一度扼緊開發(fā)商命門的庫存經(jīng)過整整五個(gè)月的拯救如今情況有所好轉(zhuǎn)，廣州、深圳的庫存出現(xiàn)了微幅下調(diào)。

　　廣東省建設(shè)廳廳長房慶方日前也表示，廣東今年將開展政策性租房制度試點(diǎn)，即政府新建或買房，以低于市場價(jià)格租給拆遷戶、新參加工作等過渡群體，預(yù)計(jì)可以消化部分庫存。

　　市場人士預(yù)計(jì)，救市政策業(yè)已進(jìn)入尾聲，庫存有再度上升趨勢，兩會后如果仍沒有新的刺激政策，開發(fā)商只有棄價(jià)保量，為了消化庫存大幅降價(jià)。

　　廣深庫存高位盤整

　　中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，上周深圳庫存可售面積為55239套，面積約為568.41萬平方米。這一數(shù)據(jù)比兩個(gè)月前高盛報(bào)告中的650萬平方米已經(jīng)有了約一成的回落。

　　但是按照上周深圳日均成交169套/1.57萬平方米計(jì)算，就算沒有新增可售面積，目前的存量也需要一年左右才能消化。

　　而戴德梁行的報(bào)告相對樂觀，其認(rèn)為，以北京、廣州、深圳、上海四大一線城市為例，由于自2007年10月較早地步入調(diào)整，價(jià)格回落相對較為充分，近期市場運(yùn)行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存，預(yù)計(jì)未來庫存消化的時(shí)間為6-7個(gè)月左右。

　　成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市由于調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時(shí)日，庫存消化預(yù)計(jì)需要12-16個(gè)月的時(shí)間，整體庫存壓力較大。

　　總體來看，上海、北京、廣州等全國十大城市積壓了2006年到2008年新建商品住宅庫存量約3800多萬平方米。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5%.

　　政府買房杯水車薪

　　而在日前舉辦的新聞發(fā)布會上，建設(shè)廳廳長房慶方也表示，考慮購買庫存低價(jià)出租。據(jù)記者測算，政府的投入對消化庫存的影響只有幾個(gè)百分點(diǎn)，對消化庫存沒有太大的拉動作用，但應(yīng)該可以給房地產(chǎn)業(yè)些許信心，畢竟多了一個(gè)消化渠道。

　　但政府“購房出租”消化庫存的方式值得關(guān)注。此前南京也有消息稱，將斥資16個(gè)億，收購4000套住房用作廉租住房和拆遷安置用房。而中山也安排不少于1億元，購買符合條件的一手房和二手房作為廉租房。

　　前期中央和地方各項(xiàng)“救市”政策的刺激效果正在減弱，春節(jié)前后，全國房地產(chǎn)市場逐漸冷清。全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月同比下跌。經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光建議，政府以折扣價(jià)格向開發(fā)商大規(guī)模購買住房來激活房市。這種觀點(diǎn)此前在市場也被提及。

　　兩會后大甩賣？

　　庫存的壓力越來越大，兩會之后，房地產(chǎn)商撐不住，會不會大甩賣呢？

　　近日，萬科董事會主席王石表示，去年12月以來的樓市有所反彈，成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，“反彈并不代表反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束�！逼湔J(rèn)為，珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過大，今年的調(diào)整會趨于緩和；北京與長三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開。

　　此前的樓市復(fù)蘇跡象源于政策輸血，如今看來，救市政策已經(jīng)提振不大，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在3月份的兩會之后，如果沒有新的刺激政策出臺，開發(fā)商會棄價(jià)保量。

　　天相投顧研究員周炯認(rèn)為，從政策出臺后的商品房成交量來看，市場有所回暖的態(tài)勢還是比較明顯的，說明前期政策是有效的，因此短期內(nèi)再推出力度較大政策的必要性有所減弱。

　　目前行業(yè)的焦點(diǎn)問題仍然是，與有效購買力相比，房價(jià)仍處于相對高位。政府希望開發(fā)商降價(jià)的意圖較為明顯。

　　“目前開始進(jìn)入全面降價(jià)促銷的第三階段�！鄙轿髯C券研究員沈彤認(rèn)為，根據(jù)2008年與2009年之交房價(jià)連續(xù)兩個(gè)月的下降表現(xiàn)，其判斷：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走完成交快速萎縮、價(jià)格全局滯脹前兩階段，開始進(jìn)入全面降價(jià)促銷的第三階段，而接下來第四個(gè)階段就是大量房企退出。

　　旁邊報(bào)道

　　土地庫存高達(dá)四成

　　一個(gè)被忽略的事實(shí)是，不但房子存在著庫存壓力，多年來沒有開發(fā)的土地也考驗(yàn)著開發(fā)商的資金鏈。

　　1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，以期規(guī)避未來土地資源日益短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開發(fā)商囤地原本以為房價(jià)會上漲，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設(shè)項(xiàng)目選擇在2008年入市。但沒有想到經(jīng)濟(jì)下滑，滯銷打亂了原來的土地開發(fā)計(jì)劃。

　　瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇估計(jì)，市場上所沉淀的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購入的土地大都因?yàn)閮r(jià)格過高而存在風(fēng)險(xiǎn)。這種積壓下來的高庫存狀況以及大量土地滯壓狀況，威脅著房地產(chǎn)商的資金鏈條。所以，很多房地產(chǎn)商都認(rèn)為保住性命要緊，以出貨為主，利潤為輔，房價(jià)在高庫存狀況的重壓下得到了一定程度的下沉。(南方都市報(bào))