昨日,中原地產(chǎn)發(fā)布詳盡報(bào)告對深圳樓市2月份數(shù)據(jù)作出披露和解讀。目前深圳新房存量已只有300萬平方米左右,比高峰時期下降兩成,但2月份的深圳樓市成交卻呈現(xiàn)火爆局面,全月成交5275套。調(diào)查顯示,上月新盤價(jià)格普漲約10%。而萬科董事會主席王石在9日的2008年報(bào)發(fā)布會上稱,珠三角樓市調(diào)整已基本觸底。結(jié)合中原地產(chǎn)的2月份報(bào)告數(shù)據(jù)來看,難道深圳的樓市已進(jìn)入回升期?但專家認(rèn)為,宏觀經(jīng)濟(jì)惡化預(yù)期會影響持續(xù)行情,開發(fā)商應(yīng)慎漲價(jià)。

　　2月份全市只有9個樓盤加推新單位,新推住宅面積不過12.8萬平方米,環(huán)比減少48%。今年以來全市新增供應(yīng)低迷,一二月份總共推出住宅37.6萬平方米,只有去年全年供應(yīng)量的7%。供應(yīng)低迷,成交則是十分活躍。2月本應(yīng)是成交淡季,但全市樓市卻是十分火爆,在新增供應(yīng)只有12.8萬平方米的情況下,全市成交住宅5275套、48.84萬平方米,環(huán)比分別增加19%和25%,同比更是增加575%和570%。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示,目前深圳市場的活躍程度絲毫不亞于2007年上半年。2007年1月至5月全市供應(yīng)量與成交量的差值分別為3、-23、-38、-1、18萬平方米,而今年2月份為-36,十分接近2007年最大的供求差值。

　　新盤銷售理想,是上月深圳樓市一大亮點(diǎn),甚至又重現(xiàn)開盤被瘋狂搶購的項(xiàng)目,龍華的萬科金域華府推出233套,開盤幾乎售罄,龍華的溪山美地加推136套大戶型,開盤也幾乎售罄,2月開盤的另外一些項(xiàng)目也有近五成的銷售率。

　　新盤少,進(jìn)一步刺激了在售樓盤的成交,不少項(xiàng)目本月取得50套以上的銷售成績,一些樓盤月成交量甚至突破100套。根據(jù)市國土局公布的數(shù)據(jù),上月全市成交前10名中有7個項(xiàng)目成交套數(shù)超過100套,扣除新推單位的影響,這幾個項(xiàng)目上月的成交套數(shù)也都超過100套,而前月只有3個。而新增供應(yīng)少,成交量持續(xù)高位,存量不斷減少,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前深圳存量住宅只有300萬平方米左右,比高峰期已經(jīng)減少兩成以上。由于成交持續(xù)火爆,目前降價(jià)的樓盤已經(jīng)很少。春節(jié)前后一些樓盤推出特價(jià)單位,由于消化快,2月份基本都取消了促銷活動。其他一些近期成交理想的樓盤,則是上調(diào)價(jià)格。新盤價(jià)格普遍上調(diào),幅度較大,一些項(xiàng)目本月的價(jià)格比第一批單位上漲近一成。

　　萬科金域華府上月新推的單位均價(jià)比上月第一批單位上漲了10%左右,比第二批單位也略有上漲；溪山美地本月新推單位均價(jià)近11000元/平方米,創(chuàng)樓盤價(jià)格新高,比去年11月份開盤均價(jià)上揚(yáng)20%左右；鼎太風(fēng)華7期本月加推的單位均價(jià)9500元/平方米,也比去年12月份開盤上漲近一成。以上三個項(xiàng)目價(jià)格的上漲,雖然有產(chǎn)品位置的因素,但與前期位置相近的單位比,價(jià)格仍是上漲的。平湖的御峰園價(jià)格上漲更是明顯,加推單位位置相差不大,價(jià)格上漲近一成。

　　盤點(diǎn)

　　1

　　為什么本月成交量明顯回升?

　　眾多利好政策刺激成交

　　張偉分析稱,深圳延續(xù)去年11月份以來的火爆,在5次降息、兩成首付、房貸利率七折優(yōu)惠的政策出臺后,經(jīng)歷過房價(jià)大幅調(diào)整的深圳樓市吸引了眾多首次置業(yè)者入市。隨著房貸政策的寬松,特別是去年12月、今年1月份人民幣新增貸款額暴增,1月份達(dá)到1.62萬億的天量,出于對通貨膨脹的擔(dān)憂,不僅首次置業(yè)者加快入市的步伐,改善型購房的置業(yè)者也紛紛出手,2月份大戶型的銷售十分理想。同樣,投資客入市的積極性也在增加,一些之前銷售基本停止的口岸樓盤,以及一些價(jià)格較高的小戶型樓盤,本月成交均明顯回升。

　　2

　　樓盤漲價(jià),成交均價(jià)為何跌?

　　大成交量低價(jià)位樓盤拉低均價(jià)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),2月份全市住宅成交均價(jià)10988元/平方米,環(huán)比下跌1%,再創(chuàng)新低。

　　眾多樓盤漲價(jià),為何全市整體成交均價(jià)卻在下跌?對此,張偉解釋道,由于關(guān)外成交比重從上月的68%上升到本月的72%,且關(guān)內(nèi)價(jià)位較低的樓盤成交量依然大,所以拉低了均價(jià)。

　　分區(qū)來看,均價(jià)下滑的只有鹽田和龍崗區(qū),前者別墅成交減少,后者龍崗鎮(zhèn)、平湖等片區(qū)低價(jià)樓盤成交多。其他區(qū)價(jià)格都小幅上漲,幅度在2%—3%之間。羅湖上漲2%,上月價(jià)位較低的新盤成交少；福田上漲3%,豪宅成交持續(xù)活躍,其他樓盤本月很少推出特價(jià)單位；南山上漲2%,深圳灣一帶一些樓盤價(jià)格調(diào)低,不過前海的成交均價(jià)上升；寶安上漲3%,區(qū)域很少樓盤促銷,而多數(shù)樓盤成交的多是位置較好的大戶型。

　　3

　　漲價(jià)將成開發(fā)商流行做法?

　　還要看宏觀經(jīng)濟(jì)走向

　　對于后市,不少業(yè)內(nèi)人士頗為樂觀,漲價(jià)成為目前流行的做法。但張偉分析認(rèn)為,從3月份開始深圳將陸續(xù)有較多新盤推出,供應(yīng)將回升,此外,深圳樓市火爆行情能否持續(xù),還是要看宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。以美國為代表的外部經(jīng)濟(jì)沒有起色甚至有惡化的趨勢,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)樂觀的數(shù)據(jù)也不多,股市也是重拾跌勢。如果經(jīng)濟(jì)形勢沒有好轉(zhuǎn),樓市很難持久保持量價(jià)齊升的態(tài)勢,因此市場各方參與者應(yīng)保持理性。

　　價(jià)格方面,張偉表示,廣東省政府最新出臺15條穩(wěn)定樓市政策,其中提到取消限外令,港澳臺居民省內(nèi)購房可享內(nèi)地居民的待遇,并且允許開發(fā)商緩交土地出讓金和土地增值稅,這將對樓市成交有一定的刺激作用,加上3月份供應(yīng)增加,預(yù)計(jì)成交量會維持在較高水平。不過,近期樓市成交活躍,加上此利好,可能會導(dǎo)致更多的開發(fā)商漲價(jià),這將不利于成交,也對樓市長期發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面作用。(記者盧先兵)