牛年春節(jié)，廣州樓市是暖是寒？一連數(shù)日，本報(bào)記者走訪市區(qū)的部分樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然從大年初一起就有不下50個(gè)樓盤不眠不休堅(jiān)守一線，而選擇今明兩天開市的樓盤項(xiàng)目也將達(dá)到一輪高峰，但不知是天公不作美還是市民忙于拜年使然，遑論成交額，單是前往看樓的市民都寥寥無幾，開市現(xiàn)場(chǎng)大多水靜鵝飛。

　　記者探訪：

　　半小時(shí)只來了一對(duì)客人

　　往年每逢黃金周，合家出動(dòng)看樓成為不少潛在買家的選擇之一。不過昨日下午記者在文德北路一名校附近的新開樓盤內(nèi)卻發(fā)現(xiàn)，銷售中心內(nèi)雖然燈火通明，但是半個(gè)小時(shí)內(nèi)除了記者之外，就只有一對(duì)情侶模樣的市民前來看樓，現(xiàn)場(chǎng)也只有兩位銷售顧問負(fù)責(zé)招呼。記者在樣板房?jī)?nèi)看到，該樓盤推出的戶型從90平方米到180多平方米不等，戶型設(shè)計(jì)得比較實(shí)惠合理，建筑面積和套內(nèi)面積相差不大。銷售顧問袁先生說，目前屬中小戶型的04單元從2樓到14樓都有貨，均價(jià)即使連打兩個(gè)97折再加一個(gè)98折，算下來仍然要超過1.5萬元/平方米，而在交付三成首期后，以30年貸款供樓計(jì)算，商業(yè)貸款和公積金貸款組合起來，每月的還款額超過4000元。

　　而大年初二下午記者在小北路越秀山公園側(cè)門對(duì)面的一個(gè)樓盤也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)的看客同樣少之又少，幾乎也是記者自己在唱“獨(dú)角戲”。

　　去年回顧：

　　外圍區(qū)域有存貨積壓

　　事實(shí)上，這個(gè)春節(jié)黃金周開發(fā)商的促銷力度并沒有預(yù)期大，樓市冷清也在情理之中。與元旦時(shí)記者收到不下10條樓盤促銷短信相比，春節(jié)期間記者只收到一條。

　　剛剛過去的鼠年是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)之年，由于受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利影響，市場(chǎng)調(diào)整幅度超出預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)地價(jià)走勢(shì)明顯回落，住宅成交萎縮幅度較大，已至8年以來的最低位。合富輝煌市場(chǎng)研究部最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2008年廣州一手房成交面積同比減少35%，成交金額同比減少29%;二手房成交面積同比減少38%，成交金額同比減少31%，顯示廣州市房屋交易量呈現(xiàn)較明顯的萎縮。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)還顯示，2008年全市商品房消化率只有68%，而中心六區(qū)消化率為90%，表明中心六區(qū)的消化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于外圍區(qū)域，中心城區(qū)受青睞，外圍區(qū)域有存貨積壓。

　　展望牛年樓市，有一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，類似廣州這樣特大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所受的外部影響更大。雖然廣州樓市過去15年從來沒有一年的跌幅超過12%，但未來的樓市極有可能再走幾輪“過山車”。

　　今年展望：

　　樓市波動(dòng)有望加大

　　部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，樓市“平穩(wěn)時(shí)代”將一去不復(fù)返，樓市波動(dòng)加大。廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文就認(rèn)為，今年樓市可能是個(gè)典型的“熊市年”，樓價(jià)走勢(shì)趨“降”。目前8500~9500元/平方米的高價(jià)位將難以長(zhǎng)期維持，這從成交量可以佐證；而6000~7000元/平方米的價(jià)位，成交將十分活躍。廣州樓市雖然經(jīng)歷了2008年的價(jià)格調(diào)整，“熊市特征”依舊沒體現(xiàn)，而樓市的規(guī)律證明，熊市可能比牛市長(zhǎng)，2004~2007年牛市4年，未來熊市可能超過4~5年。

　　置業(yè)小貼士

　　市區(qū)物業(yè)宜關(guān)注

　　專家提醒說，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，廣州樓市仍會(huì)走“牛”，有意置業(yè)的市民可以關(guān)注以下五類物業(yè)：

　　一是廣州市中心區(qū)的小區(qū)型優(yōu)質(zhì)物業(yè)，特別是一些投資性業(yè)主由于自身經(jīng)濟(jì)原因放出來的相對(duì)價(jià)格合理的“次新房”；

　　二是性價(jià)比高的別墅盤，廣州畢竟人多地少，別墅項(xiàng)目未來升值潛力可期；

　　三是獨(dú)特不可替代的物業(yè)。例如，江景盤、山景盤、湖景盤等；

　　四是地鐵物業(yè)、教育資源物業(yè)；

　　五是租金回報(bào)率高(高于6%)的物業(yè)。

　　(記者賴偉行）