一路狂飆的樓市在2008年緊急剎車(chē)。不復(fù)2007年的風(fēng)光,成交低迷,價(jià)格下降。2008年下半年,政府終于松綁宏觀調(diào)控的套索,連連向房地產(chǎn)行業(yè)施以援手。

　　利好春風(fēng)拂面,2009年廣州房?jī)r(jià)是否會(huì)走到底部?現(xiàn)在該不該出手買(mǎi)房?房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)順利走過(guò)這輪經(jīng)濟(jì)周期……這一連串問(wèn)題困擾著居住在這個(gè)城市里的每一個(gè)人。

　　猜想1

　　房?jī)r(jià)還能降多少?

　　在天河某網(wǎng)絡(luò)公司工作的小王看來(lái),現(xiàn)在樓市就像一輛公交車(chē),只是你不知道上了車(chē)以后下一站是哪里,也不知道這輛車(chē)下坡的路還要走多遠(yuǎn)。

　　去年年中,小王差點(diǎn)在番禺某樓盤(pán)下了定金,8000多元/平方米的價(jià)格相比以前已經(jīng)降了一大截。和家人商量后,最后決定繼續(xù)觀望�，F(xiàn)在,這個(gè)樓盤(pán)的房子最低6000多元/平方米就可以買(mǎi)到。“還好當(dāng)時(shí)沒(méi)有沖動(dòng)買(mǎi)下來(lái),不然虧大了。”

　　廣州樓市何時(shí)到底,這個(gè)問(wèn)題我們從去年問(wèn)到今年。

　　過(guò)去一年,廣州樓市過(guò)山車(chē)帶著這個(gè)巨大的懸念,從去年5月起一連5個(gè)月下降,一直俯沖到去年9月的8244元/平方米最低點(diǎn)。直到10月,它陡然上升至9469元/平方米,到11月在9394元/平方米的價(jià)格上站穩(wěn)。

　　房?jī)r(jià)挾著去年的慣性繼續(xù)下行已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),問(wèn)題僅僅在于它會(huì)下滑多少,持續(xù)到什么時(shí)候。

　　“廣州房?jī)r(jià)將在今年內(nèi)穩(wěn)步筑底,最早到下半年就能止跌。”保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金判斷,今年廣州全市均價(jià)將在8500-9000元/平方米間保持穩(wěn)定,而且隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù),2010年初房?jī)r(jià)甚至可能有所反彈。

　　廣州知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同說(shuō),去年廣州一手住宅均價(jià)為9000多元/平方米,仍然比前年的年度均價(jià)要高出10%左右。而今年廣州房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌,可能會(huì)在7500-8500元/平方米的區(qū)間之內(nèi)。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文被稱(chēng)為廣州樓市的“空軍司令”。他認(rèn)為,廣州樓價(jià)下探趨勢(shì)越發(fā)明顯,將回落到6300元/平方米才能見(jiàn)底。而廣州房?jī)r(jià)見(jiàn)底還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,需要3-4年的時(shí)間。

　　從廣州商品房銷(xiāo)售構(gòu)成比例可以發(fā)現(xiàn),天河、海珠、越秀、荔灣四個(gè)人口最密集的核心城區(qū)房?jī)r(jià)并未下降多少,仍然牢牢站穩(wěn)萬(wàn)元均價(jià)。導(dǎo)致均價(jià)下降的主要原因是番禺、花都等郊區(qū)樓盤(pán)的大幅度跌價(jià)。趙卓文表示,這說(shuō)明廣州房?jī)r(jià)相對(duì)仍處于高位,中心城區(qū)房?jī)r(jià)還有下調(diào)空間。

　　合富輝煌對(duì)普通購(gòu)房者的一項(xiàng)調(diào)查則顯示,多數(shù)被訪(fǎng)者預(yù)期未來(lái)廣州樓價(jià)仍將下降,但其中只有15%的客戶(hù)認(rèn)為樓價(jià)還會(huì)有大幅下降,55%的客戶(hù)認(rèn)為樓價(jià)即使下降,下調(diào)空間也比較有限。

　　專(zhuān)家說(shuō),對(duì)剛需的自主人群而言,2009年未必是房?jī)r(jià)最低的一年,但肯定是購(gòu)房成本較低的一年,因?yàn)槟壳暗馁J款利率是歷史上最低的。

　　猜想2

　　成交回暖待何時(shí)?

　　“國(guó)家新政一推出來(lái),樓賣(mài)得比以前更快,銷(xiāo)售量增加了80%。”在寶崗大道某樓盤(pán),銷(xiāo)售主管黃谷宇最近心情不錯(cuò)。房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定,像黃谷宇這樣的房地產(chǎn)從業(yè)者更關(guān)心成交量。

　　成交量是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心數(shù)據(jù),是測(cè)試市場(chǎng)繁榮程度的最可靠憑證。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)發(fā)布的《廣州樓市2009年發(fā)展預(yù)測(cè)》報(bào)告稱(chēng),受政策鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)的影響,剛性需求將緩慢釋放,全年成交量會(huì)較2008年有所上升。據(jù)其預(yù)計(jì),2009年月均簽約量為50萬(wàn)平方米左右,全年600萬(wàn)平方米左右,同比2008年增幅約一成。

