面對一路瘋漲的房價，房產(chǎn)投資曾經(jīng)是“穩(wěn)賺不賠”的法寶，部分投資型購房者甚至不惜資金高位入市。然而，去年年底開始的冷清銷售，使諸多樓盤加入打折降價的隊伍中，房產(chǎn)價值隨之縮水，甚至可能成為負資產(chǎn)。

　　本報聯(lián)合搜房網(wǎng)最新調(diào)查顯示，面對低迷的樓市以及一路下跌的房價，近九成投資型購房者急于脫手套現(xiàn)。其中，近一成人已開始實施出售計劃。

　　與此同時，來自二手房中介公司中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前在二手房市場掛牌等待出售的房源中，有近一半都來自投資型購房者。

　　炒房者故事

　　“房價調(diào)整不知還要多長時間”

　　在大多數(shù)投資型購房者中，李杰算是幸運的，由于生意上的資金需要，無意中在房價高位的時候賣掉了其中兩套投資型住房。如果不是如此，他也早已像其他部分投資型購房者一樣被牢牢套住。

　　李杰說，長期來看“北京房價在調(diào)整后還將上漲，但是這個調(diào)整過程需要多長時間就不知道了�！叭绻麤]有金融危機，沒有資本市場的暴跌，房價即使下跌也不會影響房產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)投資應該作為長期投資�！�

　　然而，整個經(jīng)濟環(huán)境不允許房地產(chǎn)作為長期投資存在，股票被套牢，薪水獎金驟降，甚至可能面臨失業(yè)的危險，面對不斷下跌的房價，脫手套現(xiàn)成為眾多房產(chǎn)投資者亟待解決的問題。

　　56萬現(xiàn)金起家一下就買了三套

　　2005年，李杰開始實施他的房產(chǎn)投資計劃。那年初，李杰在朝青板塊華紡易城項目同時購買了兩套住房。

　　同時，他還在同區(qū)域的A-Z　TOWN愛這城項目購買了一套一居室。

　　據(jù)李杰介紹，這三套房他的總投入在56萬元左右，出租的租金能抵大部分月供，自己只需要負擔少量的月供�！霸诘却凉q價的過程中，用租金來養(yǎng)房�！崩罱苷f，其實這個過程只有大概一年多的時間。

　　為籌錢賣第一套房 凈賺60萬

　　2007年，房價一路瘋漲，并沒有停下來的意思，很多人排隊都買不到房，很多樓盤開盤前三四天就有人排隊，代排隊的農(nóng)民工從按天計酬到按小時計酬，甚至出現(xiàn)了高價倒號的黃牛黨�！坝许椖烤谷灰恢軡q了2000元。北京房價會不會像上海一樣出現(xiàn)降價潮？”李杰開始有些懷疑，但北京房價卻一直沒有降價的勢頭。

　　當年7月，李杰與人合伙的機械工廠資金出現(xiàn)問題，急需30萬元的資金周轉(zhuǎn)，于是把華紡易城的三居室賣了，當時價格已經(jīng)漲了一倍多，房子賣出后，除了急需的30萬元搞定，李杰手里還凈賺大約60萬元現(xiàn)金。

　　手里有了閑錢，李杰當年10月又在媒體村項目購買了一套兩居室，余下10萬元用來還月供。

　　“暴利時代將過去是時候出手了”

　　今年以來，房地產(chǎn)市場停止了一路上漲的勢頭，開始有樓盤進行降價促銷，雖然力度不大，但讓李杰認識到了房產(chǎn)投資暴利的時代即將過去，用他的話說就是，“是時候出手了”。

　　今年 6月，李杰以13000元/平方米的價格將華紡易城的兩居室脫手出售，賺了60萬元。據(jù)李杰介紹，他雖然以低于市場價1000元的價格出售，但與出手第一套房相比還是有些困難，購房者明顯不急于購買，并且開始討價還價�！艾F(xiàn)在看來，那已經(jīng)是最高價了。”李杰說。

　　幸運的是，11月底前后，媒體村那套房就要交房了，交房后李杰說準備馬上進行裝修，預計出租的租金也能達到6000元每月，還款壓力就小了很多。李杰認為，這個區(qū)域周邊的商業(yè)配套正在建設，相比其他區(qū)域樓盤抗跌性更強，加上奧運效應，房價應該不會大幅下跌。

