在部分地區(qū)樓市成交量逐步回升，對(duì)樓市價(jià)格走勢(shì)樂(lè)觀情緒蔓延之際，著名房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論家牛刀日前再拋出“2009年房地產(chǎn)探底過(guò)程還在繼續(xù)，言底部尚早”的觀點(diǎn)。這潑“涼水”是否像他在2007年樓市最瘋狂時(shí)公開(kāi)賭深圳房?jī)r(jià)下跌一樣，潑得正是時(shí)候，還是盲目悲觀？

　　本報(bào)記者近日就當(dāng)前樓市成交回暖現(xiàn)象、業(yè)內(nèi)眾多救市建議等熱點(diǎn)問(wèn)題對(duì)牛刀進(jìn)行專(zhuān)訪(fǎng)。

　　成交回暖是短期現(xiàn)象

　　記者：與當(dāng)前市場(chǎng)上一些關(guān)于樓市回暖的觀點(diǎn)不同，你為何還認(rèn)為2009年房地產(chǎn)還在繼續(xù)探底？

　　牛刀：應(yīng)該從三方面來(lái)看當(dāng)前中國(guó)樓市，從外圍環(huán)境來(lái)看，全球不動(dòng)產(chǎn)都在向下估值過(guò)程中，處在剔除樓市泡沫的階段，還沒(méi)有完成不動(dòng)產(chǎn)向下估值；從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整需要時(shí)間，經(jīng)濟(jì)未調(diào)整好，房?jī)r(jià)不可能調(diào)整到位；近期樓市成交量放大主要是受政策性因素刺激，只是一種短期現(xiàn)象。一旦政策利好因素釋放完畢，重新由市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)，房?jī)r(jià)還要繼續(xù)下跌。

　　據(jù)估算，開(kāi)發(fā)商今年整體投資資金缺口約1萬(wàn)億，等同于銷(xiāo)售額3萬(wàn)多億。在當(dāng)前的形勢(shì)下政府不太可能引導(dǎo)這么大投入。 而這1萬(wàn)億的資金缺口補(bǔ)不上，就意味著今年很多開(kāi)發(fā)商將出現(xiàn)樓盤(pán)爛尾甚至破產(chǎn)現(xiàn)象，這一趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，表現(xiàn)為越來(lái)越多的樓盤(pán)延期開(kāi)發(fā)，如北京的一些樓盤(pán)。延期開(kāi)發(fā)主要原因是這些樓盤(pán)沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值，動(dòng)工就意味著虧損開(kāi)發(fā)。因此，今年對(duì)樓市而言依然是形勢(shì)非常嚴(yán)峻的一年。

　　現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商所有成本都在降低，以國(guó)內(nèi)某著名大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，2007年其土地成本3581元/平方米， 2008年2059元/平方米，每平方米下降1500多塊，2009年成本更低，所以從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)走低也是趨勢(shì)。

　　記者：隨著去年底以來(lái)一些政策利好出臺(tái)刺激了樓市回暖，剛性需求逐步釋放給了開(kāi)發(fā)商不少信心，為什么你還認(rèn)為樓市形勢(shì)非常嚴(yán)峻？

　　牛刀：現(xiàn)在大多數(shù)群體包括中產(chǎn)階級(jí)的支付能力不足以支撐樓市回暖。從三方面來(lái)看，中國(guó)投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的模式為將來(lái)通脹埋下隱患；近幾年貧富差距加大，大量城市居民收入增長(zhǎng)趕不上GDP增長(zhǎng)、通脹增幅；2008年，一批中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富因股市、樓市泡沫破滅而被吸空，出現(xiàn)“負(fù)”資產(chǎn)。

　　以剛性需求來(lái)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量是錯(cuò)誤的，中國(guó)習(xí)慣把潛在需求解釋為剛性需求。事實(shí)上，未發(fā)生的需求中很多人沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力，而不能列入剛性需求。

　　深圳樓市還有1年多調(diào)整期

　　記者：你認(rèn)為樓市何時(shí)見(jiàn)底？見(jiàn)底的標(biāo)志是什么？

　　牛刀：房?jī)r(jià)沒(méi)有底部。深圳房?jī)r(jià)回復(fù)到正常狀態(tài)，應(yīng)關(guān)注這三個(gè)指標(biāo)：一、日均成交量；二、新房存量變化；三、日均價(jià)格。

