上半年深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)。自去年10月份新房?jī)r(jià)格攀上17350元/平方米頂峰后，深圳樓市便開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月的“熊市”。業(yè)內(nèi)人士指出，這種擠壓泡沫式的調(diào)整，正是深圳樓市回歸健康和理性的必由之路。

　　從市況平淡到價(jià)跌量升

　　據(jù)深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，深圳住宅均價(jià)基本呈節(jié)節(jié)下挫態(tài)勢(shì)，每平方米分別為15080.25元、16314.58元、13618.42元、11962.08元和11014.14元，調(diào)整幅度接近30%，基本回落到去年初的水平。

　　深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)還顯示，前5個(gè)月深圳市各月新建商品住宅銷售面積分別為26.53萬(wàn)平方米、6.44萬(wàn)平方米、18.97萬(wàn)平方米、33.37萬(wàn)平方米和38.48萬(wàn)平方米，經(jīng)歷1、2月份的冷清局面后，3月份開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)跌量升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，1、2月份深圳房?jī)r(jià)較高，加之為傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)基本處于無(wú)人問(wèn)津的局面，而后伴隨著價(jià)格下跌，以及4、5月份旺季的來(lái)臨，成交量逐漸放大。深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，深圳樓市仍處于調(diào)整期，價(jià)跌量升趨勢(shì)將延續(xù)，但價(jià)格的調(diào)整幅度將逐漸縮小。

　　世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平預(yù)計(jì)，盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出爐，但6月份深圳樓市價(jià)格走穩(wěn)趨勢(shì)未改。雖然6月份入市豪宅較多，新房成交均價(jià)可能上升，但從總體趨勢(shì)上看，價(jià)格還是會(huì)在緩慢調(diào)整中趨于穩(wěn)定。

　　肖小平指出，二手房市場(chǎng)可以更好地反映市場(chǎng)趨勢(shì)。世華地產(chǎn)新近發(fā)布的《2008年上半年深圳二手住宅市場(chǎng)分析》報(bào)告顯示，上半年全市各月成交二手住宅面積分別為25.22萬(wàn)平方米、12.62萬(wàn)平方米、26.49萬(wàn)平方米、30.64萬(wàn)平方米、34.46萬(wàn)平方米、41.02萬(wàn)平方米，呈逐月遞增的回暖趨勢(shì)。

　　該報(bào)告指出，上半年深圳二手住宅市場(chǎng)走勢(shì)與去年下半年相比明顯不同，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的下滑，二手住宅價(jià)格已經(jīng)降到部分客戶能夠接受的程度，成交增多，房?jī)r(jià)也逐漸穩(wěn)定，維持在9500元/平方米左右。

　　房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)探底

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)大跌可以視為市場(chǎng)在“擠壓泡沫”，大量投資客離場(chǎng)，深圳樓市正在回歸理性。

　　據(jù)深圳中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年深圳樓市中70%的購(gòu)房者為投資客，實(shí)際購(gòu)房自住的不到30%。由于前兩年投資過(guò)旺以及投機(jī)性炒作，市場(chǎng)積累了大量泡沫。

　　深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫(xiě)的《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》指出，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。深圳樓市轉(zhuǎn)手速度明顯過(guò)快，投資和投機(jī)的成分較多。

　　從2005年起，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)一改連續(xù)幾年穩(wěn)定在每平米5000至6000元的狀態(tài)，陡然升至每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均價(jià)突破1萬(wàn)元，達(dá)到每平方米10669元。去年更是以幾乎每月10%的速度狂飆，10月份達(dá)到每平方米17350元的最高價(jià)。

　　經(jīng)過(guò)今年上半年的調(diào)整，深圳樓市泡沫逐漸被擠出，恢復(fù)以自住為主的剛性需求。成交的基本以價(jià)格較低的特區(qū)外住宅為主，前5個(gè)月特區(qū)外商品住宅銷售面積為94.01萬(wàn)平方米，占全市銷售面積的75.94%。成交戶型以小戶型為主，90平方米以下的住宅銷售套數(shù)占上半年各月銷售總套數(shù)的比例分別為67.64%、67.86%、68.99%、58.67%、77.28%，并仍有增加的趨勢(shì)。

　　王鋒表示，不應(yīng)輕言深圳樓市回暖，可能還會(huì)進(jìn)一步探底。而從深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，前5個(gè)月深圳新建商品住宅空置面積67萬(wàn)平方米，同比增加82%；商品住宅銷售123萬(wàn)平方米，同比下降55.6%，總體銷量仍低迷，庫(kù)存不斷增加，市場(chǎng)不容樂(lè)觀。

　　深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕指出，從成交量占市場(chǎng)存量的比例分析，深圳樓市依然低迷。開(kāi)發(fā)商應(yīng)一次性降價(jià)到位，如果降價(jià)行為出現(xiàn)周期跨度長(zhǎng)、降價(jià)幅度此起彼伏的狀況，市場(chǎng)很容易陷入一種降價(jià)、再降價(jià)、觀望、再觀望的循環(huán)之中。(記者 萬(wàn)晶)