上海銀監(jiān)局日前發(fā)布的《上半年上海市房地產(chǎn)信貸報告》顯示，上半年上海市房地產(chǎn)貸款總體增長趨緩，至6月末，全市中外資銀行機構商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5989億元，比年初增加562億元，增長10.4%。如扣除統(tǒng)計口徑調整因素，房地產(chǎn)貸款比年初增速僅為4.2%，比全市銀行機構各項貸款增速低4.4個百分點。

　　開發(fā)投放較多 個貸探底回升

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放較多。至6月末，全市中資銀行機構房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2075億元，比年初增加145.7億元(扣除口徑調整因素)，同比多增46.37億元。以住房開發(fā)貸款為例，1至6月全市中外資銀行機構每月發(fā)放住房開發(fā)貸款金額分別為67億元、28億元、48億元、63億元、64億元和42億元，除了2月以外，每月發(fā)放量維持在40億元以上。

　　個人住房貸款探底回升。至6月末，全市中外資銀行機構個人住房貸款余額3099.4億元，比年初增加86.5億元，增速僅為2.9%，明顯低于房地產(chǎn)貸款總體增速。

　　報告分析，二手住房貸款已經(jīng)成為拉動個人住房貸款增長的重要因素。一手住房和二手住房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元，而一手住房成交量卻高于二手住房，兩者形成鮮明反差。上海銀監(jiān)局分析，這顯示了一手住房貸款的需求度較低。目前一手住房成交區(qū)域主要集中于中外環(huán)、外環(huán)外區(qū)域，住房總價較低，有的新開樓盤超過一半以上的購買者是一次性付款，即便需要商業(yè)性貸款，也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款，而二手住房成交區(qū)域更集中于市區(qū)，總價較高，對商業(yè)性貸款需求更強。

　　今年以來，“兩外人士”對個人住房貸款增長的貢獻度遠超本地居民。至6月末，中外資銀行機構“兩外人士”個人住房貸款余額1328.2億元，占全部個人住房貸款比重為42.9%,余額比年初增加52.6億元，其增量占全部個人住房貸款增量的60.8%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)對銀行依賴度降低

　　上海銀監(jiān)局認為，隨著房地產(chǎn)直接融資、外資流入、委托貸款及民間融資等渠道的不斷開拓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道日益多元化，房地產(chǎn)開發(fā)投資對銀行信貸的依賴程度已經(jīng)有所下降。

　　銀行信貸政策在一定程度上影響了市場走勢，但市場波動才是決定銀行信貸增長的主要因素。報告中分析，從2007年以來，住房開發(fā)貸款增量的月度波動與市場成交量呈現(xiàn)較明顯的負相關，每月新建住房成交面積與下月住房開發(fā)貸款增量的相關系數(shù)達到-0.70。這說明在市場成交趨旺的前提下，開發(fā)企業(yè)回籠資金較多，往往會在下月歸還住房開發(fā)貸款，導致住房開發(fā)貸款需求減少，反之需求則增加。自2006年以來，每月新建住房成交面積與下月個人住房貸款增量的相關系數(shù)達到0.80，說明個人房貸的需求主要受市場銷售狀況決定。

　　謹防過度擴張企業(yè)風險行為

　　報告認為，上海市房地產(chǎn)信貸風險仍在可控范圍內。至6月末，全市中外資銀行住房開發(fā)不良貸款余額16.1億元，比年初減少1.7億元；不良貸款率為1.92%，比年初下降0.48個百分點。全市中外資銀行機構個人住房不良貸款余額19.7億元，不良率為0.64%；分別比年初減少0.9億元和下降0.04個百分點。

　　但是，上海銀監(jiān)局也要求各銀行關注在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴張企業(yè)可能采取的風險行為，如通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。商業(yè)銀行要在控制風險的基礎上，優(yōu)先滿足優(yōu)質開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)合理的資金需求，支持本地居民改善型購房需求，以促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)理性發(fā)展，維護銀行信貸資金安全。

　　同時，要求各銀行關注二手住房貸款的風險。目前，一手住房貸款質量明顯高于二手住房。6月末一手住房貸款不良率為0.38%，比二手住房低0.82個百分點。根據(jù)以往經(jīng)驗，二手住房貸款發(fā)生風險的概率是一手住房的三倍左右。其中，本地居民二手住房貸款不良率高達1.64%，為個人住房貸款中風險最大的部分。(馮娟)