型約20%左右。

　　而今，最早預計的總需求量，已經被連續(xù)數年的供應量所替代。許多大型項目規(guī)劃設計中，一房的小戶型都占有一定的比例。市區(qū)超級大盤中遠兩灣城從第一期至最后一期，均有一房小戶型產品推出，套數比例在10-15%。市場供應量的不斷增加，已經使小戶型產品失去了以往“稀有”的光環(huán)。

　　同時，由于房價連年的總體上升，使小戶型的購買總價也在不斷攀升。以中遠兩灣城為例，其62平方米左右的小戶型，最早的購買總價在30萬元不到，現在則在80萬元以上。反觀租金，沒有明顯的上漲。不算裝修、家具和房屋折舊，投資回報率僅4%。

　　可以說，按照目前的市場行情判斷，小戶型的投資價值在不斷弱化中，過分看中小戶型的投資性而買房，不一定能達到預期的心理價值。

　　自住需求仍在涌現

　　盡管目前市場上有一定數量的小戶型，但總數還在上升。特別是按照70%、90平方米以下的新規(guī)，不久的市場將出現一大批90平方米以下的小戶型，有可能其一年的供應量會超過五六年的總和。那么，小戶型需求量是否還有這么多呢？

　　應該說是有的。從上海的家庭結構看，數據統(tǒng)計已經顯示，商品住宅內的戶均人口只有2.2人。家庭人口在減少，而上海的總人數卻在增加，說明住房戶數在增加，對住房的需求也在增加。而戶均人口的減少，小戶型盡管緊湊卻正合其用。

　　從置業(yè)觀念來說，以往的一次購房到位的想法，正被分年齡時段消費的新觀念所替代。同時，高昂的房價也迫使不少消費者從實際出發(fā)，或放棄地段求面積，或為了出行方便購買小面積的住房。

　　從置業(yè)人群看，上海去年結婚登記人數達10萬多對，比上年的登記量增長了62.18%；去年辦理離婚手續(xù)的夫婦有3.7萬多對，比上年增長21.6%。結婚需要住房，離婚也要住房，這種現象在未來還將延續(xù)。子女就學購房、外來大學生定居購房、動拆遷購房等，都是小戶型的剛性需求所在。

　　從價格看，小戶型低總價具有優(yōu)勢，適合各類購房人群。同時，小戶型產品的增多，將在一定程度因競爭而導致價格下降，更有利于消費者。小戶型轉手容易，也會是梯級消費者的有利幫手。

　　如果說過去幾年小戶型的投資價值為消費者所看中的話，那么現在可以說小戶型的自住價值正在回歸。過于強調投資而忽視了最基本的居住功能，那只是一種舍本求末的行為。在購房消費日趨理性的今天，值得引起注意。（記者 李淳）