11月是國(guó)家“樓市新政”全面實(shí)施的第一個(gè)月，也成為了深圳樓市變化最顯著的一個(gè)月。中原地產(chǎn)深港研究中心昨天公布的“深圳一手住宅11月分析報(bào)告”顯示，當(dāng)月深圳全市成交住宅59.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加75%，同比增加229%，日均成交超過(guò)210套，單月成交量創(chuàng)2007年3月份以來(lái)的新高！不過(guò)，單月成交均價(jià)則小幅下滑4%至12396元/平方米。對(duì)此“量升價(jià)跌”的狀況，該報(bào)告分析認(rèn)為，樓盤低價(jià)入市或降價(jià)才是真正引爆樓市的核心因素。

　　低房?jī)r(jià)助成交銳增

　　按簽訂預(yù)售合同為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年樓市調(diào)整以來(lái)單月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的單月成交量。

　　對(duì)此，該報(bào)告分析指出，10月22日以來(lái)的一系列“樓市新政”，如契稅下調(diào)、首套房首付減至二成、房貸利率下調(diào)等從11月起全面實(shí)施，系列優(yōu)惠措施增強(qiáng)了購(gòu)房者入市的積極性，但價(jià)格無(wú)疑才是最關(guān)鍵的因素。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的11月份深圳全市成交前十名的樓盤，絕大部分“性價(jià)比”已經(jīng)比較合理，一些周邊配套齊全的新盤戶型贈(zèng)送面積多，并送裝修，價(jià)位合理。另外，一些盤價(jià)格調(diào)整，成交放大。

　　整體來(lái)看，11月深圳新盤價(jià)格走低或持平，普通住宅大部分均價(jià)都在8000元/平方米以下，低的只有5500元/平方米。8000元/平方米以上的住宅，價(jià)格或是同前期持平，或是同周邊項(xiàng)目比具有一定優(yōu)勢(shì)；與此同時(shí)，反觀一些仍維持在較高價(jià)位的樓盤，成交則未有明顯變化，如均價(jià)超過(guò)15000元/平方米的福田某新盤銷售一般，其他一些存量大的樓盤，因價(jià)格未調(diào)整或調(diào)整有限，成交也很少。

　　另一方面，別墅及一些高層豪宅成交活躍，如純水岸6期17套悄然售完，萬(wàn)科蘭喬圣菲售出24套，星河丹堤高層售出158套。低價(jià)及高價(jià)樓盤成交都增加，最終導(dǎo)致整體均價(jià)僅小幅波動(dòng)，下跌4%至12396元/平方米。

　　　中小戶型最受青睞

　　另外，供應(yīng)量增加也是11月深圳一手房成交量“巨量”增加的重要原因。11月份，深圳全市58萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)比10月增加超過(guò)一倍，成交套數(shù)前十名中就有6個(gè)是11月份入市的新盤。

　　以簽訂預(yù)售合同為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，11月份成交量最大的是“關(guān)外”的寶安區(qū)，該區(qū)當(dāng)月成交住宅28.1萬(wàn)平方米，占全市總成交量近48%，環(huán)比其成交量增加了89%，同比則達(dá)到1326%。

　　該區(qū)的幾個(gè)房地產(chǎn)大項(xiàng)目，因價(jià)格合理，都有較理想的成交，一些樓盤降價(jià)也取得很好的銷售；“關(guān)內(nèi)”的南山區(qū)的成交也銳增89%至10.1萬(wàn)平方米。

　　羅湖、福田和鹽田區(qū)成交量變化不大，其中鹽田的成交甚至減少7%，該區(qū)新盤成交少，多數(shù)在售樓盤成交回落。

　　而在銷售結(jié)構(gòu)方面，根據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局銷售公示，11月份新盤共成交住宅約2450套，整體銷售率近37%，比10月份增加8個(gè)百分點(diǎn)。

　　同前四個(gè)月一樣，當(dāng)月仍是90平方米以下的中小戶型銷售相對(duì)較好，其成交率為38%，環(huán)比增加9個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以上的中大戶型銷售率為32%，環(huán)比增加5%；從單個(gè)戶型來(lái)看，單房的銷售最好，不過(guò)其供應(yīng)較少。小復(fù)式的供應(yīng)較多，成交也不錯(cuò)。4房供應(yīng)最少，銷售最差，只有兩成。

　　　　房?jī)r(jià)仍呈下調(diào)態(tài)勢(shì)

　　該報(bào)告分析指出，12月份深圳樓市將更為“熱鬧”，全市預(yù)計(jì)超過(guò)20個(gè)樓盤開(kāi)盤，供應(yīng)住宅超過(guò)100萬(wàn)平方米，環(huán)比再增加一倍，成為今年最高值。其中，“關(guān)外”的龍崗區(qū)供應(yīng)量將大幅增加，全區(qū)單月住宅供應(yīng)量有望達(dá)到50萬(wàn)平方米。

　　寶安區(qū)新增供應(yīng)也有望超過(guò)20萬(wàn)平方米；“關(guān)內(nèi)”的南山區(qū)供應(yīng)也將放大，供應(yīng)住宅可超過(guò)40萬(wàn)平方米。羅湖則有望供應(yīng)約6萬(wàn)平方米住宅。鹽田區(qū)可能推出的只有0.45萬(wàn)平方米住宅。而福田區(qū)則沒(méi)有新盤推出。

　　由于供應(yīng)大幅增加，如各盤以合理的價(jià)格入市，12月份全市住宅成交量仍有望維持高位。不過(guò)由于存量加上新增供應(yīng)量，12月份全市可售住宅近550萬(wàn)平方米，約是2008年1至11月總銷售量的1.65倍，短期內(nèi)市場(chǎng)壓力不小。

　　該報(bào)告認(rèn)為，僅看11月份的成交情況說(shuō)“深圳樓市已回暖，房?jī)r(jià)已平穩(wěn)”——仍言之尚早！因?yàn)?1月份雖然成交暴增，但價(jià)格沒(méi)有松動(dòng)的樓盤成交依然不多。

　　面對(duì)龐大的市場(chǎng)存量，持續(xù)不斷的新增供應(yīng)以及前景不明的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，深圳樓市的持續(xù)活躍其實(shí)意味著房?jī)r(jià)仍將下調(diào)。

　　二手住宅“價(jià)平量升”

　　中原地產(chǎn)深港研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，11月深圳全市二手住宅成交面積顯著回升，達(dá)到44.78萬(wàn)平方米，較上月大幅上漲了26.52%，顯示市場(chǎng)正逐步恢復(fù)。

　　同時(shí)，成交價(jià)格繼續(xù)波動(dòng)，變動(dòng)幅度不大，全市實(shí)現(xiàn)均價(jià)11058元/平方米，環(huán)比僅有0.35%的漲幅。各區(qū)比較，福田區(qū)、寶安區(qū)、南山區(qū)成交量環(huán)比增幅最大。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳福田、南山區(qū)等較為重要的中心地帶，二手住宅價(jià)格反而出現(xiàn)了一定的下滑，這表明，未來(lái)深圳二手房?jī)r(jià)格上行的機(jī)會(huì)不大。

　　目前的市場(chǎng)中，買家仍然占據(jù)了較為有利的談判地位。另外，出于資金等各方面壓力，一手市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)潮仍未停歇，繼續(xù)擠壓著二手市場(chǎng)的價(jià)格空間，預(yù)計(jì)12月價(jià)格二手樓市仍將維持“窄幅波動(dòng)”的格局。(記者劉暢　通訊員梁爽)