鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房作為一種社會現(xiàn)象還將在一段時間、一定范圍內(nèi)存續(xù)。而它對買賣雙方的影響將在5年到10年后顯現(xiàn)。
近來，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房越來越受到買房者的青睞，在需求的刺激下，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)規(guī)模愈來愈大。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的價格一般只有普通商品房價格的一半甚至更低，這在房屋價格飛漲的今天，顯得十分難得。那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房和普通的商品房究竟有什么不同呢？城市居民購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房究竟有沒有風險？就此問題，本報記者日前采訪了有關(guān)專家。
律師：解析產(chǎn)權(quán)概念版本
幾天前,某晚報上一處小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)項目的廣告引起記者注意。打過電話詢問，對方解釋說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)就是小產(chǎn)權(quán)。究竟何謂小產(chǎn)權(quán)？社會上流行的說法很多。據(jù)律師宗科濤解釋，房產(chǎn)權(quán)本來沒有“大”“小”之分，但由于我國特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同解釋。
第一種解釋：大產(chǎn)權(quán)指的是整棟樓的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)指的是整棟樓分戶后的每套房屋的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)是以大產(chǎn)權(quán)為前提的。
第二種解釋：買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋，普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房，對這個區(qū)別購房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認。
第三種解釋：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。置業(yè)者風險很大，因為這種房子不具有進行合法交易的資格，鄉(xiāng)政府頒發(fā)的所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
第一種和第二種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣了。而第三種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”其實是非法的，是拿不到真正的產(chǎn)權(quán)證的。這正是我們今天要探討的主要話題。
記者看到的正是“小產(chǎn)權(quán)”的第三種版本——鄉(xiāng)產(chǎn)房�，F(xiàn)在郊區(qū)縣仍有部分土地屬于集體所有，一些村委會就在這種性質(zhì)的土地上修建房屋，再拿出來當商品房賣，盡管這樣的房產(chǎn)根本不能獲得“五證”，購房者的產(chǎn)權(quán)也無從談起，但依然被越來越多的人所看好,產(chǎn)銷兩旺。
專家：提醒買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房留后患
就目前市場鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房熱賣的現(xiàn)狀，本報記者日前采訪了北京市國土資源局法制處處長劉翠華。劉處長明確表示，城市居民不能到農(nóng)村去買房、建房，這是國家不允許的。2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)，在嚴格土地執(zhí)法、加強規(guī)劃管理、保障農(nóng)民權(quán)益、促進集約用地、健全責任制度等方面，作出了全面系統(tǒng)的規(guī)定。
所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是在農(nóng)村集體土地上建成的所謂小產(chǎn)權(quán)樓房，只能村民自住，不能按商品房上市銷售，否則為違法行為。城市居民購買這樣的樓房不受法律保護，“如果遇到國家占地，你的房子也不能得到補償，因為你沒有合法的房產(chǎn)證，怎么能證明這房子是你的呢？”
北京仁合律師事務(wù)所合伙人、資深律師孟憲生提醒消費者，在郊區(qū)購房一定要細問產(chǎn)權(quán)問題。按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟組織以外的人之間進行交易。農(nóng)業(yè)用地，沒有經(jīng)過規(guī)劃、征用改變土地性質(zhì)，不能作為建設(shè)用地進行建設(shè)和開發(fā)�，F(xiàn)在，有一些郊區(qū)樓盤沒有經(jīng)過合法的規(guī)劃程序，也沒有辦理土地征用、出讓等合法手續(xù)，所以不能取得房屋所有權(quán)證。目前所稱的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)或小產(chǎn)權(quán)就是不合法的所有權(quán)憑證，日后會帶來許多不必要的麻煩。
大成律師事務(wù)所吳建中律師強調(diào)，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質(zhì)上是無效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任�！� 因此，如果購房者已經(jīng)入住，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商返還購房款，并按銀行同期貸款利率支付利息等，但同時應(yīng)當向開發(fā)商支付使用房屋的合理費用。即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。而且，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是受限制的，不能合法進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒商量”。
在北京，分辨房屋產(chǎn)權(quán)的方法很簡單，您只要登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)，把開發(fā)商提供的銷售證號輸入相應(yīng)的空格，就能查到這個樓盤的相關(guān)信息，如果查不出來或者有不符的信息，您就得小心了。(王蘇伊)