　　炒房者成功運作四套房示意圖

　　炒房人：李杰 炒房初始現(xiàn)金：56萬元 開始炒房時間：2005年年初

　　A-ZTOWN愛這城一居室一套

　　購買時間：2005年年初 價格：7000元/平方米 面積：70平方米總價：49萬元(不含稅費及利息) 首付：13萬元 月供：2700元月租金：2800元 投資現(xiàn)狀：用租金還月供，尚未出手

　　華紡易城三居室一套

　　購買時間：2005年年初 價格：6300元/平方米 面積：140平方米 總價：88萬元(不含稅費及利息) 首付：30萬元 月供：3900元 月租金：2500元炒房收益：2007年7月出售，凈賺60萬元

　　華紡易城兩居室一套

　　購買時間：2005年年初 價格：6300元/平方米 面積：90平方米總價：57萬元(不含稅費及利息) 首付：13萬元 月供：2700元 月租金：2000元炒房收益：2008年6月出售，凈賺60萬元

　　媒體村兩居室一套

　　購買時間：2007年10月 價格：13000元/平方米 面積：105平方米 總價：137萬元(不含稅費及利息) 首付：50萬元 月供：6000元 投資現(xiàn)狀：用出售其他房產(chǎn)賺的錢還月供，尚未出手

　　朋友不聽勸錯過最佳脫手時機

　　與李杰相比，他的朋友徐青就沒有那么幸運了。在李杰的推薦下，徐青于2007年5月在東四環(huán)附近某樓盤購買了一套一居室作為投資，當時的價格是9800元/平方米，該樓盤價格一路上漲，最高價達到14000元/平方米。

　　今年6月，徐青沒有聽李杰的勸告，降價出售，他認為房價還會繼續(xù)上漲�，F(xiàn)在該樓盤的價格已經(jīng)回落到11000元/平方米左右，而真正的成交價要比這個價更低，想脫手套現(xiàn)并且賺錢的可能性變得很小了。

　　徐青的房子在中介公司登記到現(xiàn)在已經(jīng)3個多月了，價格調(diào)了又調(diào)，看房的人不少，但到現(xiàn)在還沒賣出去。

　　李杰說：“誰會選擇在降價的時候買房呢？一般的人都認為房價還會再降，他錯過了最佳出手時機�！�

　　市場拋售現(xiàn)象

　　投資客拋售占二手房總房源近半

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，投資型購房者拋售占二手房總房源量近一半。

　　今年3月開始，擁有多套住房的投資客拋售現(xiàn)象集中出現(xiàn)，普遍拋售兩三套以上，同時價格都有商量的余地。

　　今年7月前后，占總量三成多的投資客開始大量拋售房產(chǎn)，尤其是在2002年-2004年間投資房產(chǎn)的投資客由于購房時價格較低，此時以低于當前市場價的價格出售房產(chǎn)也不會賠錢，僅是收益降低一些。

　　然而，情況還在進一步“惡化”。據(jù)東四環(huán)附近某中介公司門店經(jīng)理介紹，在實際交易的過程中，只有低于市場價的房產(chǎn)可以勉強順利成交。大多價格高位徘徊的房產(chǎn)項目仍舊在消費者日漸濃重的觀望情緒中留在業(yè)主手中。

　　專家觀點

　　中高端住宅進一步調(diào)整空間較大

　　華迅商業(yè)地產(chǎn)秘書長郭杰表示，雖然政府出臺了一系列救市政策，但購房者觀望情緒仍然濃厚。同時，資本市場暴跌使很多投資者的資產(chǎn)嚴重縮水，此外，對房價走跌的預期等綜合因素，使眾多投資型購房者急于脫手套現(xiàn)，特別是高價入市的投資型購房者，很可能會面臨負資產(chǎn)的危險。

　　郭杰介紹，投資型購房者中有很多是2005年前后入市，當時北京房價還相對較低，因此這部分購房者拋售時會降低收益率，使二手房成交價格降低。

　　他認為，一些透支了價值的中高端住宅樓盤價格進一步調(diào)整的空間較大，如果購房者在高價時購買這部分房屋應盡快出手，減少可能帶來的損失。而另外一部分低位入市的投資型購房者則可作為長期投資。（記者張東妮）