近期，京城樓市一些樓盤(pán)火爆熱銷(xiāo)的局面、大量買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)熱情亦使預(yù)測(cè)2009年樓市持續(xù)低迷的人們大跌眼鏡，“小陽(yáng)春”的說(shuō)法不脛而走。如果說(shuō)“限外令”的解禁、政府有關(guān)部門(mén)二套房首付政策放松是給低迷樓市注入一劑強(qiáng)心針的話，那么有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，70/90政策的解禁無(wú)疑是一帖力促樓市回暖的救命藥方。政策一旦得以執(zhí)行，眾多70/90政策帶來(lái)的開(kāi)發(fā)掣肘、購(gòu)買(mǎi)難處將得到有效改善，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為有望暢通。

　　●90/70政策最新動(dòng)態(tài) 分配將按區(qū)域總量計(jì)算

　　春節(jié)前夕，北京市政府出臺(tái)了《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)(2008)131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(京建辦(2009)43號(hào))的文件(以下簡(jiǎn)稱(chēng)京43號(hào)文)，該文件由北京市建委牽頭，聯(lián)合了北京市發(fā)改委、北京市規(guī)委、北京市土地局等九個(gè)職能部門(mén)共同發(fā)文，對(duì)當(dāng)前的京城樓市提出了15條具體的指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　該文件一經(jīng)出臺(tái)便對(duì)京城樓市產(chǎn)生了較大的影響，尤其諸多條款對(duì)解決當(dāng)前樓市的緊迫問(wèn)題、解救樓市困境，起到了切實(shí)的促進(jìn)作用。如放松二套房貸、暫停限外令等作用都是十分明顯的。其中，第11條規(guī)定指出：“對(duì)商品住房項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實(shí)際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例�！边@條新規(guī)定比較引人注意，因?yàn)�，它�?duì)目前正在執(zhí)行的“90/70政策”進(jìn)行了新的解讀。近日，市建委相關(guān)人士向有關(guān)方面透露，該條新規(guī)定一改過(guò)去按項(xiàng)目執(zhí)行為按區(qū)域執(zhí)行，這樣就給開(kāi)發(fā)商留下了較大的調(diào)整空間。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，自2006年國(guó)家出臺(tái)90/70政策以來(lái)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產(chǎn)品，一時(shí)間市場(chǎng)上小戶型項(xiàng)目不斷增加，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大。而此次京43號(hào)文出臺(tái)了新的規(guī)定，按區(qū)域計(jì)算實(shí)際上是從一定程度上放松了90/70政策。

　　●90/70怪相：一套房產(chǎn)三產(chǎn)權(quán) 別墅邊上小戶型

　　2006年，90/70政策的推出引起房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)震蕩，眾多項(xiàng)目尤其是高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商感到無(wú)所適從，有的項(xiàng)目甚至因此擱置至今。東部一個(gè)知名高檔樓盤(pán)，第一期的產(chǎn)品是城市別墅，銷(xiāo)售完畢后準(zhǔn)備將后期土地仍然按照別墅建設(shè)，但90/70政策的推出使項(xiàng)目擱置。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，一期的業(yè)主聽(tīng)說(shuō)后期土地是用來(lái)建小戶型，紛紛反對(duì)，使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)工作很難進(jìn)行，再加上如果該地塊開(kāi)發(fā)小戶型公寓，銷(xiāo)售的價(jià)格跟別墅價(jià)格天壤之別，肯定賠錢(qián)，因此，他們索性將土地?cái)R置等待時(shí)機(jī)……

　　類(lèi)似該項(xiàng)目這種情況的樓盤(pán)很多，但能暫時(shí)擱置的卻在少數(shù)，因此，2007年新建的許多別墅、高檔住宅周邊多出了很多小戶型產(chǎn)品，區(qū)域劃分、客戶劃分、管理分級(jí)等等問(wèn)題都成了開(kāi)發(fā)商遇到的難題。

　　中央別墅區(qū)一個(gè)知名別墅項(xiàng)目，在2008年初推出別墅加小戶型公寓的產(chǎn)品，一年之后，別墅早已售罄，而數(shù)百套公寓還將近半數(shù)未賣(mài)出。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，他們當(dāng)初拿地就是按照別墅用地來(lái)設(shè)計(jì)的，90/70的“橫空出世”使他們不得不用將近半年的時(shí)間去調(diào)整規(guī)劃，但中央別墅區(qū)始終是北京別墅的旺地，而公寓在當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格偏低，可是項(xiàng)目的土地成本很高，因此他們不得不把公寓的價(jià)格定位在每平方米9000元的均價(jià)，通過(guò)他們的推廣力度，將別墅的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和公寓的“低價(jià)”相結(jié)合，才使公寓項(xiàng)目有了一些業(yè)績(jī)，剩下房產(chǎn)什么時(shí)候銷(xiāo)售完畢，誰(shuí)心里都沒(méi)底。