　　“后市變數(shù)仍很多,2009年樓市的形勢(shì)仍難預(yù)測(cè),成交回暖目前還看不透�！敝性�地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜的話(huà)代表了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法。

　　一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,“五一”之后才能判斷市場(chǎng)是否真正回暖。

　　“樓市的全面恢復(fù)最快要到2010年。”在黃韜看來(lái),在經(jīng)歷一系列住房新政的利好刺激后,廣州樓市正處于房?jī)r(jià)與成交量的膠著之中,購(gòu)房者在觀望房?jī)r(jià)能否進(jìn)一步下調(diào),開(kāi)發(fā)商在觀望今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,預(yù)計(jì)樓市的冬季還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,而在今年第一、第二季度,樓市成交可能會(huì)達(dá)到冰點(diǎn)。

　　實(shí)際上,樓市回暖與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密不可分。不少專(zhuān)家均指出,樓市何時(shí)回暖需要等待國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)及宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步明朗。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,如果金融危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響加深,市場(chǎng)的不樂(lè)觀預(yù)期增加,置業(yè)者出手買(mǎi)樓的意愿就會(huì)繼續(xù)降低,樓市調(diào)整難言結(jié)束。

　　趙卓文說(shuō),2009年廣州樓市將全面進(jìn)入“供大于求”年份。政府還會(huì)加大保障性住房供求,預(yù)計(jì)2009年供應(yīng)量會(huì)大于2萬(wàn)套,商品房市場(chǎng)空間進(jìn)一步受到壓縮。預(yù)計(jì)2009年廣州商品房成交量將在6萬(wàn)套左右,“賣(mài)房難”將成為普遍現(xiàn)象。

　　他認(rèn)為,現(xiàn)在談回暖為時(shí)尚早。他分析說(shuō),按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,“熊市”一般比“牛市”長(zhǎng),廣州樓市最近一次“熊市”是1998年—2003年,廣州這一輪的“熊市”至少需要四五年時(shí)間。

　　猜想3

　　賣(mài)地冷風(fēng)何時(shí)休?

　　到目前為止,廣州2009年的土地供應(yīng)計(jì)劃還沒(méi)有對(duì)外公布。

　　2008年12月16日,廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊以底價(jià)成交,為全年的土地供應(yīng)畫(huà)上了句號(hào)。至此,2008年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗,用地總面積1.32平方公里,超過(guò)年度計(jì)劃1.8平方公里的7成。

　　綜觀2008年的廣州住宅土地出讓市場(chǎng),受商業(yè)銀行惜貸、IPO受阻、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅滑坡等多個(gè)因素的影響,開(kāi)發(fā)商資金鏈危機(jī)凸顯,過(guò)去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無(wú)力再續(xù),令土地出讓市場(chǎng)一蹶不振,頻頻出現(xiàn)“底價(jià)出讓”的狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì),全年共有10宗地塊以底價(jià)成交,有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000元/平方米左右,其中絕大部分為不知名的中小開(kāi)發(fā)商拍得。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008年廣州的平均樓面地價(jià)僅為3000元/平方米出頭,與2007年相比下跌了30%左右。年末最后一塊地花都新華寶田豬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米,與去年賣(mài)出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%。

　　“今年會(huì)是開(kāi)發(fā)商的減產(chǎn)年�！壁w卓文說(shuō),目前樓市嚴(yán)重供過(guò)于求,開(kāi)發(fā)商建再多房子也沒(méi)有用,因此開(kāi)發(fā)商拿地的熱情會(huì)大大降低,今年廣州土地市場(chǎng)的形勢(shì)比去年更加嚴(yán)峻。

　　他建議,政府應(yīng)該放緩今年土地市場(chǎng)供應(yīng),并且及早明確公布今年土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　韓世同指出,今年土地市場(chǎng)的狀況也取決于政府的推地策略,他建議政府能夠多增加一些中心區(qū)域的熱銷(xiāo)土地,提高土地市場(chǎng)的溫度。

　　猜想4

　　多少利好可期待?

　　去年10月至今,中央政府出臺(tái)了一系列旨在鼓勵(lì)購(gòu)房、刺激需求的政策,其中,貸款利率下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍和最低首付款比例下調(diào)為20%等政策,力度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。2009年,是否還會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)?

　　吳定金表示,今年可能還會(huì)繼續(xù)降息,而且此前二次房貸局部松綁,實(shí)際上政府是在“走一步看一步”,政策有較大的回旋空間。他認(rèn)為,假如樓市沒(méi)有出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),不排除二次房貸進(jìn)一步松綁的可能。

　　“在今年3月份之前,樓市應(yīng)該不會(huì)再有新的政策出來(lái)�！敝性�地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜預(yù)測(cè)說(shuō),國(guó)家出臺(tái)的一系列住房政策,政府應(yīng)該做的已經(jīng)都做了,目前政策有待進(jìn)一步消化,不宜再出臺(tái)新的政策。

　　他分析說(shuō),目前市場(chǎng)表現(xiàn)出對(duì)政策的敏感度開(kāi)始降低,買(mǎi)賣(mài)雙方似乎都在期待著下一個(gè)利好政策的出臺(tái),這就使得市場(chǎng)處于一種膠著狀態(tài):無(wú)論是購(gòu)房人的投入,還是開(kāi)發(fā)商的投資,都顯得相當(dāng)猶豫。（記者鄭佳欣）