　　從存量來(lái)看，深圳新房存量高峰期曾達(dá)6.7萬(wàn)套，目前降至5.4萬(wàn)套，消化其中這1.3萬(wàn)套就花了近兩年時(shí)間。而正常狀態(tài)下新房存量應(yīng)該為3萬(wàn)套，只有降到這一水平，才能說(shuō)房?jī)r(jià)水平基本與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、深圳居民收入增長(zhǎng)水平相適應(yīng)的狀態(tài)。否則，房?jī)r(jià)不可能穩(wěn)定，更談不上回暖。

　　我認(rèn)為，從現(xiàn)有新房存量水平降至3萬(wàn)套的正常水平，深圳還需1年多的消化時(shí)間。而且，這一推算還沒(méi)有考慮今年大量新盤(pán)推出的壓力。

　　記者：深圳成交量放大已持續(xù)了4個(gè)月，是否將會(huì)加快存量房消化的速度？

　　牛刀：成交量不能跟最低迷時(shí)期比，應(yīng)該跟正常年份比。現(xiàn)在的成交量情況是，周五、周六300多套，其他時(shí)間一般在200套左右，這還沒(méi)達(dá)到正常年份———如2006年的7成。在2006年，平時(shí)成交量300多套，周五、周六有700多套，有時(shí)候突破900多套。

　　開(kāi)發(fā)模式面臨考驗(yàn)

　　記者：你多次提到要推動(dòng)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的形成，在當(dāng)前樓市低迷的現(xiàn)狀下，為何有這樣的主張？

　　牛刀：當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地樓市是投資性市場(chǎng)，這借鑒了香港的開(kāi)發(fā)模式。香港模式有三大特點(diǎn)，即土地的招拍掛、預(yù)售制度、門(mén)店式交易，這樣的模式導(dǎo)致樓市投機(jī)性色彩過(guò)重，并不完全適合中國(guó)內(nèi)地，正面臨極大考驗(yàn)。資本推動(dòng)型市場(chǎng)到一定程度，泡沫必然破滅，不利于整體宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　可喜的是，政府采取的一系列舉措，包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、雙限房，正逐步推動(dòng)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的形成。與商品房的土地供應(yīng)招拍掛制度不同，經(jīng)濟(jì)適用房政府是采用劃撥的方式，廉租房是以計(jì)劃供應(yīng)的模式。住宅消費(fèi)市場(chǎng)主要面向龐大的自住型群體，一旦形成市場(chǎng)非常龐大。

　　當(dāng)各個(gè)城市把自己的社會(huì)保障性住宅和普通商品房住宅推廣到產(chǎn)品供應(yīng)總量的60%時(shí)，住宅消費(fèi)市場(chǎng)才基本上開(kāi)始形成。目前北京經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、雙限房已經(jīng)做到36%的比例，深圳則做到了42%。

　　記者：雖然成交量回升，但來(lái)自開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)利益團(tuán)體的救市聲音不斷，一些地方也想方設(shè)法救市，你怎么看？

　　牛刀：開(kāi)發(fā)商該倒閉就倒閉，沒(méi)倒閉樓市不可能調(diào)整到位。過(guò)去樓市火爆時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的土地、建材、銀行利息成本都非常高，借高利貸的成本就更高，現(xiàn)在房?jī)r(jià)大幅下跌導(dǎo)致房子已經(jīng)無(wú)法銷(xiāo)售，賣(mài)也是虧損，這樣的企業(yè)應(yīng)該讓他破產(chǎn)。

　　牛刀簡(jiǎn)介

　　牛刀，真名陳乾，因感于庖丁解牛的理性和專(zhuān)業(yè)精神，故取博客名牛刀。

　　中國(guó)房地產(chǎn)最具影響力的獨(dú)立評(píng)論家，中國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)年會(huì)專(zhuān)家團(tuán)專(zhuān)家。任職過(guò)大報(bào)版面主編，深圳晚報(bào)副總經(jīng)理，深圳特區(qū)報(bào)地產(chǎn)主編，分眾傳媒副總經(jīng)理，TIPTOP傳媒CEO，自創(chuàng)牛刀工作室。

　　2007年7月，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶與牛刀對(duì)賭深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)。一年后，在這場(chǎng)眾人矚目的“賭局” 中，徐滇慶輸給了牛刀，并在指定媒體上登出道歉信。 (記者唐曜華 實(shí)習(xí)記者彭晶)