在多方因素的集中作用與發(fā)酵之下,深圳二手房市場正在進(jìn)入亢奮狀態(tài)。

　　300、400、500……623套。記者綜合比較本月以來深圳市國土房產(chǎn)局每個(gè)工作日成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),明顯可以看出,二手市場呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀高之勢。而伴隨成交的日益放量,記者走訪一些片區(qū)的二手市場,發(fā)現(xiàn)價(jià)格普遍有上漲跡象。

　　“3月全市二手總成交套數(shù)可能會(huì)突破1萬套關(guān)口,這在深圳樓市史上并不多見。”美聯(lián)物業(yè)市場研究部馮永恒預(yù)測。另有專家判言,經(jīng)過一段時(shí)間市場需求的集中釋放后,年中樓市可能會(huì)降溫趨穩(wěn)。

　　二手房連續(xù)六周高速增長

　　深圳市國土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)證實(shí),從春節(jié)到上周(3月9日—3月15日),全市二手房成交量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)六周增長。美聯(lián)物業(yè)最新作出的一份報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示,這6周中單周漲幅最低為6%,最高則超過64倍,增長勢頭迅猛異常。

　　“到15日,3月全市二手房成交量已達(dá)4345套。”馮永恒說,按照他的保守預(yù)計(jì),如果下半月成交量與上半月持平,全月成交量突破8000套沒有任何懸念。

　　記者近日走訪一些地產(chǎn)中介地鋪也明顯感覺,如今看房的人比兩月前多了不少,“政策利好讓購房成本減輕”和“擔(dān)心房價(jià)上漲”成為眾多準(zhǔn)購房者著急購房的主要因素。在布吉部分中介地鋪門口,記者發(fā)現(xiàn)眾多客戶排隊(duì)輪候看房。

　　世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華告訴記者,現(xiàn)在到世華各地鋪看房的客戶量比前兩月多了一倍,而成交量也有大幅增長。據(jù)他的初步測算,本月截至目前,世華實(shí)現(xiàn)的成交量比上月增長近50%。

　　“購房需求被壓抑了一年多,現(xiàn)在集中釋放出來了。”梁文華介紹,這段時(shí)間真正實(shí)現(xiàn)成交的客戶,都是持續(xù)觀望許久的客戶。

　　近日國土局網(wǎng)上顯示的成交數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀高,甚至在3月13日這天達(dá)到了623套這一史上罕見數(shù)字,令人難以理解,這一數(shù)字遭受部分業(yè)界人士的質(zhì)疑。梁文華對此認(rèn)為,3月13日是周五,周末不辦理過戶登記,可能許多市民想早點(diǎn)過戶,就集中造成周五成交數(shù)據(jù)的高企。

　　美聯(lián)物業(yè)董事王書權(quán)也表示,600多套也不意外,因?yàn)楝F(xiàn)在找房的人確實(shí)多了很多,有購房剛性需求的人等不及了。從房價(jià)上看,3月與1月相比,已有10%的價(jià)格差了,不少人怕漲價(jià),急買房,這種氣氛相互感染了。

　　下半月成交量或高于上半月

　　市場正處于一個(gè)攀升階段,部分專家對3月總成交量保有極強(qiáng)的樂觀心態(tài)。

　　馮永恒向記者預(yù)計(jì),下半月的成交量應(yīng)該會(huì)高于上半月,上周全市二手房日均成交套數(shù)為484套,按照這一成交速度計(jì)算,3月全市二手房總成交套數(shù)將會(huì)輕松突破1萬套關(guān)口。

　　“從過往的成交記錄看,即便在成交最旺的2006、2007年,單月成交量破萬套也并不多見�！瘪T永恒說,雖然這一現(xiàn)象很難理解,但是成交高峰確實(shí)已經(jīng)到來。3月上半月,一、二手房成交套數(shù)總和已達(dá)8490套。按照現(xiàn)在這種勢頭估計(jì),全月一二手成交總套數(shù)將達(dá)到17000套甚至更高,這一成交量已經(jīng)完全回復(fù)到2006、2007年成交高峰時(shí)期的水平。

　　不過,另外有業(yè)內(nèi)專家對上述樂觀預(yù)計(jì)并不贊同。經(jīng)過前期的暴漲之后,市場會(huì)相對冷靜下來,3月份最后一周成交估計(jì)就會(huì)下滑,4月保持不了3月這樣的高成交量,或會(huì)下滑10%—20%。

　　王書權(quán)也認(rèn)為,雖然今年深圳房價(jià)會(huì)上漲,但從各個(gè)階段來看,表現(xiàn)不一。按他的看法,四五月份雖然有房交會(huì),但前兩年的實(shí)際已證明房交會(huì)對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)越來越小,這兩月市場應(yīng)會(huì)趨于冷靜,買家不會(huì)持續(xù)追漲,到六七月份,成交可能重趨活躍。

　　“我的看法仍然樂觀,2—5月應(yīng)該是持續(xù)的成交興旺時(shí)期�！笔廊A地產(chǎn)梁文華表示。他預(yù)測深圳樓市短期不會(huì)走下坡路,不過到六七月份,市場會(huì)趨于穩(wěn)定,不會(huì)像現(xiàn)在這樣持續(xù)保持高位。

　　價(jià)格大漲可能性不大

　　記者采訪中介和研究機(jī)構(gòu),他們的共同看法是,自住需求釋放是成交量增長的主要?jiǎng)右颉８鶕?jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部對2月份成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn),客戶類型中首次置業(yè)比例為49.15%,換樓比例為10.26%,投資比例僅為6.84%,其他占33.76%。

　　上述數(shù)據(jù),有別于2006、2007年時(shí)投資為主的市場特征,目前樓市大部分成交由自住需求主導(dǎo)。受限于自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,自住客不會(huì)接受遠(yuǎn)高于預(yù)期的價(jià)格,因此市場成交量的增長可能在一定程度上會(huì)推動(dòng)樓價(jià)上漲,但上漲的幅度應(yīng)該會(huì)比較有限。

　　美聯(lián)物業(yè)董事王書權(quán)認(rèn)為,目前在政策調(diào)控上,政府該給的優(yōu)惠政策基本都已出臺(tái),再出利好政策的可能性不大,住建部以及深圳市政府近期對此都有明確表態(tài)。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)低迷的形勢下,如果市場缺乏持續(xù)的刺激,成交高峰將難以持久。如果價(jià)格上漲過快,勢必會(huì)進(jìn)一步抑制自住需求的釋放,從而導(dǎo)致市場成交量的回落,虛高的樓價(jià)必然因缺乏足夠的市場支撐。

　　當(dāng)前市場條件下,作為房地產(chǎn)市場主體的開發(fā)商和置業(yè)者如何應(yīng)對?地產(chǎn)研究人士青忠貴表示,由于金融危機(jī)并未消退、宏觀經(jīng)濟(jì)未見好轉(zhuǎn)、市場調(diào)整未到預(yù)期等,開發(fā)商和置業(yè)者對于當(dāng)前的市場更應(yīng)保持冷靜和理性。開發(fā)商應(yīng)該采取理性的態(tài)度和行動(dòng),以相對合理的價(jià)格進(jìn)行促銷,而不是像以往那樣跟風(fēng)提價(jià)或觀望。置業(yè)者個(gè)人購房,首先要清晰個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和需求,其次結(jié)合房地產(chǎn)政策和市場形勢作出理性選擇。自住者可逐步入市。鑒于深圳房價(jià)還有調(diào)整空間,并且租金回報(bào)低、空置率上升,暫時(shí)不宜完全以投資為目的而購房,可考慮房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)后擇機(jī)入市。