本報(bào)在5月5日C03版報(bào)道了《投資客重出江湖,深圳客淡出東莞》,受到了不少東莞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。對(duì)于現(xiàn)在投資客重出江湖的事實(shí),翻看國(guó)內(nèi)幾家門(mén)戶網(wǎng)站的新聞可以發(fā)現(xiàn),國(guó)家級(jí)的專家對(duì)五一小陽(yáng)春并不“感冒”,紛紛預(yù)測(cè)五一小高潮過(guò)后,樓市將迎來(lái)新一輪的冷淡期。購(gòu)房者對(duì)目前房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)仍然處于混亂狀態(tài)。

　　就目前的房?jī)r(jià)而言,東莞的購(gòu)買(mǎi)力是否能夠承受?房?jī)r(jià)是否處于合理的投資區(qū)間?為此,記者采訪了中原市場(chǎng)研究部的分析師。

　　成交均價(jià)已經(jīng)回歸合理水平

　　問(wèn):經(jīng)過(guò)去年的調(diào)整,從目前的成交看,東莞的房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。有消息指出,5月過(guò)后房?jī)r(jià)可能還有會(huì)一波回調(diào)行情。對(duì)此,中原市場(chǎng)研究部是如何看待的?目前這個(gè)價(jià)格還有可能下跌嗎?

　　答:首先,房?jī)r(jià)的漲幅通常有個(gè)區(qū)間,這個(gè)區(qū)間的上限有兩個(gè)主要指標(biāo):一是城市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,二是城市居民人均可支配收入,下限是物價(jià)的上漲水平。城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量,人均可支配收入反映的是居民的消費(fèi)能力。商品的價(jià)格漲幅在可支配收入的漲幅內(nèi),居民是可以接受的。居民可以在不減少其他商品消費(fèi)的同時(shí),增加對(duì)某種商品可持續(xù)的消費(fèi)。從長(zhǎng)期而言,房?jī)r(jià)與收入的增速應(yīng)該相等。如果房?jī)r(jià)比收入增長(zhǎng)得快,房?jī)r(jià)收入比變得過(guò)大,人們將買(mǎi)不起房。物價(jià)水平漲幅為下限。考慮商品房作為投資品,有增值保值性。

　　房?jī)r(jià)漲幅在2004年跌破CPI增幅,明顯價(jià)值低估。2005年,房?jī)r(jià)漲幅基本與收入增幅同步。2006年,房?jī)r(jià)漲幅突破收入增幅上限,但低于GDP增幅,說(shuō)明東莞的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始偏離合理區(qū)間。2007年,房?jī)r(jià)增幅則快速突破GDP增幅上限,并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)站在了GDP增幅和收入增幅之上,說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。2008年,房?jī)r(jià)增幅快速回落至收入增幅與CPI增幅之間,增幅趨向合理。

　　從2004-2008年的發(fā)展來(lái)看,東莞近五年的GDP復(fù)合增長(zhǎng)100.3%,近五年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長(zhǎng)47.5%,取兩者均值73.9%,按照2004年?yáng)|莞商品房均價(jià)3336元/平方米計(jì)算,2008年的合理商品房均價(jià)應(yīng)為5801元/平方米。因此,綜合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的增長(zhǎng)分析,2009年第一季度東莞全市商品房成交均價(jià)5849元/平方米已經(jīng)回歸到了合理水平。

　　房?jī)r(jià)已與購(gòu)買(mǎi)力相匹配

　　問(wèn):從五一期間的城區(qū)樓盤(pán)的銷(xiāo)售可以看出,銷(xiāo)售量跟去年同期相比有了不少提升,有幾個(gè)公寓盤(pán)還出現(xiàn)了銷(xiāo)售火爆的行情。這是否可能說(shuō)明,東莞購(gòu)房者已經(jīng)接受了目前的價(jià)格?

