2008年深圳樓市很熱鬧——連續(xù)數(shù)月低成交、出現(xiàn)價格“腰斬”樓盤、年底政策利好突放巨量。究竟過去的一年深圳樓市表現(xiàn)如何，未來走向怎樣？

　　中原地產(chǎn)深港研究中心昨天公布年度分析報告將深圳住宅市場的表現(xiàn)描述為“巨量供應(yīng)，微量成交，價格暴跌，盤整持續(xù)”！

　　房價

　　部分樓盤樓價遭“腰斬”

　　該分析報告認為去年深圳“豪宅掩蓋了房價深度調(diào)整的真相”。報告指出，去年深圳市一手住宅成交均價12800元/平方米，同比下跌4.4%。從全年數(shù)據(jù)看，去年全市房價僅小幅下滑，實際上，樓盤價格同2007年高峰時比跌幅超過三成的比比皆是，不少樓盤價格甚至“腰斬”，只是由于眾多豪宅的入市拉高全市均價。

　　與2007年12月份相比，去年12月90平方米以下住宅成交均價下跌約22%，90~144平方米的住宅成交均價下跌超過27%，跌幅不小。而144平方米以上住宅成交均價反而上揚8%。

　　去年房價調(diào)整幅度較大的地區(qū)是供應(yīng)量多的寶安、龍崗、南山三區(qū)。去年的價格基本都比前年下跌20%以上，跌幅超過三成的也不少，其中尤以寶安、龍崗兩區(qū)供應(yīng)或存量大的區(qū)域為典型，一些樓盤價格甚至“腰斬”；特區(qū)內(nèi)福田等三區(qū)價格相對堅挺，雖也有二成左右的調(diào)整幅度，但沒有樓盤不斷降價的情況。

　　供應(yīng)：

　　800萬平方米達4年“新高”

　　據(jù)統(tǒng)計，去年深圳市新批準預(yù)售住宅659.5萬平方米，同比增加12%。由于一些項目推遲開盤，去年全市實際供應(yīng)住宅552.6萬平方米，同比減少11%。不過，由于2007年下半年開始樓市逐漸低迷，至2007年年底全市存量住宅近250萬平方米，因而去年全市實際可售住宅約800萬平方米，大大高于前三年的供應(yīng)量。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，去年全市共有超過100個樓盤入市，推出住宅552萬平方米。自2005年以來，隨著深圳特區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)日益減少，“關(guān)外”寶安、龍崗兩區(qū)逐漸成為深圳樓市供應(yīng)的主要區(qū)域。

　　成交：

　　頭冷尾熱成近年“新低”

　　新增供應(yīng)減少，本有助于樓盤銷售、消化存量，但去年深圳樓市依然十分“低迷”。統(tǒng)計顯示，去年深圳全市僅銷售住宅384萬平方米，同比減少23%，而前10個月的銷售量甚至只有275萬平方米，只有2007年同期的60%，十分低迷！只是由于10月底，政府相繼出臺降低首付、房貸利率優(yōu)惠等系列“樓市新政”利好刺激，11、12月份全市成交量放大拉高，推升全年成交至384萬平方米。

　　報告指出，受一系列調(diào)控政策的影響，相對于2007年下半年，去年成交有所回升，但供過于求的局面沒有改變。從分區(qū)來看，去年深圳全市成交量最大的是寶安區(qū)，共成交143萬平方米，供應(yīng)增加是主要原因，另外寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)、龍華三個片區(qū)市場認可度較高，降價的樓盤大都取得不錯的銷售；龍崗的住宅銷售面積也有133萬平方米，主流房價在6000~8000元/平方米之間，成交較活躍。

　　今年：

　　房價仍高需讓利調(diào)整

　　報告分析認為，盡管去年年底深圳樓市成交活躍，盡管一些樓盤價格已經(jīng)較為合理，但是面對堪憂的宏觀經(jīng)濟前景，面對超過400萬平方米的市場存量，面對2009年仍然充足的新增供應(yīng)，面對整體仍屬高位的房價，深圳樓市的穩(wěn)定尚需時間。只有樓盤果斷讓利，堅持低價策略，不斷消化存量，樓市才能盡快企穩(wěn)。

　　根據(jù)中原的統(tǒng)計，今年深圳全市依然有近700萬平方米的新增供應(yīng)，其中約130萬平方米的住宅是去年已經(jīng)取得預(yù)售許可證而尚未推出的，今年實際新預(yù)售住宅只有570萬平方米左右。存量加上新增供應(yīng)，今年全市可售住宅達到1090萬平方米，市場壓力非常大。

　　另外，2008年12月全市144平方米以下住宅成交均價仍比2006年12月份上漲超過10%，房價依然偏高。今年深圳樓市仍將是盤整之年，房價小幅波動，成交則因為政府不斷出臺的利好、減低購房負擔而比去年活躍。(劉暢 通訊員梁爽）