進入2009年，與股市持續(xù)上漲相呼應，不少城市樓市的成交量都有所上升，在觀望許久后，長時間積累的需求在春節(jié)期間開始得到釋放。此外，近日北京房價自2004年以來出現(xiàn)了首次同比下降。樓市是否已走出寒冬開始回暖，成為人們關注的熱點。

　　京城樓市量降價未跌

　　21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月份京城二手房市場買賣客戶量環(huán)比減少近10.0%，成交量環(huán)比下降12.3%，同比下降5.8%。新房市場由于受到位置、項目品質以及保障性住房大量上市等多方面因素的影響，1月份成交量環(huán)比下降了47%，同比則僅微漲3.9%。

　　據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京的房屋銷售價格同比下降0.2個百分點，環(huán)比也是下降0.2個百分點。北京市統(tǒng)計局副局長于秀琴稱，這是北京房價自2004年以來出現(xiàn)的首次同比下降。

　　21世紀不動產(chǎn)分析，由于在價格方面，營業(yè)稅的減免以及貸款利率的降低在一定程度上減輕了消費者的購房負擔，隨著節(jié)后進京人數(shù)的增加以及政策效應的進一步顯現(xiàn)，2月份二手房交易量將出現(xiàn)比較明顯的增長。但是，由于新房集中在開發(fā)商手中，價格調整相對靈活，并且長時間的市場觀望使得開發(fā)商確實存在一定的銷售壓力，因此消費者對新房降價的期待遠高于二手房，新房成交量的破冰恐怕仍需寄望于降價。

　　據(jù)統(tǒng)計，最近一周，北京樓市成交量幾乎恢復到了2007年的平均單日成交量水平，市場增長勢頭明顯。

　　上海樓市尚欠暖意

　　1月份上海新房市場延續(xù)了去年12月份的冷淡，成交量和價格都未出現(xiàn)太大起色。值得注意的是，上海二手房市場的活躍度要高于新房市場。業(yè)內人士分析，其原因在于，選擇春節(jié)前購買婚房的消費者購房意愿比較急切。此外，在政策優(yōu)惠及貸款利率下調等利好因素的支撐下，1月份上海二手房市場門店客戶咨詢量有所增加。但春節(jié)長假期間，上海二手房買賣成交量并未提高，反而出現(xiàn)了8%的下滑，成交價格下降近1%，其中黃浦區(qū)跌幅最大，達1.55%。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)黃浦區(qū)瞿溪路加盟店反映，自去年10月份以來，上海二手房價格基本保持穩(wěn)定，尤其是內環(huán)以內的二手房，由于較好的地理位置以及2010年世博會的樓市利好，使得許多業(yè)主不愿大幅降價。只是隨著觀望期的不斷持續(xù)，不少急于用錢的業(yè)主選擇降價拋盤，在一定程度上拉低了成交價格。不過，利率優(yōu)惠等導致成本降低的利好政策，有望在春節(jié)假期過后的2月份對市場交易產(chǎn)生影響。

　　深圳新房存量壓力大

　　21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月份深圳新房市場成交量環(huán)比減少43.7%，其中羅湖區(qū)跌幅最大，為58.5%，另外五區(qū)成交量也都出現(xiàn)了30%-50%的下降。經(jīng)過2008年新房市場的消化與補給之后，2009年1月份深圳新房市場存量同比增長了16.4%，市場處于供過于求的狀態(tài)，這對2009年新房與二手房的銷售造成了一定壓力。

　　盡管1月深圳二手房成交價格基本保持12月份的水平，并未出現(xiàn)明顯波動。但由于2008年深圳人對樓市深度觀望，許多剛性需求暫被抑制，1月5日營業(yè)稅減免政策的正式施行，被抑制的需求有所釋放，助推了二手房成交量的上漲。1月份深圳二手房成交量同比增長了84.0%，環(huán)比增長9.9%。

　　政策催化的暫短回暖

　　業(yè)內人士普遍認為，從2009年1月份樓市的情況看，除深圳二手房交易量有所上升以外，京、滬、深三地樓市成交量均有一定下滑，春節(jié)過后不少城市成交有所上升只是累積的需求在調控政策催化下得到釋放的暫短性回暖。

　　SOHO中國潘石屹認為，從去年11月份開始樓市成交量回升，但有50%以上的成交量是來自保障性住房。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，本次市場快速上行實際上從2008年的12月底就已經(jīng)開始顯現(xiàn)苗頭，市場信心的恢復動力主要來源于中央政府對經(jīng)濟層面的投入加大。特別是今年1月份以來，各銀行對各行業(yè)的信貸井噴式的增長創(chuàng)造單月信貸規(guī)模及增量的歷史新高，對整體經(jīng)濟回升及市場信心起到關鍵作用，房地產(chǎn)行業(yè)借整體市場的恢復成交量反彈。但他稱眼下交易量的上升為短期的“小陽春”，后市的支撐是有問題的，不確定性十分高，甚至樓市交易量或信心再次回落的可能性還是十分大的。

　　李文杰分析，銀行受到刺激經(jīng)濟的信貸規(guī)模擴大的政策要求，肯定傾向于盡早將信貸放出，但是銀行將首批信貸放出后，一定對后續(xù)的客戶加強風險管理及加強資信審查，隨著客戶的年報出臺，企業(yè)的盈利能力及盈利趨勢令人擔心，預計信貸規(guī)模也必將快速減少。

　　李文杰預計，4月份后，受房屋空置及保障性住房陸續(xù)上市影響，地產(chǎn)“小陽春”可能就風光不再，市場成交量將再次回落，更多開發(fā)商降價促銷將導致價格還有下行空間，2009年這種“先揚后抑”的市場特征需要在2010年后才能逐漸恢復。