　　答:評(píng)估購(gòu)買(mǎi)力是否能夠承受目前的東莞房?jī)r(jià),主要參考兩個(gè)指標(biāo):一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比,二是供樓負(fù)擔(dān)比。房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值,供樓負(fù)擔(dān)比是指住房月供占家庭月收入的比值,兩者用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性和有效購(gòu)買(mǎi)力狀況。按照國(guó)際慣例,目前比較通行的判斷是房?jī)r(jià)收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間。如考慮住房貸款因素,住房消費(fèi)占居民收入的比重即供樓負(fù)擔(dān)比應(yīng)低于33%。近五年來(lái),東莞的房?jī)r(jià)收入比在6—7倍之間,供樓負(fù)擔(dān)比在32%—42%之間。2008年的房?jī)r(jià)收入比接近6,供樓負(fù)擔(dān)比在33%以內(nèi),說(shuō)明目前東莞的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本與購(gòu)買(mǎi)力相匹配。

　　是否適合投資?

　　問(wèn):五一期間,投資型公寓產(chǎn)品又開(kāi)始大行其道,東城有不少樓盤(pán)都出現(xiàn)不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。如何看待時(shí)下的房產(chǎn)投資?

　　答:房地產(chǎn)市場(chǎng)既有消費(fèi)屬性也有投資屬性。從房地產(chǎn)投資角度,評(píng)估目前東莞的房?jī)r(jià)水平是否進(jìn)入合理投資區(qū)間,需要引入兩個(gè)指標(biāo):“市盈率”(房?jī)r(jià)/年租金)和“租售比”(房?jī)r(jià)/租金單價(jià))。用這兩個(gè)指標(biāo)可以判斷是否具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。

　　合理的市盈率在12.5倍以內(nèi)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是投資房產(chǎn)可以在12.5年后收回成本,年收益率為8%。但投資房產(chǎn)不僅要看市盈率(PE),更要看PEG(市盈率成長(zhǎng)性比)。PEG是市盈率/(收益年均復(fù)合:成長(zhǎng)率×100),一般要求PEG至少等于1,PEG越低越安全,越值得投資。2008年?yáng)|莞商品房的市盈率是25.8倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理的市盈率,年收益率僅為3.88%,與銀行儲(chǔ)蓄存款利率相當(dāng)。從市盈率成長(zhǎng)性比來(lái)看,預(yù)期收益率必須達(dá)到25%以上才值得投資,也就意味著房?jī)r(jià)必須上漲20%以上才行。按近五年?yáng)|莞房?jī)r(jià)平均增幅13%計(jì)算,不考慮目前的調(diào)整期因素,房?jī)r(jià)至少也要兩年時(shí)間的上漲才能使投資保本不虧。

　　另外,從租售比指標(biāo)看來(lái),合理的租售比區(qū)間為150-230倍。租售比指標(biāo)能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況；由于租房體現(xiàn)的是一種真實(shí)的居住需求,因此當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒(méi)有隨之出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí),就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在著價(jià)格虛高,租賃需求不足從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)有下調(diào)的壓力。從東莞近五年的租金水平增長(zhǎng)情況來(lái)看,基本是處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2008年,由于東莞受?chē)?guó)際金融風(fēng)暴影響及東莞自身的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)調(diào)整,新莞人流出比較明顯,從而導(dǎo)致住房的租賃需求有所下降,空置率明顯上升。2008年?yáng)|莞商品住宅租售比高達(dá)309倍,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理的區(qū)間。

　　長(zhǎng)線投資潛力大

　　問(wèn):按上述“市盈率”和“租售比”來(lái)分析,目前短期房產(chǎn)投資似乎還是不合時(shí)宜。那么長(zhǎng)期來(lái)看,東莞房地產(chǎn)投資還有上升空間嗎?

　　答:長(zhǎng)期看東莞房地產(chǎn)的投資潛力空間。房地產(chǎn)投資占GDP的比重指標(biāo)用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象,并形成未來(lái)的空置,合理的區(qū)間在10%以內(nèi)；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比主要用來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。從東莞近五年的相關(guān)數(shù)據(jù)看,兩項(xiàng)指標(biāo)都在合理區(qū)間,而且還有比較大的潛力空間。長(zhǎng)期而言,東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)的支撐下,還有很大的發(fā)展空間。

　　東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資未來(lái)仍有較大的發(fā)展空間,商品住宅的市盈率具有高成長(zhǎng)性,因而長(zhǎng)線而言,投資東莞房產(chǎn)升值空間非常廣闊。所以建議投資型購(gòu)房者考慮長(zhǎng)期投資。