事實上,早在今年上半年,全國各地樓市一片低迷、政府“救市”與否爭論不休之際,河南省房地產(chǎn)業(yè)商會便向鄭州市政府、河南省政府力陳市場之危,吁請官方盡快“救市”。

　　期間,河南樓市則是“不斷惡化”。

　　河南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1月至9月,河南省商品房銷售面積和銷售額繼續(xù)下降。其中,商品住宅銷售面積1817.26萬平方米,同比下降13.7%;商品住宅銷售額為393.17億元,同比下降12.1%。截至9月末,全省空置商品住宅138.22萬平方米,同比增長39.2%。

　　“房地產(chǎn)業(yè)對鄭州市GDP的影響至少在2%,而房地產(chǎn)銷售的持續(xù)低迷已成為影響鄭州經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長的主導因素�！闭劶皹鞘欣Ь忠�發(fā)的連鎖反應,鄭州市市長趙建才并不諱言,“房地產(chǎn)業(yè)的低迷已經(jīng)直接導致鋼材、水泥的滯銷、勞動力過剩等情況的出現(xiàn)……”

　　“當前,受宏觀經(jīng)濟形勢和消費預期的影響,河南房地產(chǎn)市場持幣觀望氣氛濃厚,商品房銷售呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢,而且已經(jīng)開始從大城市向中小城市和縣城傳導�！�10月28日,出席“全省經(jīng)濟運行工作會議”的河南省建設廳廳長查敏更是“感同身受”。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時坦言,房產(chǎn)滯銷無疑將會導致部分房企資金鏈緊張,而其資金鏈如果斷裂,可能會引發(fā)一系列問題。諸如大批相關行業(yè)的工人失業(yè)、投機資本趁機流入等等。

　　與河南一樣,國內其他省份的樓市交易亦出現(xiàn)持續(xù)低迷格局。市場行情一路下滑,今年9月中旬,央行終于決定降息。這一“救市”行動隨之得到國家發(fā)改委的肯定。其后,從中央到地方,樓市“新政”不斷涌現(xiàn)。

　　以此為背景,河南省政府打響了救市“第一槍”。

　　新政有何“亮點”？

　　“與此前已經(jīng)出臺的各項規(guī)定不同的是,河南將出臺的房產(chǎn)新政鼓勵居民改善住房條件�！辈槊魪d長介紹說,河南計劃出臺規(guī)定,即對首套住房人均建筑面積未達到全省人均住房建筑面積標準、改善自身住房條件的購買者,購買第二套住房時,將可以比照首套自住房有關政策執(zhí)行,希望以此鼓勵居民將現(xiàn)有的住房“以小換大”,實現(xiàn)住房的梯度消費。

　　據(jù)悉,對于經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設,執(zhí)行土地、財政、稅收、信貸等方面的優(yōu)惠政策,免交城市基礎實施配套費、人防異地建設費等行政事業(yè)性收費和勞保統(tǒng)籌等政府性基金。凡列入年度建設計劃、土地供應計劃的經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目,在辦理用地手續(xù)時可單列申報,隨報隨批。

　　此外,為進一步激活“二手房”市場規(guī)定,各省轄市可對“二手房”交易應交納的營業(yè)稅和個人所得稅中地方所得部分予以補貼。

　　而鄭州市的“救市”新政,與其他城市相比,最大亮點就是大打“民生牌”�！�17條”意見中有6條內容與民生地產(chǎn)有關,如針對中小套型、二手房和商業(yè)用房短期促銷等。

　　“鄭州市的17條政策,是比較全面的�！睒I(yè)內人士分析認為,與其他城市相比,鄭州的一些政策是獨特的,比如,“鼓勵企業(yè)重組與項目合作;按照先安置后開發(fā)的原則,加快城中村改造和舊城改造;加快消化存量商品住房,政府優(yōu)先購買市場上符合條件的已建或在建普通商品房,作為保障住房房源。”

　　11月3日,鄭州市房管局當天的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,二手房交易共101套,比10月31日的47套二手房交易量多了1倍多,首套住房證明開出58份,咨詢的人數(shù)也明顯上升。