　　除了別墅受到?jīng)_擊，城內(nèi)的高檔公寓也遇到了麻煩。本來(lái)已經(jīng)規(guī)劃好的200多平方米的戶型，為了符合90/70政策要求，這種200多平方米的戶型按照三套房賣(mài)，也就是說(shuō)，如果有客戶看上這套房，要用三個(gè)身份證才能購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)也會(huì)得到三個(gè)產(chǎn)權(quán)證。項(xiàng)目銷(xiāo)售難度可想而知。據(jù)了解，10組來(lái)訪客戶，有3到4組因?yàn)檫@個(gè)原因放棄看房。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，新的政策如果能照顧到前兩年受到?jīng)_擊的項(xiàng)目，那真的對(duì)于盤(pán)活存量高檔住宅是個(gè)有效的促進(jìn)。

　　●市場(chǎng)交易有望回暖加快 解禁效應(yīng)不會(huì)立竿見(jiàn)影

　　記者了解到，有關(guān)部門(mén)雖然沒(méi)有專(zhuān)門(mén)頒布政策解禁90/70政策，但從當(dāng)前的政策看來(lái)，政府已經(jīng)透露得非常清晰了，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)的需要，去相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃方案。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家分析說(shuō)，“解禁90/70政策的初衷有兩個(gè)，一個(gè)是滿足改善型需求，一個(gè)是和保障性住房產(chǎn)品區(qū)分開(kāi)。”記者了解到，從2006年開(kāi)始，北京開(kāi)始大規(guī)模供應(yīng)保障性住房，其中尤其是限價(jià)商品房的供應(yīng)量一路飆升，到2008年底，北京新增住房供應(yīng)量的一半都已經(jīng)被經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房占據(jù)。對(duì)商品房開(kāi)發(fā)商而言，更為致命的是，這些限價(jià)商品房的戶型多在90平方米上下，與按照90/70政策規(guī)劃的商品房在產(chǎn)品上并無(wú)太大差別。在房?jī)r(jià)上漲的周期內(nèi)，同類(lèi)型的限價(jià)商品房與商品房有價(jià)格作為區(qū)隔，但現(xiàn)在，房?jī)r(jià)普遍下調(diào)，這種同類(lèi)型的產(chǎn)品之間，就會(huì)形成混戰(zhàn)，最終的結(jié)果就是兩敗俱傷，交易量的大幅下降無(wú)疑是最權(quán)威的注解。

　　隨著90/70政策的實(shí)際解禁，有關(guān)專(zhuān)家表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為,對(duì)“90/70政策”的松綁將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新的生機(jī)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有了更多的選擇余地，產(chǎn)品的品質(zhì)也能得到一定的提升，借此契機(jī)樓市將迎來(lái)新的發(fā)展空間。

　　而中原地產(chǎn)北方公司總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，解禁90/70政策長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是樓市的轉(zhuǎn)機(jī)所在，但指望這個(gè)利好在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生效應(yīng)卻是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)槭艿皆撜�策沖擊的項(xiàng)目目前已經(jīng)基本現(xiàn)房或者已經(jīng)在售中，調(diào)整的可能性已經(jīng)不大，而目前的樓盤(pán)放量很少，只有新報(bào)批的項(xiàng)目可以受益，但這些項(xiàng)目完工起碼要在10個(gè)月甚至一年以上，因此，該政策并不會(huì)對(duì)目前樓市帶來(lái)太大的改觀。

　　背景資料：90/70政策

　　2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)37號(hào)文件，實(shí)施九部委聯(lián)合制定的地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，其中明確規(guī)定，城市住宅開(kāi)工量中的70%應(yīng)該為套型面積90平方米以下的中小戶型住宅。對(duì)于已經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃，但未開(kāi)工的在建項(xiàng)目，也需要按照這個(gè)要求對(duì)規(guī)劃進(jìn)行重新調(diào)整。

　　2006年原建設(shè)部下發(fā)文件，規(guī)定了對(duì)規(guī)避或者變相規(guī)避90/70政策的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，其中包括沒(méi)收違規(guī)房產(chǎn)充當(dāng)保障性住房，以及永久取消設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等嚴(yán)厲處罰的行為。

　　2008年南京、重慶等城市樓市低迷，在國(guó)務(wù)院認(rèn)可地方政府因地制宜治理地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體精神下，兩個(gè)城市開(kāi)始尋求突破90/70的限制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部未做明確表態(tài)。

　　2009年北京出臺(tái)暖市15條政策，其中提出對(duì)90/70政策進(jìn)行“總量平衡”“適度調(diào)整”。目前，15條政策的細(xì)化執(zhí)行程序尚在制定當(dāng)中。