　　不過,《中國經(jīng)濟周刊》在采訪中發(fā)現(xiàn),對于“救市”之舉,相當一部分市民反應冷淡。

　　“按照現(xiàn)在的優(yōu)惠幅度,以買一套90平方米的普通住房,均價3927元/平方米算,總價為35.343萬元,而減免的契稅不過3534.3元。對35萬多元來說,3500多元錢不是個多大的誘惑。”盛諾金基金執(zhí)行董事馬世杰在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時分析,“另外,二手房交易稅費等各項稅費的減免,實際意義也不大�！�

　　“政府出臺政策期待的是低迷的房地產(chǎn)市場恢復交易量,而當前最重要和急需解決的是恢復消費者的信心,救市不會令跌勢有根本性改變�！瘪R世杰認為,目前扭轉態(tài)勢的跡象不是非常明顯。“市場信心不是短期內可以恢復的,受整體經(jīng)濟影響,可能還要持續(xù)一段時間�！�

　　事實上,廈門、杭州、長沙等地新政實施后,樓市成交量并無明顯上升,也未能改變逐步縮量的頹勢。南京新政之后的成交量有所上升,但隨后又迅速下滑。而《中國經(jīng)濟周刊》在采訪中了解到,河南“救市”之舉的出臺,也未能有效消減市民的持幣觀望情緒……

　　樓市,依然深陷在低迷的漩渦里。

　　救“信心”保增長？

　　“苦酒是開發(fā)商自己釀的。我最煩'救市’,尤其不能救開發(fā)商�！本哦Φ率⑼顿Y顧問有限公司董事長張保盈在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示。

　　張保盈認為,房地產(chǎn)市場目前遇到的問題,不能完全歸結于宏觀政策調控的結果,房地產(chǎn)開發(fā)商是應負主要的責任,開發(fā)商的問題應由市場去解決,所謂的“救市”應更多地促進開發(fā)商與購房者的交易量。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)不能只靠政府'救市’,而是應該靜下來思考怎么度過這個冬天�！痹诤幽蠈ｉT進行房地產(chǎn)經(jīng)銷的北京盛聯(lián)陽房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事、副總經(jīng)理丁品榕建言,“房地產(chǎn)市場的問題,實際上在開發(fā)商自己身上,要檢討自己本身存在的問題,從內部找原因,不要只從外部找原因�！�

　　這位在河南房地產(chǎn)界頗有影響的職業(yè)經(jīng)理人坦言,原來房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品“高房價、低品質”的居多,而現(xiàn)在“高品質、低價位”已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)應對生死考驗的關鍵。

　　丁品榕認為,房企的關鍵問題是缺乏資金,但基于全球經(jīng)濟和中國經(jīng)濟目前的現(xiàn)狀,資金緊張的狀況不可能很快調整過來。而且今年或明年上半年,購房者的觀望氣氛濃厚還會持續(xù)增加。如果開發(fā)商降低成本,讓利于民,房地產(chǎn)市場會更快回暖。而在此過程中,部分房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉將成為“正常現(xiàn)象”。

　　“政府這樣做的目的是為了增加投資,拉動內需,預防國內金融危機的發(fā)生,而不是為了單純的救樓市�！瘪R世杰分析,美國次貸危機引發(fā)的金融風暴席卷全球,使得世界經(jīng)濟進入了蕭條期。國內投資、外貿出口均受到重大影響,增加內需和國內投資因此就成了提振國內經(jīng)濟的最佳方式。

　　就如何“救市”,張保盈則建言,政府應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本,出臺相應的指導價格,抑制房地產(chǎn)利益集團控制房價。同時加大廉租房和經(jīng)濟適用房的建設力度,通過建設廉租房和經(jīng)濟適用房,拉低房價。此外,還應通過銀行貸款政策信用體系的調節(jié),通過扶強去弱影響房地產(chǎn)企業(yè)的生態(tài)環(huán)境,最終促使該行業(yè)的健康發(fā)展。

　　“今年全國的商品房空置面積可能會達到1.5至2億平方米。要消化掉這些,即使中央政府采取救市措施,至少也需要兩年的時間�！焙幽鲜∧持�名房地產(chǎn)公司負責人在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表現(xiàn)得有些悲觀,“不過,從宏觀經(jīng)濟層面來看,房地產(chǎn)業(yè)興衰反映雖然僅僅是一個側面,但它的行業(yè)關聯(lián)度較高,搞不好就會'唇亡齒寒’�！�

　　“火已經(jīng)點著了,但還不夠溫暖�！睂τ谡�府“救市”,這位開發(fā)商充滿著期待。